Cátedra de Gerencia de Construcción.

CATEDRA DE GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN.Convenio entre la Unimet y la Cámara Venezolana de la Construcción, desde 1999. Blog de la Cátedra, como web informativa, y lugar de intercambio de conocimiento, opinión y trabajo colaborativo.

martes, 27 de marzo de 2012

Relatorías Especiales Cortas de Fin de Curso

RELATORÍAS ESPECIALES DE FIN DE CURSO

Visita al Metro de Caracas:
Relator Diego Fuentes
La visita a la línea 5 del Metro de Caracas se inició con una extensa charla a cargo del Ing. Rodríguez, quien nos explicó sobre la trayectoria de la línea 5, los tipos de suelo que se encontraron en las excavaciones y otras características del proyecto, pero pese a eso, existían muchas otras dudas entre los compañeros presentes en el salón de reuniones, algunas sobre como cruzaría la TBM (Topa, pero el Ing. Rodríguez nos dijo que al ya ser expertos en el tema no le deberíamos decir Topa sino TBM que viene de las siglas Tunnel Boring Machine) el río Guaire, como afectaría las fundaciones de los edificios aledaños a la zona por donde pasara la TBM entre muchas otras.
Al terminar la charla en la que también participó el Ing. Juan Carlos, procedimos a hacer el recorrido del campamento UNEFA, donde se encontraba toda la maquinaria y obreros en pleno trabajo, tuvimos la oportunidad de ver las cámaras hiperbáricas, el sistema de irrigación con el que se limpian los cauchos de los camiones para evitar problemas con la alcaldía y demás entes, y de ver los sistemas de enfriamiento de agua.
Finalizado el recorrido del campamento, procedimos a bajar a los túneles por el ascensor. Luego de que todo el grupo bajó y nos dieron unas indicaciones de seguridad, y procedimos a montarnos en el tren que nos llevó 2 kilómetros adentro del túnel, la humedad que se sentía era impresionante, y se podía apreciar en las filtraciones existentes, a los que nos respondieron que estaban siendo tratados ya. Lamentablemente y a diferencia de nuestros compañeros del primer grupo, no pudimos llegar a la TBM, pero en la charla que nos dieron al inicio, nos dejaron muy en claro cómo funcionaba mediante la presentación de un video. Dentro del túnel también nos aclararon dudas que se presentaron al momento del recorrido.
Luego de aclaradas las dudas, procedimos a montarnos de nuevo en el tren para ir de vuelta a la superficie, donde el equipo de trabajo de Odebrecht se puso a la orden en diversas formas, como consultas, tesis de grado, pasantías, etc.
Gracias a la cátedra Gerencia de la construcción, y a la CVC, por permitirnos vivir esta experiencia al alcance de muy pocos.


RESUMEN DE UN TEMA:” VALIDO POR LA RELATORIA”
LA VIVIENDA EN VENEZUELA
Alberto Mayer 200701200

La vivienda en Venezuela ha sido tema principal durante todos los procesos existentes para el desarrollo del país (político, económico, social, etc.) principalmente por el déficit que existe de las mismas. Este déficit sucede principalmente por dos razones: La falta de gobierno que en vez de trabajar junto al sector privado mas bien lo tortura y la falta de subsidios por parte del estado para con el sector mas pobre del país que en los últimos registros asciende hasta el 75% de la población, entonces surge una pregunta: ¿Cómo un persona que gana 3600 bsF al mes puede comprar un hogar en este país? En nuestro país existe un fondo de aporte del sector público que debería ser el 3% del producto interno bruto, pero esto ni siquiera llega al 0,5%, la vivienda en nuestro país cuenta de un subsidio parcial de su precio además de que las entidades bancarias están obligadas a que 10% de sus créditos sean otorgados a la adquisición de viviendas, pero ni aplicando todas estas medidas alcanzamos la mitad del déficit anual que necesita el país (200000 viviendas) volvemos a la pregunta ¿Cómo comprar un hogar ganando 3600 bsF? Para mí la solución esta clara, el sector público y privado tienen que unir fuerzas para el subsidio y construcción de viviendas para este estrato de la población, el sector privado realizando la construcción y el sector publico (gobierno) dándole créditos a las personas y por supuesto pagándole al sector privado la construcción de las viviendas. Un magnifico ejemplo de esto es “Hogar Semilla” donde el sector privado construyo las casas y se las vende a las personas con un financiamiento bárbaro, además de esto en “Hogar Semilla” aplicaron una técnica que en mi opinión es de las mejores que he visto llamada: “las viviendas progresivas” la cual consiste en que en una porción del terreno se construya una casa pequeña con los servicios básicos requeridos para que luego los propietarios de acuerdo a sus necesidades vayan construyendo espacios adicionales. Esto genera en las personas que adquieran estos hogares semillas un sentido de pertenencia que jamás han experimentado.




