Cátedra de Gerencia de Construcción.

CATEDRA DE GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN.Convenio entre la Unimet y la Cámara Venezolana de la Construcción, desde 1999. Blog de la Cátedra, como web informativa, y lugar de intercambio de conocimiento, opinión y trabajo colaborativo.

martes, 21 de marzo de 2017

Visita a campo #2-2

Relatoría de la obra civil. Torre de oficinas.
Relatora: Nicole D


En la visita a la obra de la torre de oficinas en la Francisco de miranda, gerencia por la empresa Mendoza Davila Toledo (MDT),se trata de una torre de 12 pisos cuyo proyecto fue realizado y calculado por la empresa FERTEC, en la visita nos acompañó en ingeniero Joaquín García, quien nos explicó todo lo relacionado a la construcción.
La obra comenzó a construirse en el 2015, y se piensa que se terminará la estructura a finales de junio de este año y la obra completa debería estar completa para Junio del 2018, ya que como nos explicó el ingeniero Joaquín la obra tiene un retraso de un año y medio, siendo una de las razones la ejecución de los ascensores, lo cual puede llevarse más 1 año aproximadamente, cuando se hicieron los huecos de los 8 ascensores que posee la torre, se encontró un error en la plomada de 12cm, este es mayor al permitido por la empresa contratada para ejecutar los ascensores de la torre, quienes admiten 1 cm máximo de error. Otro de los motivos del retraso es al momento de hacer las fundaciones, teniendo un nivel freático en el terreno, se realizó un muro colado de sótano 3 hacia abajo y un muro proyectado de sótano 3 hacia arriba, en el perímetro de la construcción y adicionalmente fue necesario realizar micro pilotes en una de las caras del terreno por detrás del muro proyectado para sostener la pantalla. Por el nivel freático es necesario tener un sistema de bombeo durante la construcción, esta agua bombeada está siendo enviada al campo de golf adyacente.
El ingeniero Joaquin también nos comento acerca del problema que presentaron en la construcción de las escaleras de la torre,  las cuales presentan un desnivel en el primer escalón de cada piso, esto se debe a que se está trabajando con entrepisos de sótanos diferentes, y esta diferencia los obliga a dejar el primer escalón alto y el ultimo más bajo para que al momento de hacer los acabados queden al nivel correspondiente para garantizar una la misma contrahuella.
Adicionalmente se estuvo muy pendiente de la colocación del sistema de puesta  a tierra, el cual consiste en una barra de hierro conectada a una malla perimetral de cobre que va enterrado en la tierra y amarrado a las cabillas.
La torre cuenta con dos tanques de agua con un total de 600 mil litros, entre ambos.
Las rampas de los estacionamientos cuentan con un desnivel, lo que se solucionó realizando un peralte en la curva de estrada a la rampa.

Finalmente puedo decir que la visita a la obra de la torre de oficinas fue sumamente educacional, logramos ver los problemas que se presentaron y como los solucionaron.

Tibisay Ramirez

Relatoría sobre las modalidades y disponibilidad del financiamiento habitacional
Expositor: Urb.Tibisay Ramirez
Relator: Carlos Sulbaran


“Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios” Artículo 25.1, Declaración Universal de los Derechos Humanos. Como se menciona en el artículo anterior, todo ser humano es digno de un hogar el cual representa, por sus características, un bien relevante no sólo a nivel personal sino para toda una población. En este sentido, el derecho a la vivienda simboliza principalmente un bien primario que permite la defensa contra riesgos climáticos, mejora los estándares sociales de salud y educación de una comunidad, y ayuda al desarrollo social de una población.  


Tal como mencionó la Urb.Ramirez en el salón de clases, la vivienda “Representa, en la sociedad venezolana un patrimonio familiar, el cual no solo sirve como recuerdo físico sino como aquel objeto principal que le puedes dejar a tus proximas generaciones”. Es por esto que en la comunidad venezolana, independientemente del estrato social, todo venezolano lucha y trabaja por el bienestar de su hogar y su familia.


Lamentablemente como todos sabemos, Venezuela atraviesa una situación crítica la cual, en mi opinión, se ha venido desarrollando a raíz de aproximadamente 20 años de corrupción y malas decisiones. En todo caso, es cierto que el déficit habitacional ha sido una variable social negativa que existe desde hace muchos años, no solo en nuestro país sino a nivel mundial. Donde muchos países sufren o han sufrido de este conjunto de carencias habitacionales, las cuales tienen como consecuencia baja calidad de salud, incremento de delincuencia, entre otros impactos sociales negativos. Algunos gobiernos han logrado eliminarlo, mediante consignas, leyes, y principalmente un orden legislativo íntegro; propiedades de las que carecemos actualmente en Venezuela.


Como se puede observar en la siguiente tabla, según las estimaciones y cálculos realizados por la CVC basados en resultados oficiales y encuestas publicadas por el INE (Instituto Nacional de Estadística), los índices de déficit habitacional han crecido de manera irregular aumentando a un poco más del doble en 20 años.


