Irwin Perret

Relatoría  sobre la exposición de Irwin Perret.

Tema: Construcción y desarrollo inmobiliario.

El desarrollo inmobiliario es una idea que se hace realidad en el momento que los inquilinos o propietarios adquieren y usan los locales y viviendas que el promotor ha construido.

Para comenzar este proceso el promotor necesita de un terreno, mano de obra, gerencia y capital.

El desarrollador crea, controla y financia el desarrollo inmobiliario desde principio a fin. Es la persona que toma los riesgos del proyecto y los convierte en realidad.

El producto final del desarrollo es producto de esfuerzos conjuntos entre abogados, ingenieros, administradores, arquitectos, entre otros.

Para comenzar la realización de un proyecto se debe tener un permiso ambiental el cual es un proceso complicado y difícil de obtener.

Se pueden realizar varios tipos de desarrollos inmobiliarios, entre ellos están: urbanizaciones, viviendas, oficinas y espacio industrial, comercio, desarrollos de uso mixto, entre otros.

Actualmente construir viviendas en Venezuela es un riesgo, esto debido a la cantidad de leyes aprobadas por el gobierno nacional, entre ellas la ley de alquiler, de estafa inmobiliaria, etc. Algunas de ellas contemplan que para proyectos de más de 10 viviendas un porcentaje de ellas significativo debe ser considerado a alquiler, dichos inquilinos serán asignados por el ministerio. Existe también otra ley del IPC la cual contempla que en preventa no se puede cobrar inflación.

Con todos estos factores en contra de los contratistas las viviendas se están convirtiendo en un sistema politizado en Venezuela.

También se presenta el caso que los números de viviendas planteadas por el gobierno nacional no son logrados.

En el país actualmente se considera como buena inversión la construcción de negocios, oficinas y comercios ya que tienen una gran demanda. Los espacios industriales no están considerados en este aspecto.

Apartando un poco la situación de la construcción en Venezuela, se especificaran a continuación las caracteriza y roles que debe tener un promotor.

Un promotor debe ser optimista (realista), coordinador de distintos talentos, debe conocer las normativas, debe tener la visión de generar riqueza para mantener la empresa y conseguir así un impacto a largo plazo, debe manejarse como negociador en el mercado de capitales y con el público en si (vecinos, políticos, autoridades)

Para que un promotor pueda comenzar, debe manejar al menos uno de los siguientes aspectos: terreno, capital, conocimiento y clientes.

El promotor y sus colaboradores:

Contratista general: movimiento de tierras, estructuras, electricidad, albañilería, plomería, carpintería, etc.

Corredores de inmuebles.

Socios financieros: accionistas externos, bancos, compradores, administradores de inmuebles, investigadores de mercado, asesores de imagen, abogados, usuarios.

Los mercados financieros:

Son usados para levantar capital y deuda para proyectos inmobiliarios

Deuda:

Pueden ser a corto plazo: créditos de construcción; y a largo plazo: deuda permanente.

Es muy importante que el desarrollador conozca muy bien el concepto de valor presente y entienda que un bolívar recibido en el futuro puede valer menos que un bolívar recibido hoy (inflación y riego).

Existe un modelo de 8 pasos ideales para el desarrollo inmobiliario:

1. Concepción de idea: generar ideas exitosas y creativas, para esto requieren experiencia, conocimiento del mercado, planificar proyectos a futuro, buen criterio de negocios y realizar un buen estudio de mercado.
2. Refinamiento de la idea: para esto es necesario seleccionar un terreno correcto con su estudio y adquirirlo, determinando inicialmente su factibilidad, mercadeo y su respectivo diseño preliminar.
3. Estudio de Factibilidad: Un proyecto es factible cuando hay una posibilidad de que los objetivos propuestos sean alcanzados.
4. Negociación de los contratos: para llegar a este paso al menos se deben tener planos preliminares, contratar al arquitecto y resto de las ramas involucradas. Luego dependiendo del mercado y del riesgo, el promotor normalmente busca a una entidad bancaria que le de un crédito para la construcción.
5. Compromiso y firma de los contratos de la construcción: se ejecutan los contratos comprometidos en el paso anterior, es importante tener buena parte del dinero de la construcción antes de empezar, bien sea por prestamos bancarios, inversiones o preventas (algo no común ahora por las leyes impuestas).
6. Construcción: El promotor da comienzo al costoso proceso de construcción una vez resuelto todos los conflictos. En algunos casos el mercadeo va en paralelo con la construcción. Hay muchas ramas involucradas en este proceso.
7. Terminación y habitabilidad: aquí se realiza el mercadeo final, conexiones de los servicios, mudanzas, habitabilidad, comienzo de operaciones, transición de crédito, firma de los contratos y remates.
8. Administración de la propiedad: se administrara día a día la propiedad, se manejara el activo y se manejara el portafolio.

