# carnet: 20141110360
Construcción
y Desarrollo Inmobiliario
La construcción es un proceso conformado por una serie
de etapas, cada una con distintas
características y nivel de importancia, que se llevan a cabo para lograr
un objetivo, elaborar un edificio o infraestructura. Dentro de los distintos
tipos de proyectos que se pueden elaborar en la práctica de la ingeniería civil
está el desarrollo de inmobiliario.
Este término se refiere a lo que es perteneciente o
relativo al inmueble, un bien que se encuentra unido a un terreno de modo
inseparable (un edificio o una parcela). Las empresas que se dedican a la
inmobiliaria se encargan de la construcción, la venta, el alquiler y la
administración del inmueble. Un desarrollo puede ser clasificado, dependiendo
del uso que se le dará:
·
Interés social (vivienda)
·
Oficina
·
Comercio (local, comunal, regional)
·
Desarrollo de uso mixto
·
Otros (hoteles, retiro, etc.)
Como todas las obras que se ejecutan en la ingeniería
civil, el desarrollo de inmobiliario tiene un transcurso que se puede dividir
en fases. En este las 3 etapas generales en un proyecto (planificación,
ejecución, post)se describen en un método que consiste en 8 pasos:
1.
El primer paso que se describe es el de la
concepción de la idea. Aquí se analizan las necesidades que existen en el
mercado. Luego se comienzan a examinar terrenos (zona), ordenanzas y una cuenta
de ingresos y costos para la factibilidad de la idea.
2.
Sí se llega a la conclusión que la obra es
realizable, se comienza el paso 2: refinamiento de la idea.
Los objetivos de este período son:
o
Conseguir un terreno y controlarlo
o
Estudiar la factibilidad del trabajo (física y
económica)
o
Hacer el diseño (planos)
o
Mercadeo: localización, precio, propaganda,
estimular la demanda.
3.
Estudio de Factibilidad: Para concluir si un
desarrollo inmobiliario es factible, un analista debe determinar, mediante un
estudio de mercado, que existe una posibilidad de satisfacer necesidades en el
lugar donde se quiere realizar la edificación y entender las características de
los usuarios (posibles clientes). La existencia de la necesidad es indicada por
factores como la insatisfacción de la población con el espacio físico
presente. Después confirmar que si hay
una insuficiencia en el lugar, la compañía empieza con el mercadeo.
4.
Negociación de contratos: Es aquel paso donde, tomando
en cuenta el mercado y el riesgo, la entidad busca un crédito/préstamo para
financiar la obra. Aquí ya deben existir planos preliminares y estar
contratados todos los profesionales involucrados con el diseño de la obra. Los
tipos de contratos (métodos) que se pueden utilizar son:
o
Precios Unitarios
o
Administración delegada
o
Suma Global
o
Precio máximo garantizado
o
Contrato administración delegada de costos
El objetivo del promotor en estos
contratos es minimizar los riesgos en la construcción
5.
Compromiso y firma de los Contratos “Inicio de
la Construcción”: Se procuran hacer preventas o establecer compromisos de pago,
antes de realizar cualquier desembolso dinero. Existe un acuerdo sobre todo lo
que es planificación de la obra y el presupuesto que tendrá; luego se firman
los contratos, se pagan todos los compromisos (ejemplo: impuestos de
construcción, la empresa contrata las pólizas de seguro y comienza la
administración del proceso de construcción.
6.
Inicia la construcción de la edificación; esta
es la parte más costosa de toda la obra, ya que incluye compra/alquiler de
materiales, pago de mano de obra y es la etapa más larga. Aquí también se ven
etapas de mercadeo (publicidad y fuerza de venta), pero es importante destacar
que esto es algo que se lleva a cabo de manera paralela a la construcción de la
obra.
7.
Terminación y habitabilidad: ya finalizada la
etapa de construcción e inspección, se asegura la habitabilidad de la obra.
Después de esto vienen las siguientes fases:
o
Mercadeo final
o
Conexión de los servicios
o
Mudanzas
o
Habilidad-Catastro
o
Comienzo de Operaciones-Inauguración
o
Transición crédito a corto plazo y crédito a
largo plazo
o
Firma de los Contratos, venta y alquiler
o
Remates- Problemas
8.
Administración de la Propiedad: ya después de
finalizar el inmueble, la compañía solo se ve involucrada en los siguientes
procesos:
o
Administración de la Propiedad- Día a día
o
Manejo del Activo – Políticas de alquiler
o
Manejo del Portafolio – Mejorar los flujos de
Caja, posibles mejoras al inmueble.
No hay comentarios:
Publicar un comentario