Análisis de precios unitarios
Glenn Pérez Hung


Es un presupuesto de una obra o proyecto, es la determinación previa de la cantidad en dinero
necesaria para llevarla a cabo. Para ello se toma como base la experiencia adquirida en obras
previas. Como toda obra siempre trae imprevistos y/o modificaciones en el transcurso de la
construcción se hace un presupuesto aproximado, tomando como base unidades mensurables en
números redondos y precios unitarios los cuales pueden estar normados por el colegio de ingenieros
de Venezuela u otros visores. Si por el contrario, este presupuesto aproximado no basta cuando el
estudio se hace como base para financiar la obra, o cuando el constructor la estudia al preparar su
proposición, entonces hay que detallar mucho en las unidades de medida y precios unitarios,
tomando en cuenta para estos últimos no sólo el precio de los materiales y mano de obra, sino
también las circunstancias especiales en que se haya de realizar la obra. Esto obliga a penetrar en
todos los detalles y a formar precios unitarios partiendo de sus componentes. En general, cada obra
varía siempre en algo de otra, por muy similar que pueda ser, aunque se trate de trabajos de la
misma naturaleza.
Para realizar el análisis de precios unitarios es preciso recordar que los costos de cada unos de los
renglones de precios son seleccionados de entre una colección de matrices de costos, listado de
precios de materiales y tabulador de mano obra el cual está dictado por la ley orgánica del trabajo
vigente para el momento.
La estructura de costos en un presupuesto se puede definir de la siguiente manera:
• Materiales
Este describe el costo del material a utilizar (cemento, cabilla; entre otros), el implemento a instalar
(ventanas, puertas, cerraduras; entre otros), o el equipo a ser incorporado a una obra (aires
acondicionados, lámparas de alumbrado; entre otros) en la obra para llevar a cabo su construcción.
Aquí se considera el factor de desperdicio que refleja en material que por efectos prácticos no se
pueden incorporar completamente a la obra (ejemplos de estos es: trozos de cabilla desechados,
arena y piedra picada desechada, etc.).
• Mano de Obra
Es el costo asociado al valor del esfuerzo que hace el trabajador para realizar una tarea. En
Venezuela este costo esta influenciado fuertemente por una serie de disposiciones legales que
inciden en el valor final del mismo. Especialmente importante a la hora de considerar es el
relacionado a las prestaciones sociales establecidas en la Ley Orgánica del Trabajo y su
Reglamento, el Bono Alimenticio; entre otros factores. Estos por lo general deben ser incluidos en
los costos cuadros de análisis de precios unitarios.
• Equipos
Son los equipos a utilizar en la obra para poder ser realizada; palas, martillos, picos, carretillas,
destornilladores, llaves de diversos tipos, maquinarias, vehículos y camiones diversos, etc. Estos
equipos por efecto de su uso continuo se van deteriorando y comúnmente se le aplican factores de
depreciación por uso para poder recuperar el costo de haberlo dedicado a cada obra en particular.
• Gastos administrativos
Dentro de éste campo se considera todos los gastos que se acarrean a nivel administrativo, todo tipo
de papeleo y demás que conlleve la obra. En muchos casos se contempla dentro de éste campo
cualquier imprevisto que pueda surgir en el tiempo de construcción, en muchos casos es un monto
que sirve para recuperar en partidas en las cuales no se contemplaron costos exactos y se encuentre
en déficit. Por ejemplo de esto son los gastos de papelería, pago de sueldos y servicios en las
oficinas de una empresa.
• Utilidad
Es la ganancia de la obra para la constructora.
• Rendimiento
Rendimiento de obra o grado de rapidez en realizar cada partida dentro del presupuesto, se mide en
unidades de cada partida por día.
Finalmente se unen todos los costos asociados a cada uno de los campos anteriores con cierto factor
de modificación el cual se mide dependiendo del transporte, y cantidad en los materiales; para el
equipo depende la depreciación del mismo y su costo; y para la mano de obra influye la ley que sea
vigente para el momento de realizar el presupuesto. Considerando normalmente un 15% dde gastos
administrativos y un 10% de utilidad se presenta el presupuesto adicionando finalmente el IVA.

Alvaro Sucre

Arnaldo Laprea 20109990014
Juan Carlos Eseverri 200829830

REALTORÍA
SECTOR INFORMAL
(Áreas Urbanas No Controladas)
RETOS Y REALIDADES

Ing. Álvaro Sucre Fagre
Marzo, 2012
A continuación presentaremos la relatoría pertinente a la exposición presentada por el Ing. Álvaro Sucre Fagre sobre las áreas urbanas no controladas.
Como introducción se habló del por qué el problema existente en Venezuela, principalmente en las principales ciudades como Caracas, se debe a que el éxodo rural ocurre por el auge petrolero y no a la industrialización, por lo que esta población no tiene la capacidad de ser productiva para la sociedad. Caracas presenta una mayoría creciente de esta población, por lo que es imperante lograr la integración de la ciudad formal e informal lo que resulta en mas seguridad para todos sus habitantes .
Para toda familia es necesaria una vivienda digna, y en las poblaciones de bajos recursos esta es su principal activo. Sin una vivienda digna no hay estabilidad familiar hay hacinamiento y anarquía, aunque muchos no lo veamos así tener una vivienda es el primer paso para que la familia crezca con principios y educación incidiendo en el mejoramiento de la calidad de vida mejorando los índices de educación y salud y hasta se evita que muchos de estos jóvenes caigan en la delincuencia.
Muchas veces estos asentamientos son producto de políticas populistas y electorales que fomentan las invasiones que luego se convierten en un negocio muy lucrativo para unos pocos. Del total de desarrollos de vivienda que se realizan en el país entre los años 1990 y 2001 se estimo que el 57,6% eran invasiones esto producto a una política que ha sido incapaz de solventar el problema habitacional que aparte del déficit habitacional ya existente cada año se necesitan 120.000 nuevas viviendas.
Ante la realidad que son las barriadas en nuestro país es necesario realizarle inversiones básicas a estos a fin de mejorarlos y dejen de ser zonas de alto riesgo, un ejemplo digno de evaluar es la Fundación Carvajal en Colombia. En Venezuela los arquitectos Josefina Baldo y Federico Villanueva han llevado a cabo una ardua labor del levantamiento de barriadas en zonas denominadas UPF y UDU que buscan dividir y subdividir un gran barrio en pequeñas unidades de forma que sea mas fácil la canalización y atención de los problemas. Otro problema para la solución de los problemas de estas comunidades son la duplicidad en las funciones que tienen los organismos sobre el tema ministerios, gobernaciones, alcaldías y hasta PDVSA tienen que ver con la solución de estos problemas y al final del día ninguno los resuelve además de que esto no permite que los planes se desarrollen en una sola línea de acción en base al plan de desarrollo de la nación.
Entre los mayores problemas de lasáreas urbanas no controladas podemos resaltar:
Las personas que habitan estos lugares generalmente poseen conocimientos básicos de construcción, y por lo tanto los mismos realizan intervenciones improvisadas las cuales no son debidamente estudiadas y como en el caso de los taludespuede parecer que “aguanta” pero cuando vienen las lluvias o algún sismo leve los mismos no son aptos para soportar las cargas que se les asigna. La gran mayoría de estos asentamientos en especial en la ciudad capital debido a la topografía que tenemos se realiza en terrenos inestables que luego se meteorizan aun mas con la inadecuada disposición de las aguas servidas de estas poblaciones.
El difícil acceso que tienen estos sub – urbanismos encarece el transporte de los materiales por lo que el costo por m2 de estas viviendas es muy elevado. (un material puesto arriba del cerro puede costar hasta 2 veces mas que en la ferretería)
En estos desarrollos no se realiza la planificación previa para la instalación de servicios, por lo que realizarla luego conlleva un mayor costo y el inconveniente de que jamás se lograra una buena planificación.
Como solución a estos problemas se presenta el Hogar Semilla, el mismo consiste en un desarrollo planificado por ingenieros calificados con los estudios de suelo pertinentes, por lo que a cada familia se le entrega un terreno delimitado con todos los servicios instalados y los planos pertinentes para que la familia realice su vivienda. Como se dijo antes, para esta población la vivienda es el principal patrimonio, por lo cual desarrollan un gran sentido de pertenencia y en el hogar semilla se le entrega un titulo de propiedad lo que genera seguridad y el hablado sentido de pertenencia. Estos hogares constan en primer momento de una unidad muy pequeña que luego con el esfuerzo de cada familia irán terminando, de esta forma el estado podrá atender a un mayor numero de familias al solo construir en un primer momento los urbanismos y la pequeña unidad base de pocos metros cuadrados es decir menos metros pero para muchas mas personas.
Otra solución que se ve en muchos países al problema habitacional es la construcción de viviendas para alquiler pero en nuestro país nunca ha sido una solución debido a la escasez de oferta y cada día se desestimula aun mas estas iniciativas con leyes como la del inquilinato que desprotege al arrendador creando desconfianza a la hora de invertir grandes sumas de dinero para construir para alquilar.