Tabla 1 - Crecimiento del Déficit Habitacional


Dado a que es suma importancia que se empiece a atacar estas cifras, la Urb.Ramírez sostiene que actualmente existen reuniones por parte de la cámara venezolana de construcción y el ministerio de la vivienda, donde una de las ideas principales es que vía decreto residente se pueda llegar a una capitalización de la banca (la cual sólo representa ⅛ de lo que era la banca en el 2011, debido a la inflación) que pueda llegar a expandir un abanico de créditos para el pueblo venezolano para ayudar a subsidiar hogares a las personas necesitadas.


Es importante conocer la parte legal de la exposición, por lo que a continuación se mencionan las leyes relacionadas con el tema. Algunas contienen observaciones extraídas del material de apoyo de la expositora y de la misma exposición.


  • Nueva Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat: Es mencionado que es aplaudible que al menos ya contemos con la existencia de un ministerio de la vivienda, ente social que no existía en el pasado, pero a su vez, estos artículos son utilizados como apoyo para el gobierno al momento de relacionar expropiaciones ya que se declara como utilidad pública y de interés social todo bien y servicio capaz de poder ser empleado en la producción y consumos en materia de vivienda.


  • Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda (LEPDHV).


  • Ley de Emergencia para Terrenos y Viviendas.


  • Ley Contra la Estafa Inmobiliaria: Conocida como la ley que comenzó con la caída del sector privado de la construcción en Venezuela, mencionada por varios expositores anteriores y es de suma importancia tenerla en cuenta y conocer sus artículos.
  • Ley Organica de Ordenacion Urbanistica.


Una vez mencionadas estas leyes, la expositora prosiguió a indicar un par de propuestas que tiene la CVC, cuyo objetivo global es la mejora del déficit de viviendas en el país. La primera propuesta consiste en derogar la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, buscando despenalizar la construcción privada de viviendas, y la segunda reformar la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística lo cual evitaría la penalización de los “Planes de Desarrollo Urbano Local” (PDUL) y el retraso en los trámites de los proyectos municipales o regionales.


A continuación se presentan algunas modalidades disponibles de financiamiento para las viviendas:


Se tiene por un lado los recursos del fondo del sector público, llamados FASP, que son aquellos asignados vía presupuesto de la nación para la construcción de viviendas de interés social de los estratos bajos. Estos son actualmente una “caja negra”, ya que ni siquiera son presentado ante la asamblea nacional. Por consiguiente, no se puede saber cuánto se le es asignado al sector, creando discordias entre las cantidades de hogares completadas y el verdadero presupuesto utilizado. También lo utilizan para crear convenios gobierno a gobierno internacionalmente, de nuevo, sin el consenso de la asamblea nacional, creando convenios que probablemente no son analizados de manera correcta y generan pérdida a la larga para toda la nación.


Luego está el fondo de ahorro obligatorio para la vivienda, llamados FAOV contemplados por el 3% del ingreso total mensual dividido entre 1% el trabajador y 2% el patrono. Según la expositora, este dinero es visto en la actualidad como un impuesto al trabajador ya que sencillamente no es transparente, entonces la CVC pide que este dinero sea invertido en títulos seguros y se creen fondos de pensiones para que las viviendas no pierdan su valor, ya que, si este dinero es ahorrado en bolívares a una tasa de 12% - 14% contra una inflación del 700% como la que vivimos el dia de hoy pues se vuelve prácticamente insignificante.


Por último se tienen los recursos obligatorios de la banca llamados gaveta hipotecaria, cifra dada por el gobierno al inicio de cada año la cual es asignada en porcentaje que obliga a la banca invertir dicha cantidad a la sección privada de construcción de viviendas. Este año se volvió a invertir un 20%, cálculos tomados al cierre de la cartera de créditos del año anterior.


También existen otro tipos de financiamientos que ayudan a los estratos sociales más necesitados, por medio de subsidios ya sean directos o indirectos,y se busca utilizar los recursos de la cartera hipotecaria en la ejecución del plan 0800-MIHOGAR y viviendas de desarrollo progresivos las cuales proponen un plazo de financiamiento al 100% del valor de la vivienda a un plazo de 35 años.



Para finalizar la presentación la expositora nos mostró varias propuestas a corto, mediano y largo plazo que tiene la cámara venezolana de construcción para reactivar el sector privado, mejorar la economía y erradicar el déficit habitacional del país. Entre estos, los más importantes en mi opinión son el Hogar Semilla, proyecto que viene desarrollando la CVC los últimos años y tiene como principal objetivo reubicar a toda aquella familia venezolana que carece de una vivienda con condiciones óptimas de calidad de vida a una vivienda que principalmente será entregada con lo más básico, con el chance de expandirse aún más al transcurrir el tiempo.


Figura 1 - Hogar Semilla, vivienda de desarrollo progresivo


También proponen utilizar las Asociaciones Público-Privada las cuales son una forma asociativa a través de un contrato entre la autoridad pública y se da entre el estado y un privado, otorgando el derecho de explotar ya sea obras o servicios. Esto facilita el desarrollo de proyectos de alta escala, los cuales generarían beneficios fiscales y así el gobierno podría garantizar el crédito a una tasa más competitiva.


