Cátedra de Gerencia de Construcción.

CATEDRA DE GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN.Convenio entre la Unimet y la Cámara Venezolana de la Construcción, desde 1999. Blog de la Cátedra, como web informativa, y lugar de intercambio de conocimiento, opinión y trabajo colaborativo.

sábado, 28 de febrero de 2015

Alberto Lindner

Ponente: Alberto Lindner
Arquitecto. Profesor Asociado de la Unimet y de postgrado de la Ucab. Consultor de cambio organizacional y de Gestión del Conocimiento. Gerente de construcción e inmobiliarios, Perito Avaluador y Corredor Inmobiliario.
Tema que se trató: “Las nuevas competencias de un gerente. La gestión de RRHH de un gerente de Construcción 2015”

Estudiante (relator): Christian Rojas.
C.I. / Carnet: 21.013.152 / 20111121255.

Nuestro estimado profesor, Alberto Lindner, nos brindó una interesante charla acerca de las competencias de un gerente de construcción. Comenzamos entre todos haciendo una lista de competencias, habilidades o valores con el fin de integrarnos al tema a tratar, en ella recalcamos: respeto, carácter, humildad, honestidad, empatía y liderazgo como pilares fundamentales para el trato con la gente que nos rodeará siempre en los trabajos y la vida, dejando un poco atrás la picardía y los conocimientos técnicos pero siempre teniéndolos bien cerca.
Hablamos también, en el proceso introductorio de la charla, sobre lo que tendríamos que hacer como profesionales cuando estemos graduados en cuanto al trato con la gente: sindicato (obreros: 75% colocados por el estado y 25% por nosotros), pagar (compensar), capacitar, organizar (dar instrucciones), despedir, incentivar, etc.

Comenzó con el verdadero desarrollo del tema explicando con mucho detalle las cinco (5) palabras que representan las competencias no solo de un gerente sino de un ciudadano completo: 1) aprender, 2) observar, 3) escuchar, 4) indagar y 5) conversar, las cuales explicaré brevemente en esta relatoría.

Aprender: “Aprender son procesos, y además ciclos, en los cuales vamos practicando hasta alcanzar una nueva habilidad”. Alberto Lindner.
Observar: “Observar no es lo mismo que mirar o echar un vistazo, es analizar, evaluar y concientizar lo que se está viendo con el fin de aprender de ello y llevar a cabo una finalidad”. Christian Rojas.
Escuchar: “El escuchar es por lo tanto, el acto de percibir, a través de los sentidos, de nuestra condición biológica y ambiental, más la interpretación que cada quién hace de lo que está observando”. Alberto Lindner.
Indagar: “Indagar es investigar, recolectar pruebas de que lo que se habló o explicó es correcto, es ir más allá del tema que se quiere aprender porque como dice nuestro profesor Alberto Lindner: “si escuchar, observar y aprender no han sido incorporados a nuestro ser, será difícil que el ego nos deje indagar para conocer más”. Es, además, recolectar datos o información, con el fin de verificar lo previamente dicho para darle solución a algo: una duda, un conflicto o hasta una meta”. Christian Rojas.
Conversar: “Conversar se trata de querer aprender, de constituirnos cada vez como el nuevo observador que vamos siendo, gracias a nuestras transformaciones, se trata de aprender a escuchar desde la persona que somos y de indagar sobre lo que el otro conversa. La conversación, es la conclusión de la nueva comunicación, donde el que habla y el que escucha son actores importantes, activos y protagonistas. Se escucha, se reconoce, se aprecia, se indaga y por último se aprende”. Alberto Lindner.

Para terminar, me gustaría dejar una frase que se colocó en la charla de Rafael Echeverría: “generalmente quién se queja de no ser escuchado, es que no sabe escuchar tampoco”, es una frase que puede llegar a ser muy debatida porque quién no ha dicho o le han dicho alguna vez “es que tu no me escuchas”.

