Relator: Jorge Graterol
Relatoría de la Ponencia de Jaime GómeZ
La Vivienda en Venezuela: Marco Legal y Situación del Sector
Actualmente existente una necesidad habitacional en el país que se debe a la falta de inversión estatal para darle viviendas dignas a una población montada en un alto crecimiento vegetativo. La realidad del país es que la vasta mayoría de la población (aproximadamente más del 80%) requiere de un subsidio habitacional para poder acceder a viviendas dignas; y la política de inversión del Estado en esta materia no ataca esta problemática de manera acertada.
Por otra parte, el sector privado que antes era pilar de la construcción de miles de viviendas está estancado porque las malas políticas de Estado han desmotivado a este tipo de inversiones. Como malas políticas se pueden mencionar:
Esta ley concentra en el Presidente de la República todas las decisiones en materia de viviendas con total discrecionalidad.
Autoriza la redistribución y uso del espacio urbano sin considerar la participación de las autoridades municipales.
Permite ocupaciones y expropiaciones de terrenos e inmuebles residenciales o no residenciales sin cumplir con Ley de Expropiaciones por Causa de Utilidad Pública o Social.
Prohíbe a las personas que sean adjudicatarias de las viviendas: venderlas, donarlas, alquilarlas, cederlas o constituir de hipotecas, con lo cual violenta uno de los atributos consagrados en la Constitución para la propiedad privada como es la disposición del bien.
Entra en contradicción con otras leyes como: Ley de Ordenación del Territorio, la Ley de Ordenación Urbanística y la Ley del Poder Público Municipal.
Permite al Ejecutivo establecer los parámetros de precios del metro cuadrado de terreno y de construcción para viviendas; así como de decretar la regulación de precios de insumos, materiales y equipos para la construcción de viviendas y su hábitat.
Brindar eficaz protección a todas las personas que poseen o soliciten un crédito hipotecario para la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de su vivienda.
Instrumentar la protección del derecho social a la vivienda digna, especialmente en el caso de las familias afectadas por modalidades financieras que lo pongan en peligro.
Normar las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para vivienda principal, otorgados con recursos fiscales o parafiscales provenientes del Estado o de los ahorros de los trabajadores que estén bajo su tutela.
Normar las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para vivienda, bien sea ésta principal o secundaria, otorgados con recursos propios de la banca, operadores financieros y acreedores particulares.
Obliga a las empresas constructoras de desarrollos habitacionales de más de 10 inmuebles, destinar para el arrendamiento un porcentaje del total de viviendas que se construyan, que deberán ser alquiladas a las familias que señale el Ejecutivo, con el canon mensual que fije el Ejecutivo, y, trascurridos 10 años, deberán ser vendidas a dichas familias al precio que fije el Ejecutivo.
Esta Ley busca penalizar a los constructores que vendían las viviendas mientras las mismas estaban siendo construidas, iban cobrando la diferencia inflacionaria del periodo de tiempo que fuese transcurriendo; pero la Ley como tal se promulgó a raíz de ciertos constructores que cobraban de tal manera por las viviendas, sin terminar las construcciones o alargando dicho periodo de construcción.
Ante la problemática mencionada anteriormente, la Cámara Venezolana de la Construcción ofrece una propuesta que busca generar confianza y seguridad jurídica; habilitar alrededor de 4.000 Ha/año de tierras urbanas, así como producción y oferta permanente de macroparcelas con todos sus servicios (un banco de tierras urbanizadas); otorgar 150.000 subsidios habitacionales/año; asignar anualmente al FASP, recursos por un monto equivalente al 3% del PIB; promulgar un mercado de valores hipotecarios; producir 200.000 soluciones habitacionales/año en un abanico que vaya desde lotes con servicios y viviendas de desarrollo progresivo hasta viviendas regulares; entre otras.
Adicionalmente a esto, tiene una iniciativa llamada “Hogar Semilla”, la cual tiene por slogan: “La casa que crece contigo”. Esta propuesta habitacional consta de una placa de fundación de 75m2, para hacer unas unidades básicas familiares de 24, 40 y 59 m2 de construcción, con previsiones de servicios para su crecimiento progresivo, y proyecto de expansión, de manera que cada beneficiario (uniéndose en cooperativas organizadas por la comunidad) pueda ampliar su hogar conforme a su crecimiento familiar, necesidades habitacionales y posibilidades económicas, a través del sistema de autoconstrucción.
La propuesta contempla un urbanismo dentro de una parcela de 180m2, que lleven casas de una habitación de 9m2, con la opción de poder añadir habitaciones contiguas para más habitaciones, baños, lavandero, comedor, sala; así como también pisos adicionales.
