Alessandro Di Martino

Construcción y desarrollo inmobiliario

Ponente: Ing. Irwin Perret

Relator: Alessandro Di Martino

Fecha: 29/05/2015

El desarrollo inmobiliario es una idea en que los compradores e inquilinos adquieren y usan los locales y viviendas que el promotor ha construido. Este proceso genera muchos riesgos (temas de inflación o que los precios caen, etc.), genera stress, es de capital intensivo, muy sensible al mercado del momento.

El promotor que es el empresario, quiere generar riquezas para mantener una empresa y generar un impacto en la comunidad, además de ser encargado de  manejar riesgos, necesita de un terreno, mano de obra, capital y gerencia.

El desarrollador es el coordinador de las actividades, convirtiendo ideas en el papel en realidades. Es aquel que crea, toma riesgos, controla, financia el desarrollo inmobiliario desde el principio hasta el fin, resuelve los problemas, se preocupa y encarga de todos los detalles, adquiere un terreno, determina el mercado que va a atacar, obtiene los permisos necesarios, financiamientos, promueve el equipo de trabajo, cuadra dichos financiamientos y al final es quien alquila, administra y/o vende.

El producto de procesos del desarrollador es causado por esfuerzos conjunto entre abogados, ingenieros, administradores, arquitectos, entre otros. Una de las habilidades representativas de estas personas es ser creativo y tener una gran habilidad para tratar con la gente, siendo el trato con el sector público de gran importancia, puesto que ellos forman una parte importante al ejecutar y/o llevar adelante la obra sin inconvenientes, pues la comunidad son antagonistas a los proyectos, y es de entender, debido que se puede generar tráfico tedioso para ellos, problemas en la salud por la contaminación que pudiera generarse, valor de la propiedad, desinformación, siempre se suele dar algo a cambio a los vecinos a la hora de ejecutar cualquier proyecto para que todo salga bien y acorde a los planes. Por consiguiente, el trato con las autoridades es vital a la hora de la ejecución de obras, acatando todas las normas, y teniendo permisos antes, durante y después del proceso de construcción, un permiso importante son los ambientales, que aunque se tenga que pasar por un proceso complicado y difícil para obtenerlo, es vital.

En Venezuela se usan diferentes maneras para saber manejar el capital y ahorrar sin que se devalúe la moneda, siendo la mejor opción para las construcciones actuales, invertir con la compra de diferentes materiales o cualquier cosa necesaria, se venden y utilizan los mismos, dada la gran inflación que se está sufriendo, esto lo consideran como una mejor opción que pedir prestado para construir de un solo golpe, por diferentes problemas económicos con materiales y más.

Por otro lado, otro problema actual en Venezuela, que aparte lleva un tiempo así, es el riesgo que representa construir viviendas, por las diferentes leyes que han ido surgiendo con respecto a los inquilinos, leyes que los protegen de poder quedarse en la propiedad sin pagar nada y sin poder sacarlos, entre muchas otras, que dan pie a estafas y conflictos legales. (Acaban de aprobar una ley que pone límite para salir de una vivienda en 6 meses) Por ende las viviendas se han ido convirtiendo en proyectos más politizados y una mala inversión para privados, considerándose como buena inversión la construcción de negocios, oficinas y comercios, ya que además estos tienen una gran demanda.

Como desarrolladores surgen siempre trampas que se deben evitar, como: la falta de pericia de los profesionales, pagar de más por tierras que no lo valen, realizar malos estudios de mercadeo, estar metido en un producto que no es factible  para el mercado, estar fuera de foco con los precios de venta y alquiler, no ser estrictos con los gastos (el nivel de control y administración es importante), tener un producto que el mercado te lo compre.

Tipo de desarrollos inmobiliarios.

• Vivienda: existen de interés social (sujeta a subsidios y no sujeta a subsidios), segundas viviendas y viviendas de retiro.
• Oficinas: siendo de tipo A, B, C, D. siendo A las mejores y D peor, que se está cayendo.
• Espacios Industriales: siendo tipo A, B, C.
• Comercio: Local (proyectos pequeños), comunal (de servicio urbanístico, como de 40 locales), centro comerciales regionales (como el sambil, con gran cantidad de locales e grandes instalaciones).
• Desarrollos de usos mixtos.
• Otros como hoteles, retiros, posadas.

Dado tantos riesgos a nivel económico, social y político que se presentan en el país, es de gran importancia que el desarrollador este claro del concepto de lo que representa su papel para un proyecto y los paso que se deben manejar para el desarrollo inmobiliario, representando un modelo de 8 pasos claves

1. Concepción de la idea: Generar ideas exitosas y creativas, analizar los posibles terrenos, sacar todas las cuentas pertinentes para el momento de todos los costos, analizar las ordenanzas, tener un buen criterio de negocio, hacer un buen estudio del mercado.
2. Refinamiento de la idea: Para poder hacer esto de deberá principalmente adquirir el terreno más conveniente, ver tu competencia, hacer pruebas del terreno, momentos justos para desarrollar, analizar la factibilidad financiera, hacer los diseños necesarios.
3. Estudio de factibilidad: estudio que dice que punto de vista financiero y por geometría es factible, analizar el contexto del mercadeo, ver el mercadeo ya para vender, descifrar qué quiere el cliente y convencer al mismo, gusto de familiares, tecnologías y aspectos que marcan la diferencia.
4. Negociación de los contratos: primero se deberá tener ya a arquitectos y especialista contratados, ingenieros, planos modelo de las ideas a desarrollar, tener un contrato de préstamos a constructor (tiempo de construcción, a tasa de interés de 10 y 25%), se puede dar un adelanto de 30%, al hacer el contrato de construcción se debe tener los precios unitarios, administración detallada. El objetivo del promotor en este punto es minimizar riesgos de construcción, negociar con constructoras, licitaciones vs. Negociaciones, formas de pago.
5. Compromiso y firma de los contratos: es cuando inicia la construcción, se firma el contrato, se contrata a una póliza de seguro. El promotor debe tener un control de todo el programa de trabajo.
6. Arrancar la construcción: Observar si está bien planificado, hacer los trabajos pertinentes con los ingenieros, personal, autoridades, obreros y vecinos para poder disminuir los conflictos.
7. Terminación y habitabilidad: durante este paso ya se hace el mercadeo final, las mudanzas, conexiones de servicios necesarios, todos los procesos de pago y créditos, firmas de contratos de ventas o alquileres, supervisiones, relaciones con sindicales, seguros, controles de costos.
8. Administración de la propiedad: se administrará día a día la propiedad, se trabajará con las políticas de alquiler, manejo de activos y manejo del portafolio.

Nota del administrador: en la definición de proyecto aparece que deben ser limitados en recursos y en tiempo y debe obtenerse un producto único e irrepetible. La administración de la propiedad escapa a este momentum, sin embargo, existe una parte de operación que le pertenece al proyecto en la puesta en marcha y hasta la recepción definitiva. A partir de la operación, el trabajo es del Facility Manager