Lo dejo como reflexión porque como dice Lindner: no se trata de hacer un listado de competencias, se trata simplemente de aprender, observar, escuchar, indagar, conversar y nada más...
Nota: esta charla vino acompañada de unos videos muy interesantes que nos abren un poco la mente y nos permiten reflexionar sobre cómo somos y hasta dónde podemos llegar, pueden pedírselos. Aquí les dejo el link de uno para que vean qué tan buenos observadores son…


Irwin Perret-Gentil

Caracas, 20 de Febrero de 2015
Elaborado por:                                                                                                                                                    Daniela Bustamante

Construcción y desarrollo inmobiliario
El Pasado viernes tuvimos el gusto de recibir al Ingeniero Perret, nos vino hablar acerca del desarrollo inmobiliario y comento que este es una idea que se hace realidad en el momento que los compradores y/o los inquilinos, adquieren y usan los locales y viviendas que el promotor se ha esmerado en construir. Se considera importante definir el rol y las características del desarrollado, este debe ser ingeniero civil el cual deberá coordinar la parte de finanzas en la construcción, este básicamente adquiere un terreno, determina el mercado que atacará, planea un programa de construcción, financiamiento y diseño, el desarrollador deben ser creativos para solventar los problemas y estar pendiente de los detalles, puesto que es su responsabilidad.

El desarrollador inmobiliario tiene riesgos, no solo comercial sino también por problemas externos, se debe tener el capital suficiente para realizar la obra y tomar en cuenta que es muy sensible al mercado.
Cosas importantes que se deben evitar:

·       Falta de Pericia de los Ingenieros
·       Pagar mucho por tierra
·       Falta de habilidad financiera
·       Que estén fuera de foco los precios de venta y alquiler

Tipos de desarrollos inmobiliarios:
·       Vivienda:
– De interés social. Sujeta a subsidios y construcción por parte del estado
– Vivienda no sujeta a subsidios
– Segunda Vivienda
 – Vivienda retiro.

·       Oficinas y espacio industrial
–Oficinas tipo A,B,C,D (De la mejor a la más baja)
 –Espacio Industrial A,B,C (De la mejor a la más baja)

·       Comercio
– Comercio local
– Comercio Comunal
– Centros Comerciales Regionales

Para meterse en un desarrollo inmobiliario se debe tener:
·       Terreno
·       Capital.
·       Conocimientos.
·       Potencial clientes.

Modelo de los 8 pasos en el desarrollo inmobiliario
Paso 1: Concepción de la idea
-        Se analizan los terrenos.
-        Se analizan las ordenanzas.
-        Chequeo de finanza por medio de una cuenta sencilla.

Paso 2: Refinamiento de la idea
-        Se debe revisar si se trabajara en el terreno correcto.
-        Se revisan los alrededores, es decir, si hay competencia, problemas de vialidad, servidumbre.
-        negociar el sitio escogido y estructurar un contrato

Paso 3: Estudio de factibilidad
Este depende del tamaño y la factibilidad ambienta y de financiamiento del proyecto, es importante el estudio de mercado para conocer su factibilidad.

Paso 4: Negociación de los contratos
-        Generar reservas en la venta de apartamentos
-        Buscar entidades que acrediten la obra. La pre-venta o pre- alquiler es importante para minimizar el crédito.
El promotor de este paso debe tener los planos preliminares y se debe contratar al arquitecto y al resto de los profesionales. El objetivo del promotor es minimizar riegos en la construcción.

Paso 5: Compromiso y firma de los contratos
Se firman todos los contratos, se compran los materiales, es importante en una obra contratar las pólizas de seguro contra daños a terceros, incendio, robo.