domingo, 25 de marzo de 2012

Victor Ogaya

Procesos de Planificación y Desarrollo Urbano, Infraestructura y Macrourbanismos.
Elaborado por: Carolina Larralde y Jose Luis Vegas

El siguiente trabajo tiene por objeto relatar lo expuesto por el Ingeniero Víctor Ogaya el día viernes 23 de Marzo de 2012 en la Universidad Metropolitana. La charla fue basada en el tema de los Procesos de Planificación y Desarrollo Urbano, Infraestructura y Macrourbanismos. Un punto muy importante es que para que exista un Desarrollo Urbano es fundamental que exista fuente de trabajo para sus habitantes, así como otros aspectos de gran importancia como lo es la educación, servicios, entre otros.

La planificación en un Desarrollo Urbano es de suma importancia, un promotor se encarga seguir una serie de actividades para que este sea organizado y efectivo
El urbanismo es una actividad multisectorial ya que engloba una serie de procesos que a pesar de que se ejecutan en sectores independientes, al ser finalizados dan forma a lo que se quiere llegar; una sociedad organizada. Entre estas actividades está la parte legal, lo técnico, social, asociativo y por ultimo financiero.

La parte legal consiste en el estudio y cumplimiento las leyes nacionales y locales, una vez localizado el terreno se tiene que buscar todas las leyes que influyan en la zona, tales como la constitución, la ley orgánica de ordenación territorial, ley orgánica de ordenación urbana y la ley orgánica de régimen municipal.

En el área técnica lo primordial es buscar que ella macroparcela (área de una hectárea aproximadamente con servicios instalados) que sea apta para la construcción de un Macrourbanismo, además hacer un estudio de impacto ambiental, también estudiar el terreno y definir las áreas aprovechables y por ultimo las nuevas iniciativas en servicios públicos, es decir, como dijimos anteriormente que el terreno este apto para la construcción y la instalación de todos los servicios que este urbanismo necesite. Otro aspecto muy importante es realizar un plan de inversión.

Pasando al aspecto social, nosotros sabemos que la mayoría de las personas en Venezuela son de bajo nivel social por lo que su vivienda es su principal activo y es lo que mas aprecian así que urbanismos para estas personas son de mayor necesidad. En el área asociativa es la interacción que tiene el propietario del terreno con las personas interesadas en construir en el.
Por último la parte financiera es de todos los costos que se verán incluidos en el desarrollo, la participación de los socios, los flujos de caja, la estructura de los costos, entre otros.

Este tipo de desarrollo, en Venezuela tiene que cumplir algunas normas y leyes, que en algunos casos benefician a los promotores y en algunas tienen un impacto negativo. En la parte positiva hablamos de la norma equipamiento urbano, las normas técnicas de urbanismo progresivo, que es todo lo de afuera al área de construcción como tal. También las leyes judiciales, que por ejemplo la permiso-logia dura 30 días si dura mas de 30 días y no se ha recibido ningún tipo de respuesta de que si se puede construir o no se puede proceder con la construcción. En la parte negativa, el liderazgo político y rol de la tierra, la inseguridad jurídica, el peso político y ambiental que tienen los vecinos de la zona y por ultimo lo mas importante la ley penal del ambiente.

Para las construcciones de desarrollo urbano se sigue el plan de desarrollo urbano local (PDUL), que es un plan previamente elaborado por regiones donde se destina una actividad determinada a cada lote de tierra. También el equipamiento urbano según las normas de mindur, que según la población referencial asigna unos índices que definen la cantidad de terreno que se van a destinar a diversos sectores, como por ejemplo educación, asistencial, socio cultural, administración pública, entre otros. Este está separado en ámbito urbano primario y ámbito urbano intermedio (depende del tamaño la población).

En conclusión el trabajo del promotor es complicado, ya que este debe tener conocimientos de cómo gestionar los terrenos, evaluar la factibilidad, financiamientos, diseños, construcción, promover, vender y administrar los servicios. Todo esto es posible con un buen trabajo en equipo.

Alvaro Sucre



Áreas Urbanas No Controladas

Fernando Montilla 20091113828

La siguiente exposición contó con la presencia del Ing. Álvaro Sucre Fagre, dicha presentación trato sobre las Áreas Urbanas No Controladas en el país, es decir, aquel generado por el sector informal, así como sus retos y realidades.
En Venezuela el desarrollo urbano surge con la aparición del petróleo, lo cual genera un éxodo rural, el problema se origina con el estilo de vida y capacidad de trabajo debido a que en ese entonces el país no era muy industrializado.



Esto genero que esta población que emigró hubo que incorporarla a la vida civilizada creando instituciones y servicios que pudieran satisfacer los servicios básicos. En muchas ciudades, principalmente caracas, el fenómeno de la ciudad informal ha ido en aumento, si se compara con el crecimiento de la ciudad formal.
Algunos antecedentes que generan este problema social son:
· La vivienda es el activo más importante de la familia y de difícil acceso.
· La estabilidad familiar, debido a que la vivienda es uno de los principales factores.
· Condiciones no adecuadas de la vivienda lo cual promueve el hacinamiento que conlleva a la promiscuidad y por consiguiente una pérdida de valores.
· La falta de apropiación del espacio propio, es decir, poco espacio con mucha gente.
· Inestabilidad de los terrenos donde se asienta la vivienda informal.
· Dificultad en la accesibilidad de los sitios donde se asientan las viviendas, lo cual complica el acceso a los materiales y genera un aumento en el costo de los mismos.
· Por el bajo nivel de ingresos, las viviendas son auto producidas y carecen de asistencia profesional.
· Todos los gobiernos establecen programas sociales de vivienda y otorgan beneficios especiales pero solo de forma puntual lo cual no contribuyen a largo plazo a la problemática de vivienda.
· Una de las más importantes es el déficit, que contribuye al aumente de la construcción de viviendas informales, disminuyendo las condiciones necesarias para la adquisición de una vivienda propia generada por el sector formal.

