Dali Rojas/ Mariangel Estrada/VUF

 

Caracas, 18 de junio 2021

Arq. Dali Rojas Mendoza

Estrada, Mariangel. C.I.26.597.016

 

Relatoría: Variables Urbanas Fundamentales

Construcciones públicas y privadas.

En la ponencia se expuso sobre el marco normativo que rige a las construcciones públicas y privadas en el país, el cual permite definir las competencias en planificación y gestión urbana. Entre algunas de estas leyes que tienen incidencia en dicho proceso se pueden mencionar: la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999), la Ley Orgánica de Ordenación del Territorio (LOOT, 1983), la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (LOOU, 1987) y su Reglamento de 1990, la Ley de Reforma parcial del Poder Público Municipal (10 de abril de 2006), la Ley Penal del Ambiente (02 de mayo de 2012), la Ley Forestal de Suelos y Aguas (1966), la cual se derogó parcialmente por la Ley de Bosques y Gestión Ambiental (14 de mayo 2008), las Normas para Movimiento de Tierra de Conservación Ambiental con fines Urbanísticos (21 de octubre de 1983) , el Decreto N°1.257 de Normas sobre Evaluación Ambiental de Actividades Susceptibles a degradar el Ambiente (25 de abril 1996), la Ley de Aguas (02 de enero de 2007), la Ley de Orgánica de descentralización, delimitación y transferencia, de competencias del Poder Público (marzo 2009), la Ley Orgánica del Consejo Federal (Febrero 2010) y su Reglamento (Mayo 2010), la Ley de Consejos Comunales (Noviembre 2009) y la Ley Orgánica de Comunas (Diciembre 2010).

 

Desconcentración y Descentralización

De acuerdo con la Arq. Dalí Rojas son dos términos muy importantes dentro del tema tratado, desconcentración hace referencia a los entes que dependen del gobierno central, mientras que la descentralización, está relacionada con los municipios, debido a que, desde el punto de vista geopolítico, estos últimos son autónomos y por ende tienen una parte ejecutiva y una parte legislativa que es donde se desarrollan las ordenanzas y demás instrumentos que utilizan los municipios.

 

La planificación del territorio.

Consiste en un conjunto de actividades que están dirigidas a la elaboración y establecimiento de planes, de acuerdo con el potencial de desarrollo dispuesto en cada región, estás actividades están a cargo del Ejecutivo Nacional y del municipio, quienes las llevan a cabo mediante un sistema jerarquizado de planes fundamentados en la Ley Orgánica de Ordenación del Territorio vigente, a partir de la cual se basan los instrumentos generales que definen qué se desarrolla en cada uno de sus territorios.

Los territorios se encuentran definidos por una línea de puntos imaginarios, denominados polígonos urbanos, estos se encuentran regidos por diversas leyes, las cuales establecen que todo desarrollo dentro del paístiene que contar con un  terreno acotado dentro de determinadas coordenadas. Se tienen terrenos dentro y fuera de polígonos urbanos, si están dentro de las poligonales urbanas (zonas urbanas) se tiene que ir a las alcaldías municipales para pedir las autorizaciones. Y para los que están fuera de las poligonales urbanas (zonas rurales y las áreas de bajo régimen de administración especial (parques nacionales, monumentos históricos)) hay que ir al ministerio con competencias en ambiente, denominado en este momento como, el Ministerio de Ecosocialismo y Aguas.

Los componentes primarios de un desarrollo son:

·         El terreno.

·         Las normativas.

·         El financiamiento, que ocurre luego de que se autoriza el desarrollo del terreno.

·         La comunidad.

Tanto las urbanizaciones residenciales e industriales requieren una serie de  equipamientos urbanos definidosde acuerdo con el número de personas que van a asentarse en un determinado terreno. Algunos de estos equipamientos son zonas educacionales, recreacionales, deportivos, turísticos, entre otros, definidas dentro del marco legal.

Entre las solicitudes para urbanizar y edificar antes los organismos competentes se tienen los estadales que son desconcentrados, y los municipales (alcaldía).

Para la adquisición del terreno son necesarios algunos requerimientos como:

·         Documento de propiedad, que debe estar registrado y contener un plano anexo al cuaderno de comprobantes del Registro Subalterno correspondiente, con indicación del área y linderos.

·         Debe estar inscrito en la Oficina Municipal de Catastro a nombre del propietario.

·         Coordenadas según la Ley de Cartografía.

 

La consulta preliminar, a pesar de que la Ley de Ordenación Urbanística establece que es optativa, paso a ser obligatoria a partir del año 1999, por la Constitución, ya que el ministerio con competencias en materia ambiental así lo exige para la acreditación técnica.

Para lotes de terreno que están ubicados dentro de los polígonos urbanos, la información que suministra la consulta está en el Plan, en las ordenanzas y/o cualquier otro instrumento normativo que rija el terreno en cuestión.