Paso 6: Construcción
En este paso el promotor da un paso gigantesco desde el punto de vista financiero. Es importante las valuaciones a los subcontratistas:
-        Mediciones
-        Chequeo de contrato
-        Pago
-        Retenciones de garantía

Paso 7: Terminación y habitabilidad

-        Mercadeo final
-        Conexión de servicios (Eléctricas, Sanitarias, mecánicas)
-        Mudanzas
-        Comienzo de operaciones de inauguración (detalles finales)

Paso 8: Administración de la propiedad
       - Administración de la Propiedad
       - Políticas de alquiler
       - Mejorar los flujos de Caja, posibles mejoras al inmueble


Se considera como parte importante de un proyecto, consultar siempre con los entes públicos antes, durante y después de una obra.

Alfonso Linares

Elaborado por: Jorge Velásquez
Introducción a la Inspección de Obra

El día 30 de enero de 2015 el ingeniero Alfonso Linares miembro del Consejo Consultivo de la CVC, dio una charla sobre la Introducción a la Inspección de Obras. Como preámbulo comentó que la inspección es el primer trabajo para muchos ingenieros civiles al graduarse,  y por ende, es importante saber cómo se lleva  a cabo la misma de manera eficiente. 
Un ingeniero inspector y su equipo necesitan dominar dos aspectos fundamentales:

·      El técnico: Constituido por el dominio del conjunto de normas y especificaciones para las construcciones y el dominio  de las pruebas y ensayos requeridos para verificar la calidad de una obra.
·      El Metodológico: Constituido por informar a sus superiores los avances de la obra  del punto de vista técnico-económico-administrativo.

El ingeniero definió la inspección como el examen, verificación y vigilancia de un personal especializado, como el ingeniero inspector y su grupo, en este caso, sobre el proceso de  construcción de la obra para asegurar  el cumplimiento de norma y garantizar la buena ejecución y calidad de la misma.
Por otra parte comentó, que para poder acudir al proceso de construcción de una obra es importante tener conocimiento sobre cómo se define obra, ya que es el producto final del proceso de construcción que tiene como propósito satisfacer necesidades del ser humano, ya sea de vivienda, educación, etc. Toda obra tiene un interés colectivo, además, es importante que se cumplan normas y ordenanzas para mantener todo en orden y así evitar algún tipo de daño o poner en peligro el orden público, vida y alud de las personas.

Alfonso Linares comentó “Que la inspección actúa sobre el proceso de construcción, y su objetivo especifico es regular y armonizar los diferentes intereses de dicho proceso”.
Entre los actores que forman parte de la obra se encuentran: obreros, contratistas, ingenieros, usuarios, constructores,  financistas, proyectistas, arquitectos, entre otros.
El proceso total de la obra se basa en: Planificación, Programación, Contratación, Construcción y Utilización. Donde en este proceso la inspección forma parte de la construcción, encargándose de velar que la obra se ejecute tal como fue concebida, previniendo así los errores, omisiones, imprudencias, descuidos, etc.

Entre los objetivos de la inspección se encuentran:
·      General: Intereses de la colectividad (Seguridad , Calidad , Precio justo , Ordenanzas)
·      Especifico: Intereses de los actores que intervienen en el proceso (Económicos , Técnicos , Legales , Sociales)
·      Fundamental: Obra bien ejecutada.

El ingeniero comentó que la siguiente definición sobre Inspección de Obras es conocida hasta ahora como la más completa la cual fue adoptada en las primeras jornadas venezolanas:
“Inspección de obras es el ejercicio o servicio profesional orientado a garantizar la mejor realización de la obra como objetivo fundamental y atendiendo a los objetivos generales derivados del interés colectivo y objetivos específicos derivados de los variados intereses que intervienen en el proceso total de la obra”

Posteriormente se explicó un esquema acerca de los aspectos esenciales en el proceso de inspección de obras. Donde la primera actividad que debe realizar un inspector es obtener todos los documentos necesarios que los ilustre de lo que se va a hacer (permisos, planos, normas, especificaciones, memoria descriptiva, etc.), luego estos documentos deben ser estudiados y analizados para después realizar el reconocimiento de las zonas donde se va a construir, y por ultimo realizar un programa de trabajo (diagrama de barras (GANTT), diagrama de secuencias (PERT)). Además debe existir una organización interna donde se deben llevar los distintos controles de la obra, como: el  control de calidad, el cual consiste en la verificación sistemática mediante fiscalización o vigilancia directa, pruebas y ensayos de que la obra durante su ejecución, Control económico-administrativo, donde se firma el acta de inicio de la obra.