Como último mensaje, la Urbanista Tibisay Ramírez mencionó que se necesitaría un producción de 200.000 viviendas al año para poder empezar a pensar en la erradicación del déficit poblacional. Lo cual va a necesitar la participación de todas las entidades sin importar las diferencias de cada una; crear un ambiente de confianza entre todos y unas leyes que todos sigamos al pie de la letra para que sean posibles programas financiables y coherentes que permitan e incentiven a los empresarios privados a contribuir con la solución global del problema.


Referencias Bibliográficas


  • Artículo 25.1 - Declaración Universal de los Derechos Humanos, extraído de la página web:



  • La mayoría de las citas, imágenes e ideas fueron extraídas directamente de una grabación vocal de la exposición y del material enviado por el profesor Lindner, como también información adicional enviada personalmente por la Urb.Tibisay Ramirez.

lunes, 20 de marzo de 2017

Alfonso Linares

Introduccion a la inspeccion de obras con el Ingeniero Alfonzo J. Linares A.
Relator: Génesis Moreno

Uno de los aspectos mas importantes dentro de toda construcción es la inspección, el ingeniero inspector es una figura primordial dentro de la obra, debe ser una figura imparcial y totalmente ética ya que de el depende el correcto desarrollo de los aspectos fundamentales dentro de la obra y su buena ejecución

la inspección de obras consiste en: el examen, la verificación y vigilancia que se realiza por un personal especializado (ingeniero inspector y su grupo) sobre el proceso de construcción de una obra para determinar si se esta llevando correctamente de acuerdo con los planos, normas y especificaciones aprobadas o establecidas, para comprobar que se cumplen con toda las condiciones exigidas en el contrato respectivo y para garantizar, en fin, su buena ejecución y calidad.

un ingeniero inspector necesita dominar dos asuntos fundamentales

1.- técnico, constituido por

         el conjunto de normas y especificaciones para la construcción

          las pruebas y ensayos requeridos para verificar la calidad de una obra.

2.- Metodológico: constituido por la forma y sistema de realizar el trabajo de inspección con la debida eficacia desde el punto de vista económico-administrativo e informativo

Proceso total de una obra:

Actividades previas a la inspección:

1.- obtención de documentos necesarios 
2.- estudio de la documentación
3.- reconocimiento de la zona donde se va a construir 
4.- programa de trabajo

recursos:

1.- personal 
2.- equipo 
3.- oficina de inspección en sitio

controles:

control de calidad: consiste en la verificación sistemática mediante la fiscalización  u observación directa, pruebas en sitio y ensayos de que la obra durante su ejecución y después de su conclusión se ajusta a las:

- normas generales de construcción
- especificaciones particulares 
- planos del proyecto
- y en general, a la buena practica

control económico-administrativo

control informativo:

informes periódicos sobre el avance de la obra: diarios y semanal y/o mensual

informes eventuales relativos a incidencias en la obra

diario de la obra

recepción de la obra:

1.- acta de terminación
2.- acta de recepción provisional
3.- acta de recepción definitiva

Responsabilidades de un ingeniero inspector

1.- penales
2.- civiles
3.- administrativas o disciplinarias frente a la administración publica
4.- disciplinarias frente al CIV

Visita a campo #2. 2017-008

Relator: Carlos Angarita Betancourt.

El 17 de marzo de 2017 se tuvo la oportunidad de realizar la visita de obra referente al sector privado de la construcción. En este sentido, se visitó la edificación que se encuentra ubicada en la Avenida Francisco de Miranda, El Rosal, Caracas; en donde previamente se situaba la conocida juguetería “Juguetelandia”. La empresa privada que se está encargando de la construcción de la edificación es la “Constructora MDT” y el proyecto consiste en un edificio de doce (12) plantas tipo de 1200 m2 cada una con cinco (5) sótanos de 2500 m2 cada uno, los cuales contarán con una capacidad por nivel de 60 puestos, lo que indica que la capacidad total de puestos será de 300.

El Ingeniero Joaquín Garcia, así como el Ingeniero Fouad Sayegh, el Arquitecto Alberto Lindnder y el Ingeniero Rivero fueron los responsables del recorrido de la visita. El día comenzó con la respectiva charla preventiva de seguridad industrial en la que nos indicaron los principales peligros y riesgos que pudiéramos tener en obras de esta envergadura como el hecho de recibir golpes por potenciales objetos que pudiesen caer, así como el hecho de caerse uno mismo o ser objeto de cortadas por  cuerpos punzantes. De igual modo se nos resumieron ciertos conceptos relativos al segundo examen parcial como lo son el porcentaje de área de ubicación y el porcentaje de área de construcción en toda obra. Posteriormente, se procedió con el recorrido de la visita comenzando desde los sótanos hasta la planta nueve sobre el nivel calle, en donde se estaban realizando los procesos constructivos de armado de vigas, columnas, encofrados y colocación de la malla electrosoldada en lo que sería la losa reticular.

