Cátedra de Gerencia de Construcción.

CATEDRA DE GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN.Convenio entre la Unimet y la Cámara Venezolana de la Construcción, desde 1999. Blog de la Cátedra, como web informativa, y lugar de intercambio de conocimiento, opinión y trabajo colaborativo.

martes, 5 de julio de 2016

Visita a obra #2. Sector Privado. Centro Empresarial Los Ruices/Torre Alora

Torre Alora
Av. Francisco de Miranda
mas de 100 mts de alto
Oficinas y Comercio

Relator: Gabriel García

¨Torre Alora. Caracas es una ciudad que sin lugar a dudas no deja de sorprender, en plena avenida Francisco de Miranda a la altura de los Ruices, donde alguna vez funcionaron unos depósitos de la Polar, se construye la Torre Alora, edificio que va a superar los 100mts de altura, algo bastante admirable en medio de una crisis de materiales de construcción como la que existe actualmente. El diseño de la torre es del arquitecto Carlos Agell y la empresa promotora es el Grupo Austral¨. Tomado de: http://www.imgrum.net/media/1017734739199283908_564180787 
Promotor: Austral
Arquitectura: Carlos Agell
Estructura: Nicolàs Labroupulos
Gerencia de Construcciòn: Ing Georgof

Viendo en vivo las estructuras diseñadas por su profesor Nicolàs Labroupulos en la Unimet. En escala 1:1


Agradecemos al Ing. Gergof por el tiempo que dedicó en las completas explicaciones de la obra y procesos constructivos. Agradecemos también al Ingeniero Residente de la obra.







Alvaro Sucre


RELATORÍA:
SECTOR INFORMAL
(Áreas Urbanas No Controladas)
RETOS  Y  REALIDADES
Ing. Álvaro Sucre Fagre

Realizada por:
Iván Ramírez
José Pérez

Las viviendas populares en áreas urbanas no controladas, son un fenómeno mundial que representan una cantidad de riesgos para todas las personas que habitan en ellas y sus alrededores, ya que al momento de construirlas, no se toman en cuenta medidas de seguridad, así como tampoco se cumple con los requisitos mínimos para un nivel de vivienda digno. Por otro lado, en estos desarrollos informales tampoco se considera ni se cuenta con sistemas que tengan las apropiadas redes de infraestructura, tampoco existen las instalaciones que permitan la obtención de servicios básicos. En la ponencia realizada por el Ingeniero Álvaro Sucre Fagre pudimos observar más a fondo este fenómeno, conocer antecedentes de éste, los problemas que trae consigo así como las soluciones planteadas y existentes.

En base a los antecedentes existentes en el extenso problema de los desarrollos de viviendas informales, se ha podido establecer una serie de parámetros y conclusiones, que permiten una mejor evaluación de los distintos casos existentes, así como una correcta y mejor formulación de soluciones pertinentes.

Vivir en estados precarios y con falta de amenidades y servicios, tiene como consecuencia una serie de efectos nocivos para el crecimiento personal de las personas degenerando en éstas el desarrollo y fomentación de valores, comportamientos civilizados y en muchos casos opaca la motivación al logro en los niños, niñas y adolescentes. Por lo que indirectamente promueve comportamientos promiscuos, delictivos y criminales, afectando directamente en la sociedad involucrada. Aunado a esto, las condiciones precarias y la falta de bienes y servicios generan directamente un deterioro en la salud de los habitantes, y dificulta su pronta mejora.

Además, otras consecuencias provenientes de los desarrollos de viviendas informales son los desarreglos y desorden de la correcta distribución urbana en las inmediaciones de su entorno, aumentando inclusive la densidad poblacional lo que directamente dificulta el control sobre la población pertinente, fomentando los comportamientos de anarquía en sus habitantes.

Las causas que generan la propagación exponencial de este tipo de desarrollos son las expuestas a continuación:

     Bajo nivel de ingresos.
     Dificultad en la accesibilidad a los sitios de construcción de las viviendas.
     Ineficiencia en los programas sociales gubernamentales.
     Falta de inversión en infraestructura nacional.
     Altos niveles de desempleo.
     Altos niveles de inflación acompañado de un bajo poder adquisitivo.
     Créditos habitacionales de bajo aporte monetario.
     Falta de fomentación en cultura habitacional.
(Sucre, A., 2016)

            Seguidamente, se expuso una explicación en detalle de lo que son las viviendas autoproducidas, separando la mismas en las autogestionadas y las autoconstruidas. Dentro de las viviendas autoproducidas encontramos las que son llevadas a cabo de manera informal y las que son de manera formal, éstas pueden ser hechas de forma individual y también colectiva.

