Cátedra de Gerencia de Construcción.

CATEDRA DE GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN.Convenio entre la Unimet y la Cámara Venezolana de la Construcción, desde 1999. Blog de la Cátedra, como web informativa, y lugar de intercambio de conocimiento, opinión y trabajo colaborativo.

lunes, 4 de abril de 2016

Desarrollo inmobiliario

Rafael Carrasco
# carnet: 20141110360
Construcción y Desarrollo Inmobiliario
La construcción es un proceso conformado por una serie de etapas, cada una con distintas  características y nivel de importancia, que se llevan a cabo para lograr un objetivo, elaborar un edificio o infraestructura. Dentro de los distintos tipos de proyectos que se pueden elaborar en la práctica de la ingeniería civil está el desarrollo de inmobiliario.
Este término se refiere a lo que es perteneciente o relativo al inmueble, un bien que se encuentra unido a un terreno de modo inseparable (un edificio o una parcela). Las empresas que se dedican a la inmobiliaria se encargan de la construcción, la venta, el alquiler y la administración del inmueble. Un desarrollo puede ser clasificado, dependiendo del uso que se le dará:

·         Interés social (vivienda)
·         Oficina
·         Comercio (local, comunal, regional)
·         Desarrollo de uso mixto
·         Otros (hoteles, retiro, etc.)

Como todas las obras que se ejecutan en la ingeniería civil, el desarrollo de inmobiliario tiene un transcurso que se puede dividir en fases. En este las 3 etapas generales en un proyecto (planificación, ejecución, post)se describen en un método que consiste en 8 pasos:

1.       El primer paso que se describe es el de la concepción de la idea. Aquí se analizan las necesidades que existen en el mercado. Luego se comienzan a examinar terrenos (zona), ordenanzas y una cuenta de ingresos y costos para la factibilidad de la idea.
2.       Sí se llega a la conclusión que la obra es realizable, se comienza el paso 2: refinamiento de la idea. 

         Los objetivos de este período son:
o   Conseguir un terreno y controlarlo
o   Estudiar la factibilidad del trabajo (física y económica)
o   Hacer el diseño (planos)
o   Mercadeo: localización, precio, propaganda, estimular la demanda.

3.       Estudio de Factibilidad: Para concluir si un desarrollo inmobiliario es factible, un analista debe determinar, mediante un estudio de mercado, que existe una posibilidad de satisfacer necesidades en el lugar donde se quiere realizar la edificación y entender las características de los usuarios (posibles clientes). La existencia de la necesidad es indicada por factores como la insatisfacción de la población con el espacio físico presente.  Después confirmar que si hay una insuficiencia en el lugar, la compañía empieza con el mercadeo.

4.       Negociación de contratos: Es aquel paso donde, tomando en cuenta el mercado y el riesgo, la entidad busca un crédito/préstamo para financiar la obra. Aquí ya deben existir planos preliminares y estar contratados todos los profesionales involucrados con el diseño de la obra. Los tipos de contratos (métodos) que se pueden utilizar son:
o   Precios Unitarios
o   Administración delegada
o   Suma Global
o   Precio máximo garantizado
o   Contrato administración delegada de costos
El objetivo del promotor en estos contratos es minimizar los riesgos en la construcción
5.       Compromiso y firma de los Contratos “Inicio de la Construcción”: Se procuran hacer preventas o establecer compromisos de pago, antes de realizar cualquier desembolso dinero. Existe un acuerdo sobre todo lo que es planificación de la obra y el presupuesto que tendrá; luego se firman los contratos, se pagan todos los compromisos (ejemplo: impuestos de construcción, la empresa contrata las pólizas de seguro y comienza la administración del proceso de construcción.

6.       Inicia la construcción de la edificación; esta es la parte más costosa de toda la obra, ya que incluye compra/alquiler de materiales, pago de mano de obra y es la etapa más larga. Aquí también se ven etapas de mercadeo (publicidad y fuerza de venta), pero es importante destacar que esto es algo que se lleva a cabo de manera paralela a la construcción de la obra.

7.       Terminación y habitabilidad: ya finalizada la etapa de construcción e inspección, se asegura la habitabilidad de la obra. Después de esto vienen las siguientes fases:
o   Mercadeo final
o   Conexión de los servicios
o   Mudanzas
o   Habilidad-Catastro
o   Comienzo de Operaciones-Inauguración
o   Transición crédito a corto plazo y crédito a largo plazo
o   Firma de los Contratos, venta y alquiler
o   Remates- Problemas

8.       Administración de la Propiedad: ya después de finalizar el inmueble, la compañía solo se ve involucrada en los siguientes procesos:
o   Administración de la Propiedad- Día a día
o   Manejo del Activo – Políticas de alquiler

o   Manejo del Portafolio – Mejorar los flujos de Caja, posibles mejoras al inmueble.

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