            A continuación expongo algunos de los datos de interés mencionados el día de hoy por el Ingeniero Joaquín:

·         La parcela donde se está llevando a cabo la construcción en un principio poseía 3500 m2, sin embargo, luego de requerimientos por parte del municipio ésta fue reducida a 2500 m2 pero con la consideración de tener una mayor área de construcción como indemnización.
·         El costo aproximado por m2 de construcción es de $2500 a $3000.
·         La estructura cuenta con dos entrepisos tipo diferentes entre sí, en los cuales las alturas se van intercalando entre cada una de las dos alturas tipo. Una de estas alturas tipo era de 3,80 m.
·         La edificación contará con una altura total de aproximadamente 54 m sobre el nivel calle, respetando el máximo permitido por norma el cual es de 60 m.

·         Para el vaciado de losas, se utiliza una herramienta conocida como “El Elefante”, la cual se encontraba en un lugar estratégico de la losa a vaciarse para recorrer una distancia angular considerable y así agilizar el proceso de vaciado. La herramienta fue calculada personalmente por la empresa “Fertec” y el peso propio de ésta es de 800 kgf, mientras que el de los contrapesos es de 1Tonf cada uno.

·         Se estima que para Julio del presente año se tenga terminada la estructura y para Julio del año que viene pueda ser entregada la misma totalmente para su uso comercial.
·         En las losas de los sótanos se utilizó el sistema de drenaje francés con tuberías con pendiente longitudinal igual a cero, con lo cual se utilizó un sistema de bombeo hidroneumático para transportar los fluidos a los campos de golf aledaños.

·         La edificación contó con tres tipos de estructuras de contención. Del sótano 5 al 3 se utilizaron muros colados, mientras que desde el sótano 2 al 1 se utilizó un muro proyectado. Sin embargo, en una de las perforaciones para llevar a cabo la construcción del muro colado, se perforó un sistema eléctrico del metro por lo cual se optó como solución el uso de una pantalla de micropilotes.

Sin lugar a dudas la visita de obra sirvió de mucho aprendizaje e instrucción para todos mis compañeros. Considero personalmente que ésta ha sido la visita de obra más completa a la cual he podido asistir con la universidad, debido a que se tuvo la oportunidad de estudiar y observar muchas de las ramas de la ingeniería civil como lo es la geotécnica en el ámbito de las excavaciones, los movimientos de tierra, las fundaciones y drenajes; así como también se observaron las distintas instalaciones de la obra como lo son las instalaciones eléctricas y mecánicas y, por supuesto, se tuvo la oportunidad de analizar la rama estructural de la edificación en su amplio concepto, ya que la obra se basaba principalmente en la construcción de la edificación. En el nombre de mis compañeros y el mío les damos las gracias a los Ingenieros Sayegh, García, Rivero y al docente de la cátedra; el Arquitecto Lindner por guiarnos en una obra tan íntegra y completa como lo fue esta y por la amabilidad ofrecida a lo largo de todo el recorrido ¡Fue un total éxito!


A continuación se exhiben las fotos de la visita en orden cronológico:













Una mirada global a la materia

La Cátedra de Gerencia de la Construcción
Relator: Orlando Chiossone

Gerencia de la construcción es un concepto esencial para cualquier ingeniero civil o cualquier persona que se encuentre inmersa en el amplio mundo de la construcción. En cualquier obra a realizar es necesario para su factibilidad y optimización, tanto de tiempo como de recursos, que se lleve bajo la mano de una impecable Gerencia de Proyecto, ya que esta área de la construcción está involucrada en todas las decisiones de trascendencia hasta el éxito o finalización de la obra.

En mi opinión, me parece que es una materia bastante provechosa y esto se debe a que te introducen al mundo que vas a formar parte como ingeniero civil, en consecuencia, todo lo que se aprende a lo largo del curso es de gran utilidad para los estudiantes, y seguramente muchos de los conocimientos adquiridos en la cátedra formaran de parte de nuestra vida cotidiana como profesionales.

La materia “Gerencia de la construcción” busca formar profesionales con los recursos, conocimientos y aptitudes necesarias, para que mediante su ejercicio profesional puedan generar un impacto positivo dentro de la sociedad; siempre bajo la jurisdicción del marco legal vigente y respetando los principios de ética profesional. El éxito del curso reside en que se lleva bajo el techo de la CVC (Cámara Venezolana de la Construcción), por lo que las ponencias son de sumo interés.

La Cámara Venezolana de la Construcción fue fundada en el año 1943, siendo esta una Asociación Civil de interés colectivo sin fines de lucro, que tiene por objeto fomentar, desarrollar y proteger la industria de la construcción en el país, así como defender los intereses profesionales de sus miembros y propender a su mejoramiento social, económico y moral. La base de esta asociación reside en los valores que promueve de liderazgo, honestidad, responsabilidad, organización y compromiso, con el fin de construir el país que los venezolanos queremos. Por otro lado, la cámara se encuentra afiliada a Fedecámaras y actualmente participa en la Federación Interamericana de la Industria de la Construcción (FIIC), de esto se puede entender que juegan un rol de gran importancia en la industria de la construcción venezolana.