            Para las viviendas autogestionadas se existen distintos programas de impulso como lo son:

1.    SUVI: Sustitución de Rancho por Vivienda
2.    REMAVI: Reparación, Mejoramiento y Ampliación de Viviendas
3.    SUTA: Sustitución de Techos de Asbestos – no es masivo.

Requerimientos:
Capacitación; organización de la comunidad; y búsqueda del terreno.
Elaboración del anteproyecto; del proyecto; obtención de permisos y crédito.
Ventajas:
Disminución entre el 15% al 20% del costo / ganancia del constructor - promotor.
Existe cultura de participación comunitaria: antes OCVs, hoy Consejos Comunales.
Desventajas:
Poner de acuerdo a la comunidad.
A los entes financieros no les gusta prestar en los niveles bajos;
Por lo difícil de la recuperación del crédito. Pagan, pero es costosa la recuperación.
(Sucre, A., 2016)

Por otro lado, para las viviendas autoconstruidas el impulso de la construcción de la vivienda viene dado por el propio individuo a beneficiarse. Bajo este concepto es importante tomar en consideración lo siguiente:

1.      La familia o el jefe del hogar ejecuta la ampliación o construcción de su vivienda, contratando a otras personas del barrio.
2.      En Venezuela no hay estímulos a la autoconstrucción.
3.      La gente lo hace por necesidad e iniciativa. En países como Colombia se estimula y se le da respaldo a esta iniciativa (Fundación Carvajal).

Requerimientos:
Contar con terreno propio, tener proyecto de vivienda y contar con recursos.
Ventajas:
La gente construye en función de sus posibilidades. No se endeuda para lograr tal fin.
Desventajas:
Generalmente lo hace sin contar con asistencia técnica.
Es común la mala praxis constructiva y problemas funcionales de la vivienda.
(Sucre, A., 2016)

Los principales elementos establecidos como propuestas específicas para brindar solución a todo lo antes expuesto son los siguientes:
     Compromiso cierto, real, y contínuo en el tiempo
     Obligación de asignar  en  la ley de presupuesto de cada año, recursos monetarios al fondo de aportes del sector público  (FASP) por un monto equivalente no menor al 3% del PIB para:
     Contar con los recursos para la ejecución de los macro-urbanismos, parcelas con servicios, infraestructura básica, equipamiento urbano.
     Contar con los recursos para los créditos de corto y largo plazo, adicional a la cartera hipotecaria
     Instrumentar el subsidio habitacional
     Programa de microcrédito habitacional para el mejoramiento de viviendas
     Creación de un mercado de valores hipotecarios
(Sucre, A., 2016)

 Hogar Semilla

Se expuso como ejemplo de un proyecto de desarrollo habitacional factible, un tipo de vivienda que tiene como característica principal e innovadora el hecho de que permite su ampliación en el tiempo. Está diseñada de manera tal que si sus habitantes quieren, necesitan y tienen la disponibilidad de aumentar el espacio de su vivienda, puedan hacerlo. De ahí nace su nombre: Hogar Semilla, la casa que crece contigo. (Sucre, A., 2016)

Se presentaron los diseños y opciones de macrourbanismos con parcelas de 120 y 127 m2, dotadas de servicios públicos (agua, electricidad, gas, cloacas, etc) y red vial interna, con dos prototipos de parcelas. (Sucre, A., 2016)

Macroparcela Prototipo A
     Superficie Aprox: 70,534 M2
     6 Manzanas De (100x110) M2 Aprox.
     56 Parcelas De (8x15)M2 X Manzana
     Áreas Verdes 3850m2 Aprox.      
     Estacionamientos  Comunitarios
     Parcelas:  (8x15) M2
                                                                         Fuente: Sucre, A., 2016


Macroparcela Prototipo B
   Superficie Aprox:69.282 M2
   6 Manzanas De (98,7x117,3) M2 Aprox.
   52 Parcelas De (8,5x15) M2 X Manzana
   Áreas Verdes 4527.036 M2 Aprox.  
   Estacionamiento Particular
   1 Puesto De Estacionamiento
   Parcelas:  (8,5x15) Mts                           
   Pendientes Máximas: 10%
        