Así como también el control informativo, donde el ingeniero tiene el deber de informar si la obra se está ejecutando de manera eficiente con los plazos pautados. Generalmente se presenta mediante informes (semanal, quincenal o mensual), aquí se van a presentar todas las incidencias durante la obra, para esto es importante tener un libro de obra como auxiliar, donde se pueda anotar todos los acontecimientos importantes (avances, inconvenientes, incremento de precios, reuniones importantes con contratistas y acuerdos). Esto sirve como prueba principal a la hora de presentarse un problema, ya que es lo primero que debe entregarse al abogado.

También se trataron tablas y planillas como: El cronograma de trabajo de urbanismo, la cual establece un control del tiempo de ejecución de una obra; Valuación de obra ejecutada, que permite llevar un control de lo que se está ejecutando durante el periodo para no cancelar de más, luego al terminar la obra se presenta un cuadro demostrativo de cierre de contrato. Adicionalmente se debe llevar un control del personal que está trabajando en la obra, material en obra, maquinaria y equipo.
Como uno de los últimos temas se trató la Recepción de Obra donde debe presentarse un acta de terminación (explica si la obra culmino en el tiempo previsto , luego se debe esperar un periodo de 60 días aproximadamente para proceder con la siguiente acta), el acta de recepción provisional (el inspector revisa que todo esté en orden en la obra para firmar, luego el inspector debe esperar un periodo de 60 días aproximadamente para proceder con la siguiente acta ) y el acta de recepción definitiva (se hace la revisión final donde se verifica que toda la obra esté bien ejecutada y se firma). Todas estas actas deben ser firmadas por un inspector para poder finiquitar la obra.

Finalmente se hablo sobre el concepto de responsabilidad que según el Dr. Pedro Leonidas Itriago y Dr., Nicolás Vega Rolando la definen como: “La responsabilidad de los ingenieros y arquitectos radica primeramente en el deber de realizar cabalmente la obra que se les encomienda. Si sobreviene el incumplimiento de ese deber, surge la responsabilidad por no haber cumplido, que no es sino una obligación y será un débito ulterior de reparar las consecuencias de aquel incumplimiento”.

 Por otro lado, también dijo que “Son responsables quienes intervengan en la obra como arquitecto (proyectista) o empresario (constructor); pero a veces interviene una tercera persona como fiscal, a quien puede no aplicársele el artículo 1637 del Código Civil, pues no es arquitecto, ni empresario; sin embargo, será responsable profesionalmente de su conducta, responsabilidad derivada del contrato que celebró con el dueño de la obra para que fiscalizara la buena ejecución de la misma. Si el arquitecto no ejecuta la obra pero la inspecciona o dirige, responda por el contratista, no porque éste sea su dependiente, sino en razón de la obligación de vigilancia”.

Entre los tipos de responsabilidades se encuentra: Penales (privaciones de libertad, multas), Civiles (según el código civil , Responsabilidad según la cual el profesional se ve obligado a indemnizar materialmente al propietario de la obra por los daños que ésta sufra, dadas las condiciones requeridas para ello.), Administrativa o Disciplinaria (La que incurre aquel empleado o contratado de la Administración Pública cuando en el ejercicio de sus funciones, obrando por acción u omisión, lesiona directa o indirectamente económica o moralmente al organismo al cual presta sus servicios), Responsabilidad Gremial o Disciplinaria ante el CIV (Sanciones que impone el TRIBUNAL DISCIPLINARIO del Colegio de Ingenieros de Venezuela cuando los daños que se producen o presenten en una obra puedan ser achacados a un colegiado).