Las viviendas autoproducidas del sector informal se clasifican por autogestión o autoconstrucción:
· Autogestión: son programas impulsados por el sector publico o del sector privado.
· Autoconstrucción: es impulsada por el propio beneficiario.
La vivienda auto producida tiene como características, son generalmente construidas en terrenos invadidos, carecen de planificación urbanística, no tienen asesoramiento profesional en su elaboración.
Para poder urbanizar los barrios, es necesario tener en cuenta los principales factores o carencias a solucionar en la planificación del nuevo sistema urbanístico, pero cabe destacar que es una tarea muy compleja.
En medida de habilitar o mejorar la calidad de vida en los barrios, se genero un plan de clasifican las barriadas por zonas según el tipo de suelo, densidad de población, vivienda, servicios, equipamiento urbano y su nivel de riesgo. (Propuesta de Josefina Baldo). Posteriormente y con asesoramiento del sector público y privado se procedería a hacer los cambios necesarios para urbanizar estos sectores.

Reinvención del MINVIH
· Reordenar y coordinar a los entes vinculados a la vivienda y hábitat
· Elaborar base de datos de obras de infraestructuras
· Mejoramiento y Rehabilitación integral de las zonas de barrios de todas las localidades del país, mediante acciones concertadas y coordinadas con las gobernaciones, alcaldías y municipios
· Programa de alquiler de vivienda.
· Estímulos para promover la construcción de viviendas en alquiler.

Como punto final se dieron una serie de sugerencias con las cuales se podría combatir el crecimiento de las áreas urbanas no controlas, entre ellas están:
1. Políticas claras, transparentes y reglas de juego estables.
2. Políticas de desarrollo urbano que permita el rescate de zonas subutilizadas en las ciudades y la apropiación de áreas para la vivienda social.
3. Rehabilitación de los barrios estables incluyendo la regularización de la tenencia.
4. Priorizar la producción de parcelas con servicios.
5. Mejorar fuentes de financiamiento.
6. Definición de competencia de los organismos involucrados.
7. Detener el deterioro del ingreso real de la población.



Arnaldo Laprea 20109990014
Juan Carlos Eseverri 200829830

RELATORÍA
SECTOR INFORMAL
(Áreas Urbanas No Controladas)
RETOS Y REALIDADES

Ing. Álvaro Sucre Fagre
Marzo, 2012
A continuación presentaremos la relatoría pertinente a la exposición presentada por el Ing. Álvaro Sucre Fagre sobre las áreas urbanas no controladas.
Como introducción se habló del por qué el problema existente en Venezuela, principalmente en las principales ciudades como Caracas, se debe a que el éxodo rural ocurre por el auge petrolero y no a la industrialización, por lo que esta población no tiene la capacidad de ser productiva para la sociedad. Caracas presenta una mayoría creciente de esta población, por lo que es imperante lograr la integración de la ciudad formal e informal lo que resulta en mas seguridad para todos sus habitantes .




Para toda familia es necesaria una vivienda digna, y en las poblaciones de bajos recursos esta es su principal activo. Sin una vivienda digna no hay estabilidad familiar hay hacinamiento y anarquía, aunque muchos no lo veamos así tener una vivienda es el primer paso para que la familia crezca con principios y educación incidiendo en el mejoramiento de la calidad de vida mejorando los índices de educación y salud y hasta se evita que muchos de estos jóvenes caigan en la delincuencia.




Muchas veces estos asentamientos son producto de políticas populistas y electorales que fomentan las invasiones que luego se convierten en un negocio muy lucrativo para unos pocos. Del total de desarrollos de vivienda que se realizan en el país entre los años 1990 y 2001 se estimo que el 57,6% eran invasiones esto producto a una política que ha sido incapaz de solventar el problema habitacional que aparte del déficit habitacional ya existente cada año se necesitan 120.000 nuevas viviendas.




Ante la realidad que son las barriadas en nuestro país es necesario realizarle inversiones básicas a estos a fin de mejorarlos y dejen de ser zonas de alto riesgo, un ejemplo digno de evaluar es la Fundación Carvajal en Colombia. En Venezuela los arquitectos Josefina Baldo y Federico Villanueva han llevado a cabo una ardua labor del levantamiento de barriadas en zonas denominadas UPF y UDU que buscan dividir y subdividir un gran barrio en pequeñas unidades de forma que sea mas fácil la canalización y atención de los problemas. Otro problema para la solución de los problemas de estas comunidades son la duplicidad en las funciones que tienen los organismos sobre el tema ministerios, gobernaciones, alcaldías y hasta PDVSA tienen que ver con la solución de estos problemas y al final del día ninguno los resuelve además de que esto no permite que los planes se desarrollen en una sola línea de acción en base al plan de desarrollo de la nación.



Entre los mayores problemas de las áreas urbanas no controladas podemos resaltar:
Las personas que habitan estos lugares generalmente poseen conocimientos básicos de construcción, y por lo tanto los mismos realizan intervenciones improvisadas las cuales no son debidamente estudiadas y como en el caso de los taludes puede parecer que “aguanta” pero cuando vienen las lluvias o algún sismo leve los mismos no son aptos para soportar las cargas que se les asigna. La gran mayoría de estos asentamientos en especial en la ciudad capital debido a la topografía que tenemos se realiza en terrenos inestables que luego se meteorizan aun mas con la inadecuada disposición de las aguas servidas de estas poblaciones.
El difícil acceso que tienen estos sub – urbanismos encarece el transporte de los materiales por lo que el costo por m2 de estas viviendas es muy elevado. (un material puesto arriba del cerro puede costar hasta 2 veces mas que en la ferretería)
En estos desarrollos no se realiza la planificación previa para la instalación de servicios, por lo que realizarla luego conlleva un mayor costo y el inconveniente de que jamás se lograra una buena planificación.