              
                                                                                     Fuente: Sucre, A., 2016

La principal variación observable es la distribución de sus manzanas, a continuación ambos tipos de manzana según las macroparcelas:

Manzana Tipo A
    52 Parcelas: (8x15) m2
    Estacionamiento Común
    Medidas (  98,7 x 115,4) m2
    Área: 11389,98 mt2
    Pendientes Máximas: 10%

                                                 
                                                       Fuente: Sucre, A., 2016 


Manzana Tipo B
   56 Parcelas: (8,5x15) m2
   Estacionamiento Particular
   Medidas (  98,7 x 117,3) m2
   Área: 11577,51 mt2                               
       
                                                                    

Fuente: Sucre, A., 2016    

Seguidamente, pudimos apreciar las opciones de ampliación permitidas por los modelos de viviendas, empezando desde la menor y finalizando con la mayor ampliación, tanto en planos de planta como en recreaciones 3D.



 Fuente: Sucre, A., 2016

También fueron presentadas las animaciones en tres dimensiones de las macroparcelas.


Finalmente, podemos concluir que éste es un modelo con alto grado de factibilidad, para brindar solución a los altos niveles de déficit habitacional en Venezuela. Siendo una solución que toma en consideración los exponenciales crecimientos dentro de las familias de bajos recursos a las cuales van destinadas las viviendas expuestas, así como considera además, los espacios necesarios para recreación, estacionamiento y cuenta con todos los servicios básicos necesarios para un desarrollo de viviendas formales y de interés social. Con respecto al tema de los desarrollos de viviendas informales es importante que quede en conciencia que se debe tomar con seriedad este asunto, aplicando las propuestas existentes y generando nuevas y mejores propuestas para su posterior puesta en marcha, éste es un problema de que se regenera de manera exponencial y viral, por lo que debe ser atendido de manera inmediata, constante y eficaz.

jueves, 30 de junio de 2016

Victor Ogaya

Daniele De Santis y Jessica Duque

Proceso de planificación y desarrollo urbano
Durante la intervención del ingeniero Victor Ogaya presentó el proceso de planificación y desarrollo urbano de manera comprensible y detallada.
Como primer punto, expuso una breve reseña de los antecedentes definiendo de esta forma de cómo se iban estructurando las urbanizaciones y ciudades en una línea de tiempo determinada, partiendo de la misma idea empleada por  los griegos y romanos,  luego implementada en los siglos XIX y XX.
En un segundo punto, nos explicó que el urbanismo es una actividad multisectorial, en donde se toma en cuenta el financiamiento, el sistema legal, las asociaciones, la sociedad, las actividades técnicas y el promotor.


El sistema legal toma en consideración las siguientes leyes y ordenanzas:
§        La Constitución.
§       Ley Orgánica de Ordenación del Territorio (LOOT).
§       Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (LOOU).
§       Ley Orgánica de Régimen Municipal (LORM).
§       Otras Leyes: Ley Forestal de Suelos y Aguas (LFSA), Ley Penal del Ambiente (LPA), Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA), Ley de Tierras y Ley de Costas.
§       Ordenanzas Municipales.
§       Disposiciones Normativas de carácter sub-legal.
§       Reglamentos, Decretos, Resoluciones, entre otros.
También, forma parte de la persona encargada diseñar los proyectos de urbanismo, ciertos factores positivos y negativos que lo caracterizan. Algunas de sus características están reseñadas a continuación.
Positivo: Leyes Orgánicas de Ordenación, urbanística y Ordenación del Territorio, normas de Equipamiento Urbano, normas Técnicas de Urbanismo Progresivo, ley de Amparos Judiciales y descentralización del proceso de control urbanístico: el papel de las Alcaldías.

Negativos: Liderazgo político y rol de la tierra, marco legal desarticulado: leyes y normas nacionales y locales, discrecionalidad de los funcionarios, Inseguridad jurídica, el gobierno no está construyendo la infraestructura macro, peso político de vecinos y ambientalistas, políticas equivocadas de ordenamiento territorial: desconcentración de ciudades y ley Penal del Ambiente.

Existen ciertas actividades técnicas importantes en el proceso de planificación y desarrollo urbano como son: el proyecto, el movimiento de tierra, las cloacas, los acueductos, los drenajes, los servicios, los brocales, la electricidad, las aceras, el pavimento, la reforestación y el equipamiento urbano. Además, explico tres herramientas básicas de control como son el presupuesto, el cronograma de ejecución y un plan de inversión.

