Roiberth Morón/Jaime Gómez

Situación actual del sector vivienda

Relator: Roiberth Morón

 El día 17 de Marzo tuvimos la cátedra del ingeniero Jaime Torres ex presidente de la CVC, donde nos expuso cuál era la situación actual del sector viviendo en la Venezuela actual comenzando por el marco legal que rige este sector.

Destacando la ley de emergencia para terrenos y viviendas la cual  "Con el objeto de establecer mecanismos extraordinarios a cargo del Ejecutivo Nacional, destinados a hacerle frente con éxito y rapidez a la crisis de vivienda" la cual fue un gran golpe para el sector construcción ya que trajo consigo desconfianza en las constructoras privadas, debido a que las facultades que otorga esta ley al ejecutivo son "Concentra en el Presidente de la República todas las decisiones en materia de vivienda y hábitat con total discrecionalidad", "Permite ocupaciones y expropiaciones de terrenos e inmuebles residenciales o no residenciales sin cumplir con Ley de Expropiaciones por Causa de Utilidad Pública o Social" y "Prohíbe a las personas que sean adjudicatarias de las viviendas: venderlas, donarlas, alquilarlas, cederlas o constituir de hipotecas, con lo cual violenta uno de los atributos consagrados en la Constitución para la propiedad privada como es la disposición del bien." 

Otra de las leyes que se destaca es la Ley contra estafa inmobiliaria ya que su objetivo era “Establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento. Sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines”

También nos expuso sobre el gran déficit habitacional que vive Venezuela, comparando el número de viviendas construidas por cada presidente destacando el periodo de Herrera-Lusinchi con el pico más alto de 759.632 viviendas en una década, esto por parte del sector público, por el lado del sector privado teniendo su pico en el año 2009 con 68.089 viviendas.

Por último nos expuso la propuesta que tiene la CVC para solucionar el gran déficit habitacional de más de 2 millones de viviendas llamada "El hogar semilla, la vivienda que crece contigo" la cual consiste en entregar un subsidio por parte del estado a las personas que requieran de esta vivienda básica, que cuenta inicialmente con sala, cocina, habitacion y un baño pero con la posibilidad de crecimiento del hogar ya que esta se basa en el desarrollo progresivo en 3 etapas, en donde inicialmente es un núcleo básico con una losa de 75 m2, en una segunda etapa la familia tiene la posibilidad de agregar una segunda habitación y en una etapa final agregarle un comedor junto con una habitación adicional y baño. 

Alejandro Paoli/Jaime Gómez

 La Vivienda en Venezuela

El Ingeniero Jaime Gómez ex presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, nos contextualizo cual es el marco legal que se encuentra vigente al día de hoy en nuestro país se comentaron, algunas leyes como:

-La Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat:

 El Estado tiene como obligación garantizar el derecho a la vivienda y hábitat dignos, el cual sería posible a través de un fondo de ahorro, pero al final con los problemas de inflación no sería factible.

- Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda (LEPDHV):

El objetivo de esta ley es brindar protección a todas las personas que soliciten un crédito hipotecario para cualquier modificación o construcción de la vivienda. Al igual que la ley anterior el derecho social a la vivienda digna, especialmente en el caso de las familias afectadas financieras. Normar las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para vivienda principal, provenientes del Estado o de los ahorros de los trabajadores que estén bajo su tutela.

-Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda:

La ley, que permite al gobierno utilizar terrenos abandonados, baldíos, subutilizados o mal utilizados para vivienda, la cual es incoherente por muchas otras leyes de uso de suelo (leyes de ordenamiento territorial, leyes de planificación urbana y poderes públicos de los municipios) y ataca la autoridad de los municipios. esquema de planificación urbana propuesto y desarrollado por el gobierno y cualquier estado para lograr un crecimiento gradual, ordenado y de alta calidad. Prohibir que las personas sean propietarias de sus bienes inmuebles haciendo imposible venderlos, regalarlos, alquilarlos, transferirlos o hipotecarlos.

-Ley Contra la Estafa Inmobiliaria:

El objeto es “crear un conjunto de normas tendientes a regular, controlar y sancionar la construcción, enajenación, preventa, circulación y contrato de viviendas, teniendo en cuenta el proceso de construcción y todos los contratos entre personas, independientemente del nombre de su contrato, uso o métodos de fraude y negligencia. Las sanciones penales por fraude a la propiedad y otros delitos relacionados con el fraude están definidas por la ley".

Al aplicar esta ley, efectivamente acabó con la industria de la construcción porque ya no era rentable. Estaba destinado a castigar a los constructores corruptos, pero supuso un gran golpe para el gremio en su conjunto, ya que no se podían cobrar intereses sobre el aumento del presupuesto utilizado para construir casas. Además, si el banco es responsable de la financiación, significa que, si algo sale mal con su construcción, el banco tiene que responder.

Con la explicación de parte del ingeniero acerca las leyes y el contexto que lo rodea estas perjudicaron al sector de la construcción creando un déficit habitacional en todo el país, además de toda la represión económica y crediticia que se encuentra en el mismo, como consecuencia afectando tanto a las constructoras y a las ventas, debido a la falta de crédito para comprar inmuebles.