Como solución a estos problemas se presenta el Hogar Semilla, el mismo consiste en un desarrollo planificado por ingenieros calificados con los estudios de suelo pertinentes, por lo que a cada familia se le entrega un terreno delimitado con todos los servicios instalados y los planos pertinentes para que la familia realice su vivienda. Como se dijo antes, para esta población la vivienda es el principal patrimonio, por lo cual desarrollan un gran sentido de pertenencia y en el hogar semilla se le entrega un titulo de propiedad lo que genera seguridad y el hablado sentido de pertenencia. Estos hogares constan en primer momento de una unidad muy pequeña que luego con el esfuerzo de cada familia irán terminando, de esta forma el estado podrá atender a un mayor numero de familias al solo construir en un primer momento los urbanismos y la pequeña unidad base de pocos metros cuadrados es decir menos metros pero para muchas mas personas.
Otra solución que se ve en muchos países al problema habitacional es la construcción de viviendas para alquiler pero en nuestro país nunca ha sido una solución debido a la escasez de oferta y cada día se desestimula aun mas estas iniciativas con leyes como la del inquilinato que desprotege al arrendador creando desconfianza a la hora de invertir grandes sumas de dinero para construir para alquilar.





La Vivienda en Venezuela



Relator: Salazar, Rubén
Carnet: 200861440

Relatoría: “La Vivienda en Venezuela’’

Según lo visto en clase la vivienda en nuestro país es un enigma; un enigma en el sentido de que actualmente se manejan tantas leyes para regular este problema que se ha vuelto de carácter socio económico pero realmente no hay una solución.

Para la mayoría de los venezolanos no es fácil la adquisición de una vivienda puesto a que el 75% de los habitantes son personas que su sueldo no supera los 3600bsf, por esto es importante un fondo de subsidio para la compra de viviendas. En nuestro país existe un fondo de aporte del sector público que debería ser el 3% del producto interno bruto, pero esto ni siquiera llega al 0,5%

Según innumerables leyes venezolanas la vivienda en nuestro país cuenta de un subsidio parcial de su precio, para esto; hay un marco legal donde se maneja el régimen prestacional de vivienda y habitat, además de que las entidades bancarias están obligadas a que 10% de sus créditos sean otorgados a la adquisición de viviendas. Por otra parte existe la ley especial de protección al deudor hipotecario de vivienda.

Estas obligaciones son resguardadas por el Ministerio para el Poder Popular de Vivienda y Habitat; el cual también gestiona por su parte entrega de viviendas dignas subsidiadas por el gobierno actual, el cual lo cataloga como “La gran misión vivienda Venezuela”, (no mucha continuidad y baja gestión).

Sin duda la sobrepoblación en algunas regiones de Venezuela ha causado un problema habitacional enorme, en datos conocidos en clase el país debería construir 290.000 casas al año e históricamente pocas veces se han construido más de 100.000 en un año. Según cifras estudiadas se debería construir 10 casas por cada 1000 habitantes.

Por otra parte; también el exponente Ing. Jaime Gómez en clase explico el tema de ‘las viviendas progresivas’, la cual consiste en que en una porción del terreno se construya una casa pequeña con los servicios básicos requeridos para que luego los propietarios de acuerdo a sus necesidades vayan construyendo espacios adicionales; estas casas de interés social han impactado positivamente en zonas como los llanos venezolanos donde incluso las personas de unas misma vecindad, enfrente una especie de competencia para ver qué casa es más vistosa; cabe acotar que si queremos que en Venezuela se resuelva el problema de la vivienda no se puede realizar una ubicación desorganizada de las mimas ya que para que todos contemos con servicios de calidad es necesario que buenos proyectos y planeación estructurada.

Es muy difícil que en las zonas populares de caracas y el resto del país donde no se construyeron viviendas con planificación se consoliden los servicios públicos óptimos requeridos para llevar una buena calidad de vida, porque traería con si costos enormes para el estado que se cuadruplicarían con facilidad.

domingo, 18 de marzo de 2012

Fernando Bolinaga

Modalidades de Contrataciòn

Relatoría por: Emerson Erazo 200812930

Modalidades de contratación en la construcción por el Ing. Fernando Bolinaga H.
La Promoción, la Concesión la Construcción son actividades totalmente diferentes
La Concesión es una actividad financiera, se corren los riesgos propios de la construcción, y se recupera la inversión cobrando por un servicio al usuario o la concedente o ambos. La solvencia es la del proyecto. Mientras que, en la Promoción se incluyen los riesgos propios de la construcción, los relacionados con el financiamiento y la venta al usuario final. Y finalmente, En la construcción los proyectos se ejecutan con el dinero del cliente y el riesgo financiero es el de capital de trabajo y la solvencia del contratante.
MÉTODO DE CONTRATACIÓN
· Contratación Secuencial
· Diseño y Construcción
· Contratación de Acuerdo a Performance
· Diseño parcial y Contratación Secuencial
· Gerencia de construcción
· Gerencia del contrato
· Contratación en serie dentro de un marco de Acuerdo
· EAC (Extended Arm Contracting )Partnering
· Contrato de relación
· Contratación interna
La función social de las empresas de construcciones es estratégica y no de carácter coyuntural o táctica.
La industria de la construcción es por naturaleza conflictiva. Las relaciones de poder entre cada una de las partes se establecen en los contratos.
Cada forma de contrato ofrece una estructura de poder y riesgos consignada a la transacción comercial que determina la forma en que el negocio será conducido.
Desde esta estructura a los proveedores se les pedirá suplir los Servicios de construcción y como contraprestación estos recibirán un pago en dinero.
En consecuencia, la estructura del poder en cada contrato se transforma en un factor determinante en el desarrollo del Intercambio comercial.
Pareciera entonces, que la situación Ideal es adaptar los modelos de contrato en cada caso, para lograr una contratación que determine el éxito para ambas partes.
El principio de transparencia es fundamental en cualquier sistema de contrataciones públicas.
Debe garantizar la competencia entre empresas de reconocida trayectoria y solidez técnica y financiera.
Todo contrato público debe garantizar el equilibrio de negociación entre el estado y la empresa contratista.

Alberto Lindner



Las 10 historias que merecen ser contadas por Alberto Lindner


Relatores:
Patricia Castillo
Linda Cardillo
Karina de Azevedo


El pasado Viernes 9 de marzo tuvimos el placer de escuchar las experiencias de nuestro profesor de la cátedra Alberto Lindner, dentro del campo laboral de la construcción.
Comenzó con breves conceptos fundamentales para nuestro desarrollo, como lo son:
Competencias Observables que consisten en describir el comportamiento del sujeto a evaluar para llevar un registro descriptivo
Aptitud significa estar apto para algo, es decir estar lo suficientemente preparado para enfrentar ese algo adecuadamente y con posibilidades ciertas de éxito. Actitud en cambio es la "predisposición" para algo.


