Relator: Juan P. Montoya.
Expositor: Irwin Perret Gentil. Tema: Construcción y Desarrollo Inmobiliario
El Día 9 de junio de 2017, tuvimos la oportunidad de escuchar la ponencia del ingeniero Irwin Perret profesional de amplia experiencia en el campo de la construcción tanto nacional como internacionalmente. Promotor de la Torre HP, hotel Pestana, Torre Financiera, entre otras edificaciones.
La ponencia trató sobre la construcción y el desarrollo inmobiliario, haciendo énfasis en los factores que intervienen en una construcción. Para esto destacó que se deben tener en cuenta los siguientes factores: tipos de vivienda (interés social, vivienda no sujeta a subsidios, segunda vivienda), tipos de oficina (a, b, c, d, e), espacios industriales (A, B, C), tipos de comercios (locales, comunales, centros regionales), desarrollos de uso mixto, viviendas para sector turístico (hoteles, retiros, etc.).
Entre los puntos que destacó para ser un promotor en Venezuela indicó ocho pasos que se deben seguir para poder proyectar una obra y llevarla a cabo con éxito, entre los cuales están:
-Concepción de la idea
-Refinamiento de la idea
-Factibilidad
-Negociación del contrato
-Compromiso formal
-Construcción
-Terminación y entrega
-Administración de la propiedad
Para la concepción de la idea recomendó analizar terrenos, permisos necesarios para poder construir, cuentas con los posibles costos de inversión y retorno. Uno de los métodos más exitosos para escoger el terreno, se basa en el estudio de mercado y la fácil obtención o negociación con el propietario del terreno, la mejor opción financiera es ofrecer pagar el terreno mediante viviendas u oficinas que se tengan pensando construir, otra opción es establecer un porcentaje en base al proyecto; de esta manera es necesario menos capital para empezar el proyecto y de esta manera se podrá destinar a otras áreas de mayor importancia al momento de empezar la obra.
Los pasos posteriores tienen como objetivo evaluar la factibilidad del proyecto, mediante estudios de mercado, diseños de proyecto, flujos preliminares de caja, análisis de la competencia. Una vez, comprendido el funcionamiento del mercado, se busca ofrecer un producto con los mejores acabados y atractivos (amenidades como piscinas, parques infantiles, zonas deportivas, etc.), arquitectura y técnicas de construcción disponibles para poder satisfacer necesidades de los clientes, cumplir con las ordenanzas gubernamentales, cubrir las expectativas de los vecinos y miembros de la comunidad que se puedan ver afectados, buscando estimular el mercado y crear una estrategia de mercadeo favorable.
Luego para poder negociar los contratos es necesario establecer cuándo y cómo (bajo qué porcentaje de interés) se van a cumplir los plazos de construcción, para esto es necesario tener los planos del anteproyecto, precios unitarios, suma global, administración delegada, negociar formas de pago con los contratistas, tipo de programa (Fast Track requiere que el proyecto se termine lo antes posible para evitar pérdidas económicas), establecer una estructura o programa de preventas (antes de comenzar la construcción, dependerá de la situación proyectada y el riesgo que se esté dispuesto a asumir), todos estos detalles necesarios para tener una visión global del proyecto para minimizar riesgos.
Antes de llevar a cabo la construcción es recomendable tener un gran porcentaje del dinero requerido, así se asegura el cumplimiento de los contratos, obtención de materiales, pago de pólizas de seguros, aranceles e impuestos y se evita la paralización parcial de la obra una vez empezada. Por eso es común que el promotor firme contratos de créditos a largo plazo o realice pre ventas porque la construcción es el paso de mayor incertidumbre, ya que, los diseños ejecutados durante la etapa de planeación y negociación suelen cambiar, es usual que surjan problemas que deben ser atendidos en la etapa de la construcción. Además, se debe considerar que todo mercado es volátil, lo que puede llegar a afectar la fuerza de venta de los inmuebles y se debe incurrir en mayores gastos de publicidad o nuevas estrategias de ventas paralelos a los propios de la construcción.
Una vez culminada la construcción es necesario verificar el correcto funcionamiento de todas las áreas con sus servicios, evaluar contratos con el personal y sindicatos, evaluar el control de costos, pagos pendientes, ventas restantes, firmas de contratos de venta y alquileres finales, mudanzas e inmobiliario, se necesitan permisos de habitabilidad, catastro y finalmente el manejo y administración del activo.
También comentó sobre la situación del país, la difícil situación económica que se atraviesa, en especial por la pérdida del poder adquisitivo a que el salario nacional ha llegado y el futuro prometedor en el sector de la construcción a nivel nacional, indicando que se necesitará llevar a cabo proyectos inmobiliarios de todo tipo. Añadió que las instituciones gubernamentales y la banca deben apoyar y facilitar créditos para la obtención de viviendas en el caso de los clientes con la necesidad de una vivienda y de igual manera se debe pensar en un plan de financiamiento para el gran número de promotores que serán necesarios en un futuro cercano.
De todo lo anteriormente expuesto se puede concluir que fue una charla bastante amena, instructiva e informativa para todos los estudiantes de Ingeniería Civil en lo relativo al tema de Construcción y Desarrollo Inmobiliario.