Los invitados de la cámara que formaron parte de la materia durante este trimestre son profesionales de calidad, quienes han ejercido la profesión durante largos años, por lo que sus conocimientos y experiencias fueron sin duda de gran provecho para mí y todos mis compañeros.

A lo largo del trimestre se tocaron distintos temas que son relevantes en cualquier proyecto, entre ellos se encuentran: movimiento de tierra, inspección de obra, presupuesto de obra, ética del ingeniero, marco legal y situación del sector construcción actualmente, Lean Construction, variables urbanas fundamentales, entre otros tópicos. Se tuvieron dos visitas de campo, con la finalidad de observar como es la vida dentro de la obra y los percances que también se pueden presentar en las mismas. Una de estas visitas fue la Estación San José en construcción de la línea del teleférico del Waraira Repano y la otra fue a un edificio de oficinas en construcción ubicado en el Rosal.

El sector de la construcción ha venido en decadencia los últimos años, esto es debido a situaciones políticas y económicas actuales, por lo que es de importancia para la nueva generación de ingenieros que se aprenda de las metodologías y experiencias pasadas, tanto de las que trajeron resultados positivos como las que no, con el fin de no volver a cometer los mismos errores y buscar siempre las alternativas que impulsen el desarrollo. Además, en el mundo de la construcción es necesario que los profesionales comprendan la evolución de la industria y las exigencias de la misma, cosa que lograron transmitir cada uno de los entes que participaron en la cátedra.

La materia “Gerencia de la Construcción” le da a su vez un enfoque actual a la problemática que se está viviendo en Venezuela, que como bien se dijo anteriormente, uno de los sectores más afectados es el sector construcción; por lo que es relevante para los futuros ingenieros civiles conocer estos problemas, con el fin de proponer soluciones tangibles a los mismos y para estar ubicados en el contexto actual en el ejercicio de la profesión.

En conclusión, desde mi punto de vista, es una materia fundamental que cualquier persona en su formación como ingeniero civil debería tener a su alcance, puesto que te permite aprender a través de presentaciones teóricas y experiencias vividas por otros ingenieros, distintos temas de interés a la hora de participar en un proyecto. Además, a mi parecer, es una materia más práctica que teórica; y es importante que en las universidades se imparta a los futuros profesionales de la industria de la construcción una enseñanza que combine la teoría con la práctica.




viernes, 17 de marzo de 2017

Carta de fin de trimestre


"Hola,
Gracias por asistir hoy al edificio en construcción. Esta va a ser su vida de ahora en adelante. Y lo van a hacer bien; siempre lo hacen. Tienen de seguro, con qué...

La vida en campo en alturas, con el riesgo moderado pero controlado, con polvo, sol y lluvia,  es parte de la cotidianidad de estas carreras. Se trabaja al aire libre, al menos en estructura. 

Este trabajo se vuelve parte de nuestra vida, tanto, que se unen casi en una sola cosa y llegamos a percibir que es lo mismo; la vida y el trabajo. Es por eso que construir, lo llamemos algunas veces, como una "forma de vida", mas que una profesión. Además, trabajar en una obra nos permite adquirir conocimientos y tomar decisiones en todas las disciplinas; hoy lo vieron, en las instalaciones que deben convivir en el techo. Es una maraña de tubos que hay que tejer y hacer que convivan. Nuestra profesión aumenta en conocimiento universal a medida que avanzamos en el tiempo; otras profesiones tienen un proceso contrario; se especializan en el tiempo. Esto la hace única y maravillosa.

Así ha sido para mi, construir. Cada vez que voy a un edificio, comercio, oficina o vivienda que construí, se "abre" mi diario personal y se llena mi mente de recuerdos, sensaciones, ansiedades, miedos o tristezas, y por otro lado, de muchos valores, orgullos, alegrías y conocimientos adquiridos. Me paro  frente a lo que fui cuando tenía la edad que tienen ustedes ahora y me veo en lo que soy.  Es maravilloso vivir la vida construyendo, creando, desarrollando, diseñando, y ayudando a otros a "mejor vivir". En la ingeniería, y antes, en la arquitectura, conseguí muchas fuentes de crecimiento profesional, también de conocer mas, de indagar. Es por eso que le pregunté al principio cuáles eran sus fortalezas personales, según la Psicología Positiva, y no es casualidad que mayormente sean, la curiosidad, la creatividad y el interés. Desde allí pueden construir estructuras y además, construir mundos maravillosos en su interior; es el mismo proceso. Así, pueden ser tan altos, grandes y robustos como quieran; no hay límites. Así los veré crecer y en el entendido que también en cada cosa que construyan, habrán colocado un ladrillo para la construcción del país que nos merecemos.