¿Qué es un proyecto? es una planificación que consiste en un conjunto de actividades que se encuentran interrelacionadas y coordinadas. Es indiscriminadamente en la ingeniería, nace en el momento que surge la necesidad y culmina cuando se cumple.
Fases de un proyecto: planificar, ejecutar, controlar y monitorear.
Los principales problemas en un proyecto son la falta de comunicación (esta entre el 70 y 80 porciento). El proyecto culmina cuando el que lo recibe esta satisfecho (eficacia).
Hay que ser eficientes a la hora de trabajar (ejemplo: Banco), efectivos (ejemplo: un pitcher) y eficaz (ejemplo: funcionamiento aspirinas).

Asimismo nos explica que las Tres áreas del conocimiento son el alcance, tiempo y costo. Se podría añadir una cuarta; la calidad. Como acotación; hay que saber seleccionar a la gente correcta que va a ser la que te acompañe en cualquier proyecto.
Del mismo modo hace mención del Project Management Institute que es una organización sin ánimo de lucro dedicada a desarrollar la Disciplina de Administración de Proyectos y Dirección de Proyectos (Project Management) en todo el mundo.
La Guía del PMBOK es un estándar en la gestión de proyectos desarrollado por el Project Management Institute (PMI). La misma comprende dos grandes secciones, la primera sobre los procesos y contextos de un proyecto, la segunda sobre las áreas de conocimiento específico para la gestión de un proyecto.
Luego de habernos dado tan emblemática introducción nos relato sobre sus 10 mejores anécdotas presentadas a continuación:


1) Mensaje de García: el estaba recién graduado, y el jefe le pidió que sostuviese una reunión con unas personas de la obra que debían dinero. El no sabía de que obra se hablaba y va de nuevo donde el jefe, y este solo responde en dos palabras mensaje a García, que significaba esto:
Buscar información. ¿Qué hacer? Ser proactivo, investigador, abierto. Al no poseer conocimientos sobre algún tema en específico, debemos buscar información y no quedarnos con las manos cruzadas.
2) Escándalo polar (Ensayo y error): participó en los proyectos de torre polar, y compartió con nosotros la curiosa anécdota sobre la elección del color de la torre, lo cual lo eligieron por el azul del cielo al ver el Ávila un 25 de septiembre en pleno atardecer con vista desde la torre. Este tono nunca antes visto lo añadieron a la gama de colores como Azul polar.
3) La losa que no dio: al tener conocimientos respecto a este trabajo el sospechaba de que el concreto con que se estaba trabajando no era de buena calidad para ser vaciado en la losa, sus jefes no le prestaron la debida atención y cuando realizaron las pruebas en los cilindro, el estaba en lo acertado.
4) El poder de la sombra (Los parasoles están torcidos): cuando el sol se acuesta más al sur genera más sombra. Surgieron comentarios de personas que decían que los parasoles de un edificio estaban mal instalados y el les explico que todo estaba por la posición relativa del sol.
5) Aprender a escuchar ¿Quién sabía lo que había que hacer?: el obrero tenía la respuesta pero nadie lo escuchaba porque pensaban que esa persona por ser un maestro de obra no tenía la capacidad para obtener la solución.
6) Almanaque hermanos Rojas: al construir un edificio de 10 pisos Lindner mostró su inquietud al querer colocar una malla de construcción para garantizar la seguridad de los obreros. Pero no querían tras el costo que esto implicaba. Luego de insistir hasta lograr que la colocaran, el día siguiente un trabajador cayó y reboto, lo cual le salvo la vida la existencia de la malla. Ante todo debemos ser los mejores ingenieros en seguridad industrial. (Nota: el almanaque es un elemento que se usa en la construcción de Venezuela, para “espantar la pava”. Es una industria muy especial)
7) Baranda ( 30°27´15”): siempre hay una mejor forma de hacer las cosas. No hay que conformarse con hacer algo bien, siempre busquemos la excelencia.
8) Leer planos como leer un libro: tras los años de experiencia laboral el cerebro puede desarrollar mentalmente el volumen de un edificio tal cual como un Autocad propio.
9) Normalización: toma notas de lo que haces, croquis, absolutamente todo, para luego archivarlo. Lindner una vez decoloro una viga de oscuro a claro, como no anoto el procedimiento, se le olvidó. (Si se anotó pero también hay que tener un sistema para saber donde se guarda)
10) Cada quien debe asumir el rol que le tocó: tenemos que ser los mejores independientemente del área que se asuma en el momento.
Y para concluir:
La Experiencia siempre ayuda; a medida que pasa el tiempo gracias a diferentes tipos de trabajos que podemos adquirir, vamos recolectando conocimiento que nos servirán en la solución de problemas a futuro facilitando la toma de decisiones en la gestión de cualquier actividad.

“Mi misión siempre fue ser el mejor gerente de construcción a pesar de mis alergias.”
“Ver mis casas en construcción, ver que se hacen aplicando la ética, buena comunicación siendo proactivo, es saber que estoy haciendo un buen trabajo “
Alberto Lindner

Relatores:
Patricia Castillo
Linda Cardillo
Karina de Azevedo

domingo, 4 de marzo de 2012

Alfonso Linares

UNIVERSIDAD METROPOLITANA
FACULTAD DE INGENIERÍA
Cátedra: Gerencia de la Construcción
Relatores.
Erika Martínez
Luis Rivas

La charla del Ingeniero Linares estuvo dirigida a la inspección de obras. Primeramente el ingeniero hizo referencia a los aspectos más relevantes de un ingeniero inspector, el hecho que este debe dominar todos los aspectos técnicos relacionados con una obra tales como las normas, pruebas y ensayos, planos, cálculos, etc. y a demás debe dominar todos los aspectos metodológicos como la forma y sistemas de realizar el trabajo a demás de defender que la obra sea construida tal y como fue concebida en los planes y prevenir y localizar errores.

La inspección es la labor de examinar y velar por el bien de un trabajo. En el caso de la construcción la inspección se refiere a la verificación y vigilancia del proceso constructivo y determinar que este se lleva a cabo correctamente.