Para las parcelas mencionadas anteriormente se harían estudios de suelo, compactación del suelo y la elaboración de una placa de fundación de 75m2; y también previsiones de servicios contemplando posibles crecimientos a futuro. Esta iniciativa busca dar una solución de calidad que incentive a la población a crecer, a ahorrar en familia y brinda la posibilidad a la vasta mayoría de la población (que no puede ingresar en los mercados inmobiliarios formales) a tener viviendas dignas.
JAIME GOMEZ 2
“Vivienda en Venezuela marco legal y situación del sector”
Por Jaime Gómez Torres
Relatoría realizada por Aldrin Silva
El ministro de hábitat y vivienda Manuel Quevedo aseguró este 7 de marzo de 2017, que en los últimos 6 años de gobierno se han construido más de 1.500.000 viviendas en el país (AVN, 2017). Ahora, ¿es esto realmente cierto?, ¿satisface la demanda actual de viviendas en Venezuela?
Es difícil creer en estas cifras cuando se tiene un marco legal tan poco amigable con las empresas, que no proporciona garantías de inversión y de sostenibilidad de los proyectos de obra. La historia reciente en cuanto a las leyes adoptadas por el gobierno para involucrarse en el sector de la construcción de viviendas, no han hecho más que destruir la economía y aislar a las empresas y organismos privados del sector. Sin embargo, el déficit aumenta anualmente y no se ven proyectos de solución a futuro.
Repasando un poco las leyes actuales en cuanto a la vivienda y hábitat en Venezuela y tomando algunas reflexiones de ellas, se tiene:
Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH): Sancionada y publicada en Gaceta Oficial (G.O.) Nº 5.889 Extraordinario del 31/07/2008.
Su objetivo no es más que garantizar a los ciudadanos la adquisición de una vivienda digna a través de un fondo de ahorro que se presta por el cobro de un pequeño porcentaje al salario de cada trabajador. Esto también permite a los entes recolectores y financistas aportar recursos monetarios para la construcción de casas anualmente y a su vez satisfacer el número de viviendas necesarias para el déficit evolutivo. Sin embargo, la alta inflación ha hecho que este fondo de ahorro no represente ningún valor en el mercado actual y no sea capaz de financiar una unidad de vivienda digna para el trabajador o ciudadano.
Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda: Sancionada y publicada en G.O. Nº 66.018 Extraordinario del 29/01/2011 con el objeto de establecer mecanismos extraordinarios a cargo del Ejecutivo Nacional, destinados a hacerle frente con éxito y rapidez a la crisis de vivienda
El objetivo es permitirle al gobierno cambiar el uso dispuesto para un terreno de manera extraordinaria. Básicamente esta ley atenta contra muchas otras leyes de ordenamiento territorial (Ley de Ordenación del Territorio, la Ley de Ordenación Urbanística y la Ley del Poder Público Municipal) y buenas prácticas de construcción en el plan de urbanismo planteado y desarrollado por los municipios y estados para un crecimiento progresivo, ordenado y de calidad. Además, es desbenificioso porque muchas veces no se estudia el terreno donde se plantea construir las viviendas y resulta en pérdidas por inhabitabilidad o en bajas de la calidad de las urbes aledañas.
Esta ley es altamente centralista y peor aún, permite las ocupaciones y expropiaciones en terrenos o inmuebles, residenciales o no sin considerar la “Ley de Expropiaciones por Causa de Utilidad Pública o Social”.
Prohíbe a las personas que tengan acceso a su derecho constitucional de ser propietarios de sus bienes inmuebles; imposibilitando poder vender, donar, alquilar, ceder o hipotecar.
Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda (LEPDHV): Sancionada y publicada en G.O. Nº 38.098 de fecha 03/01/2005.
Esta ley fue una buena medida que benefició a muchas personas hasta que fue derogada y reemplazada por la “Ley contra la estafa inmobiliaria”. El objetivo era normalizar y regular los créditos y tasas de interés al deudor al solicitar créditos hipotecarios a los entes financistas. Resultó muy ventajosa gracias a la modalidad de preventa, es decir, se cobraba una cuota inicial de la vivienda a los compradores y esto permitía invertir y empezar a construir mucho más rápido, evitando intereses por préstamos, de manera que resultaba mucho más económica la construcción de la obra, y a su vez, mejores ofertas en cuanto a calidad, plazos de entrega y precios.
Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas: Sancionada y publicada en G.O. Nº 6.053 Extraordinaria de fecha 12/11/2011.
El objetivo de esta ley es controlar los arrendamientos de viviendas o alquileres para reducir la crisis de viviendas en el país. Esta ley quita la garantía legal de poder desalojar a un inquilino deudor de la vivienda puesta en arrendamiento. Además, obliga al sector privado que se disponga de un porcentaje de las viviendas construidas para el alquiler de las mismas a las personas y precios que disponga el Ejecutivo nacional. Y si no es suficiente, al permanecer por un período de 10 años continuos en una vivienda alquilada, el propietario está en la obligación de ofrecer en venta la propiedad al inquilino.