Que Dios los bendiga y los acompañe siempre en esta maravillosa aventura que han escogido para vivir.
Se les respeta y se les quiere,"

Alberto Lindner

miércoles, 15 de marzo de 2017

Jaime Gomez 1 y 2


Relator: Jorge Graterol
Relatoría de la Ponencia de Jaime GómeZ


La Vivienda en Venezuela: Marco Legal y Situación del Sector


Actualmente existente una necesidad habitacional en el país que se debe a la falta de inversión estatal para darle viviendas dignas a una población montada en un alto crecimiento vegetativo. La realidad del país es que la vasta mayoría de la población (aproximadamente más del 80%) requiere de un subsidio habitacional para poder acceder a viviendas dignas; y la política de inversión del Estado en esta materia no ataca esta problemática de manera acertada.
Por otra parte, el sector privado que antes era pilar de la construcción de miles de viviendas está estancado porque las malas políticas de Estado han desmotivado a este tipo de inversiones. Como malas políticas se pueden mencionar:


  • Ley de Emergencias para Terrenos y Viviendas:
Esta ley concentra en el Presidente de la República todas las decisiones en materia de viviendas con total discrecionalidad.
  1. Autoriza la redistribución y uso del espacio urbano sin considerar la participación de las autoridades municipales.
  2. Permite ocupaciones y expropiaciones de terrenos e inmuebles residenciales o no residenciales sin cumplir con Ley de Expropiaciones por Causa de Utilidad Pública o Social.
  3. Prohíbe a las personas que sean adjudicatarias de las viviendas: venderlas, donarlas, alquilarlas, cederlas o constituir de hipotecas, con lo cual violenta uno de los atributos consagrados en la Constitución para la propiedad privada como es la disposición del bien.  
  4. Entra en contradicción con otras leyes como: Ley de Ordenación del Territorio, la Ley de Ordenación Urbanística y la Ley del Poder Público Municipal.
  5. Permite al Ejecutivo establecer los parámetros de precios del metro cuadrado de terreno y de construcción para viviendas; así como de decretar la regulación de precios de insumos, materiales y equipos para la construcción de viviendas y su hábitat.


  • Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda:


  1. Brindar eficaz protección a todas las personas que poseen o soliciten un crédito hipotecario para la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de su vivienda.
  2. Instrumentar la protección del derecho social a la vivienda digna, especialmente en el caso de las familias afectadas por modalidades financieras que lo pongan en peligro.
  3. Normar las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para vivienda principal, otorgados con recursos fiscales o parafiscales provenientes del Estado o de los ahorros de los trabajadores que estén bajo su tutela.
  4. Normar las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para vivienda, bien sea ésta principal o secundaria, otorgados con recursos propios de la banca, operadores financieros y acreedores particulares.


  • Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas:


Obliga a las empresas constructoras de desarrollos habitacionales de más de 10 inmuebles, destinar para el arrendamiento un porcentaje del total de viviendas que se construyan, que deberán ser alquiladas a las familias que señale el Ejecutivo, con el canon mensual que fije el Ejecutivo, y, trascurridos 10 años, deberán ser vendidas a dichas familias al precio que fije el Ejecutivo.


  • Ley contra la Estafa Inmobiliaria:


Esta Ley busca penalizar a los constructores que vendían las viviendas mientras las mismas estaban siendo construidas, iban cobrando la diferencia inflacionaria del periodo de tiempo que fuese transcurriendo; pero la Ley como tal se promulgó a raíz de ciertos constructores que cobraban de tal manera por las viviendas, sin terminar las construcciones o alargando dicho periodo de construcción.


Ante la problemática mencionada anteriormente, la Cámara Venezolana de la Construcción ofrece una propuesta que busca generar confianza y seguridad jurídica; habilitar alrededor de 4.000 Ha/año de tierras urbanas, así como producción y oferta permanente de macroparcelas con todos sus servicios (un banco de tierras urbanizadas); otorgar 150.000 subsidios habitacionales/año; asignar anualmente al FASP, recursos por un monto equivalente al 3% del PIB; promulgar un mercado de valores hipotecarios; producir 200.000 soluciones habitacionales/año en un abanico que vaya desde lotes con servicios y viviendas de desarrollo progresivo hasta viviendas regulares; entre otras.


Adicionalmente a esto, tiene una iniciativa llamada “Hogar Semilla”, la cual tiene por slogan: “La casa que crece contigo”. Esta propuesta habitacional consta de una placa de fundación de 75m2, para hacer unas unidades básicas familiares de 24, 40 y 59 m2 de construcción, con previsiones de servicios para su crecimiento progresivo, y proyecto de expansión, de manera que cada beneficiario (uniéndose en cooperativas organizadas por la comunidad) pueda ampliar su hogar conforme a su crecimiento familiar, necesidades habitacionales y posibilidades económicas, a través del sistema de autoconstrucción.


La propuesta contempla un urbanismo dentro de una parcela de 180m2, que lleven casas de una habitación de 9m2, con la opción de poder añadir habitaciones contiguas para más habitaciones, baños, lavandero, comedor, sala; así como también pisos adicionales.