El ingeniero hizo énfasis en definiciones; que aunque son básicas muchas veces no se conocen, definió una obra constructiva como el producto final del proceso constructivo que tiene como propósito satisfacer las exigencias de un cliente. Estableció los diversos pasos de una obra son:


Planificación (Donde y cuando y como se llevará a cabo la obra)
 Programación (Se detallan actores y se estiman costos)
 Proyecto (Elaboración de planos, especificaciones, cálculos, etc.)
 Contratación (Seleccionar la forma de contratar –licitación o adjudicación directa- y selección de contratista)
 Construcción (Llevar a acción los planes elaborados, aquí entra el papel del ing. Inspector)
 Utilización/Conservación (Preservación de la obra en el futuro).

El ingeniero especificó los factores que influyen en el proceso de la inspección, estos son:

1. Acta Previa
a. Obtener documentación: Permisología, planos, cómputos métricos especificaciones, contrato, lista de materiales, etc.
b. Estudio de la documentación
c. Reconocimiento de la zona: Topografía, servicios existentes, derechos de paso, vialidad, etc.
d. Estudiar planificación de la obra para velar que todos los pasos se ejecuten en el tiempo determinado.
2. Relaciones con superiores, asesores, contratistas y diversos actores que estén involucrados en la obra.
3. Organización interna
a. Recursos: Dependerán de la magnitud de la obra, ritmo de ejecución, ubicación, etc.
i. Personal: Topógrafos, calculistas, ingenieros.
ii. Equipo: Teodolitos, laboratorios de campo y todos aquellos implementos que puedan ser utilizados.
iii. Oficina de inspección en sitio.
b. Controles:
i. De Calidad: Se verifica sistemáticamente mediante fiscalización lo que esta en la obra. Se realizan pruebas para chequear la calidad de materiales y equipos. En este aspecto también se está velando por la seguridad de los involucrados en la obra ya que al todo tener la calidad requerida de disminuye el margen de errores y por lo tanto de accidentes.
ii. Económico- Administrativo: Seguimiento del programa de trabajo, se firma le acta de inicio, se suministran materiales, planos y planes. Se debe tener en cuenta que el responsable directo por toda acción en la obra es el ingeniero residente.
iii. Informativo: Informes periódicos de avance de la obra, percances ocurridos en esta, para esto existe lo que se denomina el “diario de la obra” en donde se especifican las actividades diarias y si estas pudieron ser llevadas a cabo en su totalidad y sin percances.
c. Recepción de la obra: Una vez terminada la obra, el ingeniero inspector debe firmar de terminación donde se concluye cuándo fue culminada la obra, luego de esto el contratista presenta un balance donde se determina si sobró o faltó material, planos con modificaciones, etc.
4. Responsabilidades: Las tienen todos los involucrados en la obra.
a. Penales: Son aquellas cuyo precio es la cárcel o cargos de tipo penal.
b. Civiles: Según la norma 1637 si después de 10 años la obra ha sufrido alguna falla el arquitecto y el empresario son responsables. En este punto el ingeniero hizo énfasis en que la ruina de una obra no es necesariamente su caída sino situaciones de menor gravedad como agrietamientos, etc.
c. Responsabilidad Administrativa: Por ejemplo casos de corrupción o de ordenar pagos por servicios no ejecutados o mal ejecutados.

El ingeniero nos dijo que es muy difícil que un ingeniero sea penalizado, tendrían que pagar mucho por defenderse y este solo ha tenido que haber actuado conscientemente. El CIV puede revocar la licencia profesional de un ingeniero en caso que este incurra en mala praxis. Queda en la consciencia de cada ingeniero el cumplir con su deber, ya que el no hacerlo puede llevar no solo a los casos vistos anteriormente si no a una carga moral con cada uno de nosotros y la comunidad.

sábado, 3 de marzo de 2012

VISITA AL METRO

Relatores:


Juan David Fontalvo
Daniel Bernardinello

A continuación vamos a realizar una narración de nuestra visita al Metro de Caracas, donde pudimos obtener un conocimiento profundo de la obra y observar los pasos que se han llevado a cabo desde su inicio.

Llegamos a las 8:15 al portón del campamento UNEFA, el cual recibió su nombre debido a su localización. Entramos a una sala de reuniones en donde el Ing. Rodriguez, encargado de todo el trayecto de la línea 5 nos dio una cordial bienvenida.


Empezó por enseñarnos los planos de toda la ciudad, dándonos a ver que el metro va a pasar por toda la Av. Rio de Janeiro para asi poder llegar a su destino final, Zona Rental. Habían varias dudas entre nosotros, respecto a los pilotes de los edificios y la instalación de aguas negras que podrían legar a perjudicar la excavación, otra inquietud que teníamos era como iban a lograr cruzar el Rio Guaire para así poder llevar el tramo hasta su destino final. La breve charla del ingeniero, nos logro satisfacer todas nuestras dudas, dando a resaltar que la excavación va a pasar por debajo del Rio Guaire, y que llego a pasar a unos 60 cm de uno de los pilotes de la Autopista.
Luego de que el ing. Rodríguez culminara, empezó a hablar el Ing. Juan Carlos que era el encargado de la excavación de la topa a lo largo de su trayectoria. Todos teníamos una idea vaga de lo que era la topa, pero el Ing. se encargo de aclarar todas nuestras dudas y de así darnos a conocer todos los detalles específicos tanto de excavación como de elaboración a la misma, así dándonos un abre boca de lo que íbamos a conseguir más abajo. Al terminar con los detalles de la topa, pasamos a recibir una charla de seguridad la cual fue muy importante ya que tenía fin de resguardar la seguridad tanto de los estudiantes como de los obreros para lograr prevenir cualquier tipo de accidente.

Al transcurrir 30 min en charla, salimos al campo, primero empezaron por darnos una vuelta alrededor del área con el fin de poder apreciar la profundidad de los túneles, y poder ver el sistema de irrigación que implementaron con el fin de limpiar los cauchos de las gandolas para evitar molestias con los vecinos que se encuentran en su adyacente.


Al terminar de reconocer el campamento de construcción, pasamos a bajar por escaleras al suelo donde se encontraban los túneles. Uno de ellos se encuentra abierto actualmente, que es donde se encuentra la topa con sentido Zona rental, y el otro esta sellado y tiene sentido hacia Miranda. La explicación que nos dieron debido a este túnel clausurado, es que requieren de 4 km de material (rieles ect..) para construir hasta zona rental. Al culminar Zona rental, ellos van a reutilizar esos mismos materiales (casualmente requieren de 3 km) y así poder economizar dinero.