Cuando no exista plan de desarrollo urbano local u ordenanza de zonificación se aplicará lo dispuesto en el artículo 125. Los particulares deberán solicitar del respectivo Consejo Municipal lasvariables urbanas fundamentales aplicables al terreno pudiendopresentar propuestas de urbanizaciones y edificaciones para laasignación de variables por parte del Municipio. Las mencionadasvariables serán asignadas previa aprobación del Ministerio concompetencia.

 

­Variables Urbanas Fundamentales

Según la Arq. Dalí Rojas las variables urbanas fundamentalesson

El conjunto de restricciones o limitaciones definidas en la normativa aplicable a un determinado terreno que va a ser desarrollado mediante un proceso de urbanización o de edificación.La normativa aplicable a un terreno aparece definida en los instrumentos jurídicos nacionales, estatales y locales.

 

La ponente también hizo referencia a la diferencia entre los términos lote y parcela. Los cuales puntualizó de la siguiente manera:

Lote:

-       Terreno sin servicio

-       No ha sido sometido a procesos de urbanismo.

-       Tiene la reglamentación genérica del lote, definiéndose uso e intensidades a las que tiene derecho el lote en cuestión.

Parcelas:

-       Terrenos con servicios.

-       Forma parte de una urbanización o parcelario aprobado por el municipio correspondiente.

­Otras definiciones importantes que se mencionaron durante la ponencia son:

Área aprovechable: la cual constituye el área del terreno disponible para ser sometida procesos de urbanización, tales como: áreas destinadas a parcelas residenciales, comerciales, oficinas, equipamientos urbanos y áreas ocupadas por vialidad y servicio.

Área global: ésta incluye al área aprovechable y al área que no puede ser intervenida debido a sus condiciones naturales u otras restricciones.

Área neta: que está destinada a las parcelas de cualquier uso.

Densidad de ocupación: la cual se expresa como la cantidad de personas referidas por unidad de superficie, puede ser: densidad bruta, expresada como número de habitantes por área aprovechable, o densidad neta, expresada como número de habitantes por área neta residencial.

Carlos Dobobouto/Christian Stabile

Gerencia de Construcción FPTSP24-1

Autor: Christian Stabile

Automatización y Sustentabilidad en Urbanismos Privados

Ing. Carlos Dobobuto Máster en Domótica y Hogar Digital e Ingeniero Electrónico y en Telecomunicaciones. 

            La charla comenzó con un video sobre la construcción del primer edificio con la certificación LEED Gold en Panama Pacifico (Panama), donde se emplea el uso de paneles fotovoltaicos, que suministran el 5% de la energía requerida por el edificio, así como también la instalación de vidrios de alta eficiencia y aislantes en las paredes que evitan la ganancia de calor. Además, todas las iluminaciones del edificio son LED y el sistema de aire acondicionado es de alta tecnología. Todas esas medidas, le sirven al edificio para ahorrar un 25,5% en el consumo de energía.

A partir de esto, el Ing. Carlos Dobobuto empezó a hablarnos sobre la Sustentabilidad o Sostenibilidad, que consiste en un modelo de desarrollo para satisfacer las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las futuras generaciones de generar sus propios recursos para garantizar un equilibrio en tres grandes acciones que son: las personas, el medio ambiente y el ámbito económico. La sostenibilidad es sinónimo de calidad a lo largo de toda la vida de un edificio. 

Nuestras construcciones deben estar orientadas en maximizar las ganancias, al mismo tiempo que se garantice el menor impacto en el ecosistema local, y adicionalmente los mayores beneficios para las personas de la infraestructura, por lo que no es simplemente reducir el consumo energético. Cuando se encuentre un proveedor de servicios, de productos, de infraestructura, que utilice el término de sostenibilidad, debe incluir dentro de sus estrategias y visión, su compromiso con el planeta, con las personas y con la parte económica, cuando se unen estas tres acciones, es donde encontramos la verdadera sostenibilidad.

Las construcciones ecológicas tratan de crear estructuras en procesos donde son ambientalmente responsables y eficientes en cuanto a los recursos a lo largo del ciclo de vida de la construcción, por lo tanto las decisiones en cuanto a este tipo de construcciones deben estar enmarcadas a evaluar el impacto de estas a lo largo del ciclo de vida de la infraestructura. 

Existen múltiples sellos de sostenibilidad, donde podemos encontrar distintos sistemas de certificación, como EDGE, LEED (más reconocida), ambas orientadas principalmente en la infraestructura, WELL (está más enmarcada en la salud y el bienestar de los ocupantes), y Ciro, que es el objetivo de lograr infraestructuras que realmente produzcan de manera directa o indirecta energía de forma que sea igual a la que consumen.

 

En la construcción sostenible se promueve el modelado energético, para hacer simulaciones de comportamiento de la energía en el interior de la infraestructura, y en base a estas acciones, se puedan tomar decisiones con respecto a cómo disminuir el impacto en el interior de la infraestructura.