Con este contexto podemos ver la realidad de la demanda que existe en Venezuela la cual la producción de viviendas nunca ha sido abastecida para cubrir la necesidad de crecimiento y las familias que requieren una solución habitacional requieren un subsidio o contribución directa del Estado.

Una consecuencia más del mercado inmobiliario es la incertidumbre en la oferta, donde se encuentran estos cercos e inseguridades jurídicas, ocupaciones, expropiaciones, intervenciones, invasiones, escasez de insumos y regulaciones.

En fin, por estos mismos hechos surgió la propuesta de una vivienda formal para ayudar la crisis habitacional y fue el nacimiento del hogar semilla la casa que crece contigo. Es un urbanismo en el cual tendría todos los servicios básicos que necesita una familia y la casa se desarrollaría progresivamente, estas comenzarían de un tamaño alrededor de 18 m2 a 36 m2, pero con las fundaciones para poder seguir expandiéndose.

Jaime Gomez/ La Vivienda en Venezuela

LA VIVIENDA EN VENEZUELA “MARCO LEGAL Y SITUACIÓN DEL SECTOR”

Dictada por el Ing. Jaime Gómez

Relatores: Mauricio Fernández , Vicente Gordon y Juan Calderas

Marco Legal

Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH):

 Su objetivo es  garantizar a la población la adquisición de una vivienda digna a través de un fondo de ahorro que se realiza cobrando  el 1% del  salario de cada trabajador  y el 2% del empresario. Esto permite aportar recursos monetarios para la construcción de casas. Sin embargo,  la subida exponencial del dólar y la inflación hace que este fondo de ahorro se deprecie cada día y no aporte  lo que se supone al mercado actual

Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda (LEPDHV):

Su objetivo es brindar eficaz protección a todas las personas que poseen o soliciten un crédito hipotecario para la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de su vivienda. Instrumentar la protección del derecho social a la vivienda digna, especialmente en el caso de las familias afectadas por modalidades financieras que lo pongan en peligro. Normar las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para vivienda principal, otorgados con recursos fiscales o parafiscales provenientes del Estado o de los ahorros de los trabajadores que estén bajo su tutela. Normar las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para vivienda, bien sea ésta principal o secundaria, otorgados con recursos propios de la banca, operadores financieros y acreedores particulares

Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda:

 Ley que permite  al gobierno usar un terreno abandonado, ocioso, subutilizado o de uso inadecuado  para la creación de viviendas con total discrecionalidad cosa que atenta contra muchas otras leyes de ordenamiento territorial (Ley de Ordenación del Territorio, la Ley de Ordenación Urbanística y la Ley del Poder Público Municipal), atentando también cualquier plan de urbanismo planteado y desarrollado por los municipios y estados para un crecimiento progresivo, ordenado y de calidad.  Prohíbe a las personas a ser propietarios de sus bienes inmuebles; imposibilitando poder vender, donar, alquilar, ceder o hipotecar.

Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas:

Su objetivo es reducir la crisis de viviendas en el país obligando al sector privado a disponer  un porcentaje de viviendas para el alquiler a la población que el gobierno desee y al precio que ellos pongan dándole la opción al inquilino que después de los 10 anos de permanencia la pueden comprar al precio que el gobierno decida. Como si fuese poco Esta ley quita la garantía legal al propietario  de poder desalojar a un inquilino deudor de la vivienda puesta en arrendamiento.

Ley Contra la Estafa Inmobiliaria:

El objetivo es “establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cuales quiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento. Sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines.”

 Al aplicar esta ley prácticamente acabó con el sector construcción, ya que dejó de ser rentable el negocio.  Su objetivo era  castigar a los constructores corruptos, pero  golpeo enormemente a todo el gremio ya que no se podía cobrar intereses por el aumento de precio de los presupuestos destinados para la construcción de las viviendas. Además, responsabilizando al banco por el financiamiento, es decir, si existiera algún problema con la construcción de las mismas, el banco debía responder.

Situación del Sector

Con estas nuevas leyes el sector construcción se vio muy perjudicado con un decrecimiento trimestral continuado y sin una solución factible hacia el déficit habitacional, sumándose a esto la economía y el poder adquisitivo del venezolano están en sus peores registros haciendo casi imposible para un venezolano adquirir una vivienda digna al precio real. Además de todos estos problemas se le pueden sumar la gran incertidumbre existente en el sector como por ejemplo: corrupción, cerco jurídico ineficiente,  amenazas, escasez de insumos, regulaciones, criminalidad,  invasiones, expropiaciones, entre otras..