Para las parcelas mencionadas anteriormente se harían estudios de suelo, compactación del suelo y la elaboración de una placa de fundación de 75m2; y también previsiones de servicios contemplando posibles crecimientos a futuro. Esta iniciativa busca dar una solución de calidad que incentive a la población a crecer, a ahorrar en familia y brinda la posibilidad a la vasta mayoría de la población (que no puede ingresar en los mercados inmobiliarios formales) a tener viviendas dignas.

JAIME GOMEZ 2
“Vivienda en Venezuela marco legal y situación del sector”
Por Jaime Gómez Torres
Relatoría realizada por Aldrin Silva

El ministro de hábitat y vivienda Manuel Quevedo aseguró este 7 de marzo de 2017, que en los últimos 6 años de gobierno se han construido más de 1.500.000 viviendas en el país (AVN, 2017). Ahora, ¿es esto realmente cierto?, ¿satisface la demanda actual de viviendas en Venezuela?
Es difícil creer en estas cifras cuando se tiene un marco legal tan poco amigable con las empresas, que no proporciona garantías de inversión y de sostenibilidad de los proyectos de obra. La historia reciente en cuanto a las leyes adoptadas por el gobierno para involucrarse en el sector de la construcción de viviendas, no han hecho más que destruir la economía y aislar a las empresas y organismos privados del sector. Sin embargo, el déficit aumenta anualmente y no se ven proyectos de solución a futuro.
Repasando un poco las leyes actuales en cuanto a la vivienda y hábitat en Venezuela y tomando algunas reflexiones de ellas, se tiene:

Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH): Sancionada y publicada en Gaceta Oficial (G.O.) Nº 5.889 Extraordinario del 31/07/2008.
Su objetivo no es más que garantizar a los ciudadanos la adquisición de una vivienda digna a través de un fondo de ahorro que se presta por el cobro de un pequeño porcentaje al salario de cada trabajador. Esto también permite a los entes recolectores y financistas aportar recursos monetarios para la construcción de casas anualmente y a su vez satisfacer el número de viviendas necesarias para el déficit evolutivo. Sin embargo, la alta inflación ha hecho que este fondo de ahorro no represente ningún valor en el mercado actual y no sea capaz de financiar una unidad de vivienda digna para el trabajador o ciudadano.

Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda: Sancionada y publicada en G.O. Nº 66.018 Extraordinario del 29/01/2011 con el objeto de establecer mecanismos extraordinarios a cargo del Ejecutivo Nacional, destinados a hacerle frente con éxito y rapidez a la crisis de vivienda
El objetivo es permitirle al gobierno cambiar el uso dispuesto para un terreno de manera extraordinaria. Básicamente esta ley atenta contra muchas otras leyes de ordenamiento territorial (Ley de Ordenación del Territorio, la Ley de Ordenación Urbanística y la Ley del Poder Público Municipal) y buenas prácticas de construcción en el plan de urbanismo planteado y desarrollado por los municipios y estados para un crecimiento progresivo, ordenado y de calidad. Además, es desbenificioso porque muchas veces no se estudia el terreno donde se plantea construir las viviendas y resulta en pérdidas por inhabitabilidad o en bajas de la calidad de las urbes aledañas.
Esta ley es altamente centralista y peor aún, permite las ocupaciones y expropiaciones en terrenos o inmuebles, residenciales o no sin considerar la “Ley de Expropiaciones por Causa de Utilidad Pública o Social”.
Prohíbe a las personas que tengan acceso a su derecho constitucional de ser propietarios de sus bienes inmuebles; imposibilitando poder vender, donar, alquilar, ceder o hipotecar.

Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda (LEPDHV): Sancionada y publicada en G.O. Nº 38.098 de fecha 03/01/2005.
Esta ley fue una buena medida que benefició a muchas personas hasta que fue derogada y reemplazada por la “Ley contra la estafa inmobiliaria”. El objetivo era normalizar y regular los créditos y tasas de interés al deudor al solicitar créditos hipotecarios a los entes financistas. Resultó muy ventajosa gracias a la modalidad de preventa, es decir, se cobraba una cuota inicial de la vivienda a los compradores y esto permitía invertir y empezar a construir mucho más rápido, evitando intereses por préstamos, de manera que resultaba mucho más económica la construcción de la obra, y a su vez, mejores ofertas en cuanto a calidad, plazos de entrega y precios.

Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas: Sancionada y publicada en G.O. Nº 6.053 Extraordinaria de fecha 12/11/2011.
El objetivo de esta ley es controlar los arrendamientos de viviendas o alquileres para reducir la crisis de viviendas en el país. Esta ley quita la garantía legal de poder desalojar a un inquilino deudor de la vivienda puesta en arrendamiento. Además, obliga al sector privado que se disponga de un porcentaje de las viviendas construidas para el alquiler de las mismas a las personas y precios que disponga el Ejecutivo nacional. Y si no es suficiente, al permanecer por un período de 10 años continuos en una vivienda alquilada, el propietario está en la obligación de ofrecer en venta la propiedad al inquilino.