Orlando Moreno #200908670

Miguel Antoni #200703890

Ricardo Blat

Elaborado por:

Juan Carlos Vivas

Juan Marcos Oliver

­ Contratos

Por: Ricardo Blat

Temas principales de la charla:

1)     Contrato.

2)     Tipos de contrato, privados y públicos.

3)     Elementos claves de un contrato.

4)     Consorcio.

5)     Socios.

En esta charla se hablo sobre los contratos, explicando los tipos de contratos y sus características. Principalmente se definen como contratos públicos y privados, sabemos que el contrato es un pacto entre dos partes donde se conceden derechos y obligaciones, dependiendo de quienes son estas dos partes, en caso de ser Gobierno-Contratista o Contratante-Contratista. Las diferencias entre estos dos tipos de contratos son muchas, entre ellas para los contratos públicos hay inmunidad para el estado, está atado a muchas regulaciones, los problemas se resuelven en tribunales o con compensaciones, los sindicatos atacan a través del cliente y en los contratos privados no hay inmunidad, ambas partes son iguales, las regulaciones son las pactadas por las partes, en los problemas se dan negociaciones o arbitrajes para resolver amistosamente, los sindicatos atacan directamente al constructor entre otras.

Se hablo de las ventajas principales de los contratos, para los contratos públicos se hablo que es ventajoso ya que existe garantía de pago por parte del estado a diferencia de un contrato privado, también cuando se trata de un contrato publico es el estado el que se encarga de muchos permisos y papeleos que en nuestro país puede tomar bastante tiempo. Por otra parte los contratos privados son ventajosos en el sentido de que es un pacto entre partes iguales por lo tanto se puede pactar cualquier cosa que este dentro de la ley, también se tiene mayor flexibilidad en la negociación debido a algún cambio.

Luego de discutir las ventajas de cada tipo de contrato tuvimos un tiempo para discutir los tipos de contratos que se llevan generalmente en nuestro país, entre los cuales tenemos:

Suma global: Es aquel en el cual se fija un precio por un determinado trabajo, este tipo de contrato es el preferido por el contratante, ya que el contratista se ve obligado a realizar la obra rápido para no incurrir en gastos mayores.

Precios unitarios: Este tipo de contrato se paga de acuerdo a un precio establecido por unidades y costos de producción de dichas unidades, por lo tanto el valor total depende de la cantidad que se van a construir.

Costos reembolsables: En este tipo de contrato el contratista obtiene un reembolso de lo que gasta en materiales, equipos, manos de obras, subcontratos y otros gastos del proyecto; la ganancia del contratista se fija de acuerdo a un honorario fijo o porcentaje de los gastos en obra. Este tipo de contrato no es muy conveniente ya que el contratista no tiene un incentivo para terminar la obra rápido, ya que mientras mas demore realizando la obra, se gasta mas en mano de obra por lo tanto estaría cobrando un porcentaje de estos gastos, por lo que es recomendable fijar algún tipo de bono o penalidad para terminar la obra en la fecha deseada.

Elementos claves de un contrato

Los contratos privados dependiendo de la obra y el tipo pueden llegar a ser muy complejos y con muchas variantes pero existen varios parámetros que deben estar bien especificados en un contrato, ya que su importancia es clave para el buen entendimiento de las partes. Entre estos elementos claves que deben estar especificados podemos nombrar el idioma oficial, las jerarquías de los diferentes documentos del contrato, los representantes autorizados para dar o recibir instrucciones, los plazos para dar avisos, los riesgos de perdidas, como se trataran los extra-costos, entre otros.

Consorcios

            Se hablo también sobre los consorcios los cuales son la unión de dos o más empresas para lograr la adjudicación y ejecución de una obra, hay varias razones por las que asociarse  como lograr un fin común o maximizar la efectividad del uso de los recursos. Por último se nombraron los elementos claves que debe tener un contrato de consorcio, entre los cuales se debe definir claramente a los asociados, su ubicación, objeto, responsabilidades, entre otros. Finalmente la charla cerró con unas recomendaciones sobre el perfil de un buen socio, entre ellas es el que nos ayuda a conseguir en negocio, a cumplir con los requisitos pre clasificatorios para la adjudicación de la obra y financiamiento, entre otros.