Pasamos unos 20 min obteniendo la información necesaria acerca de los túneles y nos pudimos enterar, que luego de culminar la obra van a sellar la parte superior con el fin de poder crear algún tipo de parque o terreno recreativo para poderle dar uso al área. Mientras estábamos en charla, llego el tren que se encarga de llevar todo tipo de equipo, obreros, y lodo hasta la topa, para luego de dejar eso ahí, traer toda la tierra que ha sido excavada de regreso a la superficie para así poderla transportar en camiones de escombro.



Nos montamos en el tren que tenía como destino entrar al túnel, para así poder llegar a conocer la topa, fue interesante observar como los ing tienen una manera de saber a qué distancia de la salida del túnel se encuentra. Cada placa que se utiliza en el túnel mide 1.4m, y cada una está identificada con un número. Para uno saber a qué distancia esta, se multiplica 1.4m por el numero de la placa y así poder obtener la distancia.

Luego de 30 min en tren, pudimos llegar a la topa, que se encontraba a unos 4 km del punto de partida. Media unos 100 mtrs aprox y era impresionante ver el diámetro de corte que tenia la misma. Pudimos observar que había una cabina, que separa la parte de operación del disco de corte. Esa cabina sirve para acostumbrar el cuerpo de uno a la presión atmosférica a la que está sometida el disco. La topa era completamente eléctrica, teniendo una cabina de mandos en donde todos los detalles eran visualizados en 4 monitores, estando en la topa nos hicieron una breve explicación de todos los componentes del frente los gatos de empuje y la computadora que coloca los anillos de forman el túnel.

Terminada la explicación en la topa procedimos a montarnos de nuevo en el minitren para salir del túnel pasamos de nuevo por las oficinas de reunión y nos dieron una cordial despedida invitándonos a formar parte de este grupo de trabajo en diversas formas tesis de grados, pasantías, trabajos especializados.
Muy grata la visita a la línea 5 metro de caracas.

jueves, 1 de marzo de 2012

Juancho Otaola

Caracas, febrero de 2012 Marcos Levi# 200700440
Ricardo Russo # 20091113845

RELATORIA SOBRE LOS 8 PASOS INMOBILIARIOS
El pasado viernes 17 de enero tuvimos el placer de recibir en nuestra clase a un Ingeniero representante de la cámara Venezolana de la construcción, el cual nos hablo sobre lo que hace un desarrollador y los 8 pasos inmobiliarios.


Comenzó explicando básicamente que es un desarrollador inmobiliario, diciendo que éste es aquel que adquiere un terreno, planea que va a hacer en el mismo y procede a realizar su diseño, obtiene todos los permisos y financiamientos necesarios y finalmente ejecuta la obra para luego promover el alquiler o venta de aquello construido. Es decir, que el desarrollador es aquel que crea, financia, controla y dirige el desarrollo inmobiliario de una construcción desde un principio hasta el fin del mismo.Señalo que en Venezuela la mayoría de las obras realizadas son por desarrolladores.


Luego de esto nos hablo sobre los distintos tipos de desarrollo inmobiliario que hay y nos explico que las mayores obras de desarrollo son las viviendas de interés social que son las que están subsidiadas por el gobierno y estas son las que más se van a ver en un futuro debido a la necesidad que tiene el país y que son las más grandes, aunque también pueden desarrollar proyectos como oficinas, comercios, etc. También nos explico que toda obra que se vaya a empezar se debía conocer bien el terreno y el lugar para no tener ningún inconveniente con las normativas y reglas a la hora de la realización de la obra, al igual de tener una buena relación con los vecinos y consejos comunales de la zona ya que estos pueden llegar a retrasar o hasta impedir que una obra se realice con normalidad.


Al terminar con la parte de las viviendas nos explico sobre las diferentes formas en las cuales una obra puede ser financiada, nos comento que en Venezuela es muy común que varios contratistas hagan un fondo común para poder realizar construcciones o financiar obras, también nos explico que en USA lo más común es que las grandes empresas que cotizan en la bolsa sean las que contratan a desarrolladores para que construyan a su nombre, en cambio aquí los desarrolladores son los mismos constructores. Otra forma de financiar una obra es a través de un préstamo bancario,aunque actualmente es un poco más complicado ya que hay una nueva ley que esta en proceso de aprobación que dice que para poder ser financiado por un banco se deberá depositar un monto en el mismo que funcionará como un seguro, ya que se han visto casos de personas que piden el préstamo y luego se van del país o hacen preventas falsas estafando a la gente, esto conlleva a que por medio de esta ley se dificulte el proceso de construcción para las pequeñas empresas que no disponen el capital necesario, dejando el monopolio de construcción sólo a las grandes e importantes empresas.


El ingeniero nos mencionó acerca del modelo de los 8 pasos inmobiliarios que representan el proceso constructivo desde el inicio hasta el final. Estos pasos son:


Concepción de la idea: Este paso representa la búsqueda del terreno, se opta por enfocarse en las necesidades del mercado, es muy subjetivo y depende de la experiencia y buena información, hacer un buen estudio de mercado te da la factibilidad del proyecto.
Refinamiento de la idea: El desarrollador después de conseguir el terreno habla con posibles clientes y miembros del equipo exponiéndole su idea para analizar junto a ellos la factibilidad del proyecto.
Comprobar la factibilidad del proyecto: Este paso requiere de un buen estudio de mercado, estudio de costos, y consultas con las autoridades acerca de los permisos necesarios, para luego valorizar el proyecto y decidir si se debe llevar a cabo o no.
Negociación del contrato: En este paso se decide si el proyecto es factible o no, si no es factible se devuelve al paso 1, y si es factible se comienzan a hacer los contratos, negociar los préstamos, y se comienza a diseñar el proyecto con los arquitectos y los distintos ingenieros Se debe tener un estimado del precio total para no tener problemas con esto.
Compromiso formal: En esta etapa del proceso se procede a la firma de contratos, terrenos, construcción, preventas, etc. En esta etapa hay que tener suficiente flujo de caja para darle seguridad a los compradores, es importante en este paso tener un buen seguro para no perder todo por algún imprevisto.
Proceso de construcción: El desarrollador programa el trabajo a realizar y se procede a comenzar la construcción.
Terminación y entrega: En este paso se finaliza la obra y se procede a realizar las debidas conexiones de servicios, cambio del créditode corto a largo plazo, protocolizaciones y respectivas mudanzas.
Administración de la propiedad: En este último paso se realizan los debidos contratos de alquiler, administración del inmueble y titularización de las propiedades.