Ley Contra la Estafa Inmobiliaria: Sancionada y publicada en G.O. Nº 39.912 de fecha 30/04/2012
El objetivo es crear una serie de normas que controlen, regulen y sancionen a las personas y empresas relacionadas al negocio de construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines. Su función básicamente estuvo en acabar con las fallas de la “Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda”, pero resultó mucho peor y acabó con el sector construcción, ya que dejó de ser factible el negocio.
Más allá de castigar a unos pocos corruptos, desbenefició enormemente el negocio, ya que no se podía cobrar intereses por el aumento de precio de los presupuestos destinados para la construcción de las viviendas, además establece que el banco se debe responsabilizar por el financiamiento de las viviendas construidas, es decir, si existiera algún problema con la construcción de las mismas, el banco debía responder. No conforme con esto, la ley establece unos precios por tipo y metro cuadrado de vivienda construida que aplica tanto para el Distrito Capital como el resto del país, valores que son calculados con regulaciones hechas por el Ejecutivo en diferentes insumos de construcción, y que no representan la realidad actual del costo de una obra.

De esta manera las leyes establecidas por el gobierno no hicieron más que perjudicar el sector de la vivienda en el país deteriorándolo hasta el punto que según el Ing. Gómez lleva cayendo 18 trimestres consecutivos hasta la presente fecha. Sin una solución factible que satisfaga al menos el crecimiento vegetativo de la población de aproximadamente 130.000 viviendas/año, el déficit se incrementa cada vez más, el cual, para el 2011 se encontraba alrededor de los 2 millones de viviendas. Sin embargo, desde el 2011, las cifras que proporciona el gobierno es que se están construyendo más de 150.000 viviendas por año aproximadamente, una cifra que ni para la época del auge petrolero se tenían presentes. Además, varias encuestas realizadas por la CVC, para ver la cantidad de casas que se están otorgando a las personas por año, no concuerdan tampoco con estos valores. En resumen, es importante analizar la situación real de la producción de viviendas para poder establecer las medidas necesarias e ir acabando de manera progresiva con el déficit y la demanda anual de la población.

Aunado a la gran problemática, más del 80% de la población no posee los ingresos suficientes para adquirir por cuenta propia una vivienda. De manera que se deben hacer esfuerzos para aumentar el número de subsidios habitacionales anuales a más o menos 150.000, lo que equivaldría a 3,5 millones de dólares.

No obstante, es importante recordar la gran incertidumbre existente en el sector; la corrupción, el marco jurídico ineficiente, las amenazas, la escasez de insumos, las regulaciones, la criminalidad, las invasiones, las expropiaciones, entre otras. Todo esto hace mucho más difícil generar propuestas de solución que logren satisfacer la demanda.

Entre las soluciones planteadas por la Cámara Venezolana de la Construcción, se establecen entre las más importantes: la generación de confianza y seguridad jurídica, la habilitación de aproximadamente 4.000 Ha/año para la construcción de viviendas, otorgar 150.000 subsidios habitacionales/año, producir 200.000 viviendas/año, crear las Asociaciones público-privado para inversión, crear fiducias inmobiliarias que velen por la seguridad del dinero invertido, implementación de unidades de fomento que combatan la inflación y devaluaciones, empezar a generar un fondo de pensiones que ayude a propiciar el desarrollo de la construcción en Venezuela.

Finalmente, Jaime Gómez habló del proyecto "Hogar Semilla, la casa que crece contigo", un proyecto que se empezó a desarrollar en el 2008 con la ayuda e inversión del gobierno y con la idea de la CVC, pero que no se continuó realizando. Básicamente consistía en el desarrollo de microurbanismos de parcelas de 120 y 127 m2, con todos los servicios públicos activos y las bases de la vivienda ya realizadas. La innovación estaba en que eran casas que podían seguir un procedimiento de crecimiento progresivo a medida que la familia fuera creciendo, de manera que estas mismas fueran las que realizaran la construcción por medios individuales o de cooperativas organizadas por la comunidad. Esto permitía la construcción y venta de un mayor número de casas a precios muy económicos y que además fortaleciera al sector económico con la construcción propia de sus viviendas.
La realidad del país es que hay una demanda latente que amerita atención, proyectos como el hogar semilla, son ejemplos prácticos de las múltiples soluciones que se tienen que establecer en el país para poder cumplir con el objetivo. No obstante, debe hacerse con la asociación del sector público y privado, garantizado por un organismo fiscal y una normativa legal de confianza y que no esté beneficiado a hacia solo una de las partes involucradas. ¡En Venezuela se tiene el material, la capacidad técnica y el personal para combatir contra este problema, solo hace falta comenzar a trabajar!

Referencia

Asociación Venezolana de Noticias. (2017). Informe Principal: Área Hábitat y Vivienda. Recuperado el 09 de marzo de 2017 de: http://venezuelasocialista.avn.info.ve/

Gràfica: Hogar semilla, la "casa que crece contigo"