 Entre las soluciones planteadas por la Cámara Venezolana de la Construcción encontramos: generación de confianza y seguridad jurídica, habilitación de aproximadamente 4.000 Ha/año para la construcción de viviendas, otorgar 150.000 subsidios habitacionales/año, promulgar un mercado de valores hipotecarios, producir 200.000 viviendas/año, implementar las viviendas de desarrollo progresivo

Proyecto "Hogar Semilla, la casa que crece contigo"

Nació en el 2008 con la ayuda e inversión del gobierno y con la idea de la CVC, pero no se continuó realizando.  Se basó en el desarrollo de micro urbanismos de parcelas de 120 y 127 m² contando con  servicios públicos y red vial interna. Como el Ing. Jaime Gomez comentó,  la idea principal era construir casas que podían seguir creciendo a medida que la familia fuese creciendo.

Rodrigo Olalquiaga

Relatoría

Charla: Vivienda. Marco Conceptual. Situación Actual del sector.

Ing. Jaime Gómez Torres

Por:

Rodrigo Olalquiaga

El Ingeniero Jaime Gómez Torres, presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, nos da una charla sobre la actualidad del tema de la vivienda en Venezuela, en lo referente al sector construcción.

Su presentación se titula, “La vivienda en Venezuela, marco legal y situación del sector”.

Primero nos hablo de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat malamente aplicada, la cual facilita los créditos a tasas bajas para la adquisición de viviendas, de las familias con menores posibilidades económicas. Esto se logra obligando a los bancos a emitir créditos a tasas que se encuentran por debajo de los márgenes de ganancia, convirtiéndose en perdida para los mismos.

Luego nos comentó de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, cuyo objetivo es la protección de los deudores contra los créditos que pudiesen estar a tasas regulares, y que son negativas a los ojos del gobierno, ya que generan ganancias a los bancos o al menos no generen perdidas a los mismos, esta ley es también malamente aplicada.

También la Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda, la cual en palabras más, palabras menos, le permite al gobierno apoderarse de, o robar terrenos públicos y privados para luego construir en ellos viviendas, sin respetar de forma alguna la zonificación preestablecida de la zona.

Así como estas, también conversamos de otras leyes, o instrumentos del gobierno para tratar de forzar una solución rápida al problema de la vivienda, a costa de menoscabar a los entes bancarios y constructores del país, o peor aún, entregar concesiones a compañías de otros países que hacen trabajos cuya calidad son no solo menores a lo digno, sino en muchos casos, estos estándares de calidad son inferiores a lo seguro. Estos instrumentos son por ejemplo la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas o la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria.

Viendo la otra cara de la moneda, en efecto existe, como lo explica el Ingeniero Gómez, un fuerte déficit habitacional en el país.

Se explica en el siguiente cuadro la construcción de viviendas a nivel nacional de corte público o privado para los pares de periodos presidenciales.

Considerando el crecimiento poblacional en Venezuela, el crecimiento en la construcción de viviendas es lógico. Sin embargo llama la atención que en el par de periodos presidenciales de Chávez, la caída en la cantidad de viviendas construidas es dramática. Pero más allá de eso, llama la atención el número de viviendas por cada 1000 hab. Después de estos años, se dejó de llevar un control riguroso y los números son dados por ministros que pueden o no estar relacionados con el área de la vivienda. Para estos últimos años se estima que la construcción no ha mejorado considerablemente.

Por supuesto la necesidad de viviendas va creciendo de forma paulatina, con el crecimiento vegetativo de la población. El último número que se tiene, fue dado por el ministro Rafael Ramírez, en el año 2012. Y estimaba que para cubrir con el déficit habitacional, causado estrictamente por el crecimiento vegetativo haría falta la construcción de 130.000 viviendas al año.

Sin embargo, a continuación se presenta el número de viviendas que están sin cubrir  para los distintos años.

Dijo el Ing. Gomez, que para cubrir este déficit en 27 años, se requeriría una construcción anual de 200.000 viviendas.

Luego se señaló que el precio de la canasta alimentaria, para abril de 2013 estaba en 4489,37 Bsf. Y que el valor de la canasta básica estaba en 10441,02 Bsf. Sin embargo los ingresos familiares estaban como se muestra a continuación

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Lo cual plantea la evidente problemática, de cómo se adquiere una vivienda cuando apenas el 6% de la población tiene ganancias suficientes para subsistir dignamente.

El Ingeniero Gómez, plantea una solución combinada de subsidios estratificados para lo que él llama el hogar de crecimiento progresivo, o “Hogar Semilla”.

Los subsidios estratificados suponen en otorgarle a las familias menos pudientes, una combinación de subsidio y préstamo a una tasa baja realista, que no menoscabe a los entes bancarios. Y que esta combinación de préstamo con subsidio permita a las familias menos pudientes adquirir sus viviendas sin pechar tan fuertemente en su calidad de vida.

Luego se nos explicó que la vivienda de crecimiento progresivo es una forma de entregar viviendas en las cuales se da una parcela con una losa preparada para construir de un tamaño específico, pero con una construcción sustancialmente menor encima, que posea lo estrictamente necesario para vivir. Y que la familia que lo recibe, con el pasar del tiempo vaya construyendo su propia casa, creciendo de acorde a su crecimiento económico.

El Ingeniero Gómez culmino su charla, mostrando un video que explica en mayor detalla el concepto del Hogar Semilla.