Ley Contra la Estafa Inmobiliaria: Sancionada y publicada en G.O. Nº 39.912 de fecha 30/04/2012
El objetivo es crear una serie de normas que controlen, regulen y sancionen a las personas y empresas relacionadas al negocio de construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines. Su función básicamente estuvo en acabar con las fallas de la “Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda”, pero resultó mucho peor y acabó con el sector construcción, ya que dejó de ser factible el negocio.
Más allá de castigar a unos pocos corruptos, desbenefició enormemente el negocio, ya que no se podía cobrar intereses por el aumento de precio de los presupuestos destinados para la construcción de las viviendas, además establece que el banco se debe responsabilizar por el financiamiento de las viviendas construidas, es decir, si existiera algún problema con la construcción de las mismas, el banco debía responder. No conforme con esto, la ley establece unos precios por tipo y metro cuadrado de vivienda construida que aplica tanto para el Distrito Capital como el resto del país, valores que son calculados con regulaciones hechas por el Ejecutivo en diferentes insumos de construcción, y que no representan la realidad actual del costo de una obra.
De esta manera las leyes establecidas por el gobierno no hicieron más que perjudicar el sector de la vivienda en el país deteriorándolo hasta el punto que según el Ing. Gómez lleva cayendo 18 trimestres consecutivos hasta la presente fecha. Sin una solución factible que satisfaga al menos el crecimiento vegetativo de la población de aproximadamente 130.000 viviendas/año, el déficit se incrementa cada vez más, el cual, para el 2011 se encontraba alrededor de los 2 millones de viviendas. Sin embargo, desde el 2011, las cifras que proporciona el gobierno es que se están construyendo más de 150.000 viviendas por año aproximadamente, una cifra que ni para la época del auge petrolero se tenían presentes. Además, varias encuestas realizadas por la CVC, para ver la cantidad de casas que se están otorgando a las personas por año, no concuerdan tampoco con estos valores. En resumen, es importante analizar la situación real de la producción de viviendas para poder establecer las medidas necesarias e ir acabando de manera progresiva con el déficit y la demanda anual de la población.
Aunado a la gran problemática, más del 80% de la población no posee los ingresos suficientes para adquirir por cuenta propia una vivienda. De manera que se deben hacer esfuerzos para aumentar el número de subsidios habitacionales anuales a más o menos 150.000, lo que equivaldría a 3,5 millones de dólares.
No obstante, es importante recordar la gran incertidumbre existente en el sector; la corrupción, el marco jurídico ineficiente, las amenazas, la escasez de insumos, las regulaciones, la criminalidad, las invasiones, las expropiaciones, entre otras. Todo esto hace mucho más difícil generar propuestas de solución que logren satisfacer la demanda.
Entre las soluciones planteadas por la Cámara Venezolana de la Construcción, se establecen entre las más importantes: la generación de confianza y seguridad jurídica, la habilitación de aproximadamente 4.000 Ha/año para la construcción de viviendas, otorgar 150.000 subsidios habitacionales/año, producir 200.000 viviendas/año, crear las Asociaciones público-privado para inversión, crear fiducias inmobiliarias que velen por la seguridad del dinero invertido, implementación de unidades de fomento que combatan la inflación y devaluaciones, empezar a generar un fondo de pensiones que ayude a propiciar el desarrollo de la construcción en Venezuela.
Finalmente, Jaime Gómez habló del proyecto "Hogar Semilla, la casa que crece contigo", un proyecto que se empezó a desarrollar en el 2008 con la ayuda e inversión del gobierno y con la idea de la CVC, pero que no se continuó realizando. Básicamente consistía en el desarrollo de microurbanismos de parcelas de 120 y 127 m2, con todos los servicios públicos activos y las bases de la vivienda ya realizadas. La innovación estaba en que eran casas que podían seguir un procedimiento de crecimiento progresivo a medida que la familia fuera creciendo, de manera que estas mismas fueran las que realizaran la construcción por medios individuales o de cooperativas organizadas por la comunidad. Esto permitía la construcción y venta de un mayor número de casas a precios muy económicos y que además fortaleciera al sector económico con la construcción propia de sus viviendas.
La realidad del país es que hay una demanda latente que amerita atención, proyectos como el hogar semilla, son ejemplos prácticos de las múltiples soluciones que se tienen que establecer en el país para poder cumplir con el objetivo. No obstante, debe hacerse con la asociación del sector público y privado, garantizado por un organismo fiscal y una normativa legal de confianza y que no esté beneficiado a hacia solo una de las partes involucradas. ¡En Venezuela se tiene el material, la capacidad técnica y el personal para combatir contra este problema, solo hace falta comenzar a trabajar!
Referencia
Gràfica: Hogar semilla, la "casa que crece contigo"