Para concluir se trató a manera de resumen una SÍNTESIS DEL ART.138 SOBRE ATRIBUCIONES Y OBLIGACIONES DEL INGENIERO INSPECTOR DE OBRAS (Ley de Contrataciones Públicas - G.O Nº 6154 Ext. de 19/11/2014)

 1. Conocer cabalmente el contrato que rija la obra a inspeccionar
2. Supervisar la calidad de materiales y equipos, y rechazar y hacer retirar de la obra los que no reúnan las condiciones requeridas.
3. Fiscalizar los trabajos y la buena calidad de la obra, y suspender la ejecución de las partes que no se estén realizando debidamente
4. Recibir las observaciones y solicitudes que formule por escrito el contratista, e indicarle las instrucciones que estime conveniente
5. Conformar y tramitar valuaciones de obra ejecutada
6. Elaborar y firmar las actas (inicio, terminación, recepción, etc.)
 7. Informar, al ente contratante, sobre el avance técnico y administrativo de la obra así como cualquier paralización o anormalidad que observe.

8. Velar por el cumplimiento de las normas laborales, de seguridad industrial y de condiciones en medio ambiente del trabajo, etc.

martes, 10 de febrero de 2015

Eduardo Rojas

Elaborado Por:
Ana Corina Pérez
Luis Suarez
Caracas, 06 de Febrero de 2015

“Lean Construction”  es una combinación de la teoría operacional y desarrollo practico en el diseño y construcción con los principios de manufactura limpia, si se puede llamar, al proceso de reducción de costos manteniendo la calidad del producto. De esta manera, Lean Construction se refiere a reducir los costos de un proyecto de ingeniería civil mejorando los sistemas de producción y tiempo, además de cuidar el ambiente. Este enfoca intenta realizar el proceso al mínimo costo con el máximo valor de lo que el cliente necesite.

Los mayores problemas de gestión se encuentran en manufactura, suministros y gerencia de proyectos. La gerencia de proyectos consiste en reunir un capital humano capaz de cumplir distintas metas para una fecha determinada. La dificultad en la gestión de proyectos de construcción radica en la incertidumbre y variabilidad de las operaciones. La gestión de proyectos de construcción no se encuentra en estaciones permanentes y esto dificulta aún más el manejo de las operaciones.
Existen dos líneas de pensamiento para la gestión de proyectos; la que plantea  el PMI y la que propone Lean Construction. El PMI divide en 9 áreas de conocimiento (ahora 10 desde el 2104), la gestión. Estas 9 áreas son:

1.       Gestión de la integración del proyecto
2.       Gestión del alcance del proyecto
3.       Gestión del tiempo del proyecto
4.       Gestión de los costos del proyecto
5.       Gestión de la calidad del proyecto
6.       Gestión de los recursos humanos del proyecto
7.       Gestión de la comunicación del proyecto
8.       Gestión de los riesgos del proyecto
9.       Gestión de las adquisiciones del proyecto
(      (Stakeholders)
(
Lean Construction surge de un déficit en el desarrollo de la gestión del tiempo por parte del PMI. De esta forma Lean Construction se enfoca en la calidad, los costos y el tiempo tomando como objetivos secundarios la seguridad industrial, la conservación del medio ambiente y la limpieza y orden. Todo esto nace a partir de la necesidad de los japoneses durante la segunda guerra mundial de optimizar procesos de manufactura. Estas ideas serian exportadas después a la industria de la construcción por Koskella, Howell y Ballard.