Para la distribución de la población, el expositor explicó que en la actualidad  Venezuela  más del 80% de la población requiere de forma expedita viviendas, pero los ingresos personales no son suficientes lo que por ende impide la adquisición de las mismas, en consecuencia a esta problemática el ingeniero sugiere que debe existir un sistema de subsidios directos.
En otro punto explica los tipos de asociaciones, la asociación del promotor con el propietario.

En el financiamiento, donde uso la ley fundamental de la economía. Donde toma en cuenta la curva de la demanda con la curva de la oferta y las intersecta, y al momento de intersectarlas se logra localizar el precio en el mercado con la cantidad de producto.





Fuente: Ing. VÍCTOR OGAYA
Por último, el promotor es el motor del proceso de urbanización ya que es el encargado de gestionar terrenos, evalúa la factibilidad, financia, diseña, construye, promueve, vende y administra los servicios.
Adicionalmente es importante señalar que para lograr la elaboración de cualquier urbanización debe existir un trabajo con equipos multidisciplinarios requeridos para su construcción.


Tibisai Ramirez 2


Relatores: Edgardo Salas
                   Fernando Peñalver

Relatoría: Financiamiento Habitacional


El viernes 17 de Junio tuvimos el agrado de recibir una excelente charla de la mano de Urb. Tibisay Ramírez que nos expuso que desde hace mucho tiempo no es un secreto que en Venezuela hay un gran déficit habitacional, se prometen construcciones y viviendas que no se hacen o simplemente no están aptas para ser ocupadas ya que no cumplen con las normas establecidas. Nos hablo sobre que la falta de vivienda trae consigo una serie de problemas graves para una sociedad, como la separación de la familia, la baja la calidad de la salud, dificultad para la educación y el aumento la delincuencia.

Junto con esto nos proporciono los siguientes datos de Venezuela para que pudiéramos observar de mejor forma el problema que estamos viviendo actualmente.

Población estimada  = 29 millones de habitantes
Número de hogares = 6,59 mi millones de hogares

Déficit habitacional estimado del año 2014:

2.000.000 Viv. Nuevas  X 4,0 Pers/Viv = 8.000.000 Pers

                   1.300.000 Viv que necesitan mejoras X 4,0 Pers/Viv = 5.200.000 Pers

Total de personas que necesitan vivienda = 13.200.000 Pers

Con estos números nos comento que “uno de cada dos venezolanos no tiene alojamiento adecuado”.


Para continuar la Urb. Ramírez nos demostró con gráficas el aumento del déficit habitacional en relación de la oferta-demanda en donde se refleja el aumento de la demanda pero disminución de la oferta, aquí pudimos ver como la construcción de viviendas no abarca la necesidad que existe en el país, el cual ha sido abarcado en mas de un 70% por sector público ya que el gobierno actual no esta dispuesto a trabajar al sector privado.

Para finalizar nos mostró el marco legal para el financiamiento habitacional y con esto las modalidades y disponibilidades de financiamiento

En la modalidad de financiamiento nos expuso los siguientes:

·         Subsidio directo habitacional: Es una ayuda o contribución directa del Estado para dar ayuda a las personas de menor ingreso, de carácter no reembolsable (Art. 58 LRPVH)
·         Subsidio directo a la oferta:  Tiene la finalidad de abaratar el producto, dándole estos subsidios a los promotores para la construcción de viviendas
·         Subsidios a la demanda habitacional:  Se da de dos maneras, directo e indirecto. El primero se otorga en términos monetarios no reembolsables y el segundo a través de una tasa de interés.

Para finalizar esta excelente charla nos mostró como calcular las posibilidades de una familia venezolana de adquirir una vivienda según su ingreso mediante una formula en donde se toma el subsidio (s), la cuota inicial (C.I) y el préstamo hipotecario (P.H.):

PV = C.I.+ S + P.H.


En conclusión, esta charla nos proporcionó datos que nos abren la mente e informan sobre un problema que todos estamos al tanto pero ignorábamos que fuera tan grave, ya que por ejemplo en el cálculo del déficit habitacional prácticamente el cincuenta por ciento de la población no posee de una vivienda digna. Fue interesante saber como trabajan los financiamientos habitacionales con su marco legal y toda la información que le concierne ya que es un tema que no se toca mucho y se desconoce.