Esta filosofía plantea que las mayores pérdidas se encuentran en la gestión y propone un control de calidad en la fuente y en la ingeniería de valor (hacer las cosas más difíciles de lo que son). Los objetivos que se logran implementando esta filosofía son:

·         Incrementar calidad
·         Reducir stress en el staff
·         Reducir riesgo de perdidas catastróficas
·         Entregas just-in time
·         Mejorar seguridad
·         Ser la mejor opción del mercado competitivo
Lo antes nombrado se logra mediante el control en la fuente de los flujos. Se deben gestionar las restricciones de forma que cuando una tarea se deba hacer tenga una alta probabilidad de ser ejecutada ya que se encuentra libre de restricciones. Los principios de esta filosofía son 9:

1.       Reducir perdidas
·         Todo aquello que genera costos y no agrega valor
2.       Control de calidad en los procesos
·         Se deben realizar los controles en etapas intermedias y no esperar a la culminación pues esto aumenta los costos
3.       Reducir variabilidad
·         Se debe tener una programación rítmica (línea de balance)
4.       Reducir tiempos del ciclo
·         Siempre enfocándonos en los flujos
5.       Simplificar procesos
·         Reducción de componentes y número de pasos para una actividad
6.       Mejoramiento continuo de los procesos
·         Crear cultura de mejora continua
7.       Mejorar primero los Flujos y luego la conversión.
·         La conversión va relacionada a la tecnología por lo tanto es mucha mas costosa que los flujos
8.       Referenciar permanentemente los procesos. (Benchmarking).
·         Comparar para mejorar
9.       Transparencia en los procesos

Las herramientas para lograr esto:
·         Last planner: incorporar al jefe de cuadrilla a la planificación del proyecto de forma activa
·         Phase schedulling: planificar con los contratistas de lo ultimo hacia lo primero
·         Técnica 5s: un lugar para cada cosa y cada cosa en su lugar
·         Tren de actividades

Las restricciones más comunes que analizaremos son:
1. Diseño (Planos, detalles, especificaciones técnicas, etc.)
2. Materiales
3. Mano de Obra
4. Equipos y Herramientas
5. Calidad.
6. Seguridad Industrial
7. Otros. (En casos especiales, puede haber otro tipo de restricciones, como por ejemplo, inspecciones, permisos, etc.)

Herramientas de planificación:
·         Programa maestro: grandes hitos del proyecto. Resuelve el cómo, cuándo, dónde y quien.
·         Planificación intermedia (lookahead): se planifican las 6 semanas próximas. Sirve para poner al día y revisar el plan master.
·         Planificación semanal: se ejecuta con el last planner. Busca metas reales bien definida y en una secuencia lógica

Todo esto tiene el objetivo de levantar restricciones de forma que las cuadrillas tengan una semana libre para prever imprevistos. 
Debe medirse de forma de tener un valor real de lo que se ha ejecutado. Para esto tenemos varias herramientas de evaluación:

·         P.A.C. (porcentaje de actividades cumplidas) de producción: se miden los resultados de la planificación, los ingenieros y los last planners
o   PAC= tareas cumplidas/tareas programadas x 100
·         P.A.C. de soporte: evalúa a los responsables de la gestión de levantar restricciones
Estas mediciones no tendrían valor si no se estudian las razones de no cumplimiento (R.N.C.) que buscan la raíz de porqué actividades programadas y libres de restricciones no se realizaron.

o   Material
o   Equipo
o   Personal
o   Rendimiento
o   Prelación de actividad
o   Clima
o   Proyecto
o   Calidad
o   Seguridad industrial
o   Deficiencias en la gestión interna

Rutina de seguimiento:
·         Reunión de soporte (lookahead). Se recomienda hacerla de forma semanal y con una agenda pre elaborada. Se pregunta qué pasó la semana anterior, se añade al lookahead una semana más, se hace un análisis de restricciones y de materiales críticos.
·         Reunión de producción: se realiza de forma semanal con el last planner de forma de ver a corto y mediano plazo lo que se debe hacer. Se invita también al staff de la empresa y se analiza las razones de no cumplimiento. Se debe publicar el programa de trabajo acordado y definir incentivos.
·         Reunión diaria: ¿Qué hiciste hoy? ¿Qué vas hacer mañana? ¿Qué necesitas?
·         Reunión de productividad y procesos: se realiza de forma mensual y tiene como objeto verificar el progreso en los grandes hitos.