 

LEED trata de un sistema de evaluación donde existe la triple línea, que hace referencia al concepto de sostenibilidad: Personas, ganancias y planeta. Uno de los principales beneficios que ha tenido esta certificación es porque dentro de esta evaluación se tiene exigencias claras desde el punto de vista de la gestión ambiental, de la responsabilidad social y la rentabilidad económica. LEED nace del US Green Building Council, a partir del esfuerzo de múltiples organizaciones como la Agencia de Protección Ambiental de Estados Unidos (EPA), la Asociación Norteamericana de Aires Acondicionados Ventilación y Refrigeración (ASHRAE), la ISO, entre otras 

LEED funciona a partir de unos prerrequisitos obligatorios, buscando con esto una mínima eficiencia o calidad en el interior de un proyecto, puedes tener todos los puntos de los otros créditos dentro de la certificación, pero si no se cumple con algún prerrequisito, pierdes todo el sistema de certificación. Los créditos son optativos, existen varios créditos de distintas categorías que los proyectos pueden decidir si tomarlos o no tomarlos para desarrollar esta metodología y comprometer la construcción en pro de esta sostenibilidad. Se evalúan 110 puntos y existe la siguiente distribución de niveles de certificación:

 

            La automatización forma parte de las construcciones sostenibles, con el uso de una variedad de sensores, detectores, actuadores y controladores distribuidos a lo largo de la estructura, todos estos, totalmente programables para cualquier necesidad, formando una red integral.

            Las bases de la automatización son la energía, el confort, la seguridad y la comunicación, por lo que se encarga principalmente de la optimización de cada una de esas bases, haciéndolas trabajar como una sola. El proceso de optimización se basa en medir, analizar, actuar y supervisar, todo esto en forma de ciclo continuo para una mejor gestión.

 

8 pasos inmobiliarios/Irwin Perret/Ana Leon

RELATORÍA: EL MODELO DE LOS 8 PASOS EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO POR EL INGENIERO IRWIN PERRET-GENTIL 

Ana León C.I. 26.064.859

 

 Caracas, 1 de julio de 2021

 

De acuerdo con el ingeniero Perret, el promotor es el coordinador de las actividades que convierte las ideas en papel, tiene que ser una persona creativa, que tome riesgos, tiene que saber resolver problemas, para diferenciarse del resto, la flexibilidad de los proyectos también son su responsabilidad, para negociar contratos favorables para la situación económica de la obra

Entre los objetivos del promotor están: económicos, sociales, mantener la empresa en el tiempo. Normalmente un promotor adquiere el terreno, determina cual es el mercado que va a atacar, planea un programa de diseño y construcción, obtiene los permisos y el financiamiento de la obra, y promueve un equipo de trabajo, y al final vende el producto. El producto de ese proceso es el resultado del trabajo e involucramiento de muchas personas, entre ellos el sector público, donde hay que dedicar tiempo para que el trabajo no se retrase y no se traduzca en retrasos económicos.

El ingeniero asegura que esos permisos en el caso venezolano tiene varios niveles, lo cual lo dan las leyes de ambiente y de desarrollo, a nivel municipal están reguladas por las ordenanzas municipales de construcción donde están las zonificaciones y donde se dice que es lo que se puede hacer en un terreno en particular. Otra cosa muy importante es el trato con las asociaciones de vecinos y consejos comunales, a pesar de ser un trato caprichoso, se debe tratar de llegar a acuerdos y negociar bien, que estén contentos y no les vaya causar mayor densidad de problemas donde ellos estén, sino que les traiga algunas ventajas o beneficios, como es el caso de hotel Pestana, donde los inmuebles colindantes iban a incrementar su valor , y también hay que tener mucho cuidado con las ONG que protegen el ambiente o patrimonio histórico. Puso el ejemplo de un proyecto que se tenía en Aruba hace algunos años, donde una ONG que protegía a los pájaros alegaba que el edificio que tenía una altura de 8 iba a impedir la migración de pájaros a un lugar en particular, la empresa tuvo que demostrar que eso no era así, ganar una demanda a nivel legal y con un consecuente retraso a nivel económico. Es importante cuidar el trabajo a nivel legal, con todo lo relacionado con salud, a nivel de ruido, tráfico, si es un lugar consolidado viejo tratar de no intervenir o no afectar, hay que tratar de hacer proyectos que valoricen lo demás, tener una buena campaña de comunicación para mitigar detalles con esas asociaciones, por eso es importante involucrar a los mejores profesionales.

En cuanto a los tipos de desarrollo inmobiliario, se encuentran: viviendas, oficinas o comercios. Las viviendas pueden ser de interés social, que tienen financiamiento por pate del estado, puede ser una vivienda no sujeta a subsidio, existen viviendas de segunda vivienda como las que están en Tucacas, margarita y viviendas de retiro, que en Venezuela existen pocos lugares. Los tipos de oficina o desarrollo inmobiliario son A, B, C, D, siendo A las más tecnológicas y D aquellas que están a punto de demolerse, lo mismo sucede con el espacio industrial, A el más tecnológico y C el que está a punto de convertirse en un depósito.

El tema del comercio se puede clasificar en 3: comercio local (tintorería, panadería), comercio comunal (automercados, centros comerciales), y centros comerciales regionales que atraen gente de otra ciudad. Los desarrollos cuando se combinan vivienda, comercio y desarrollo de oficinas, se llaman de uso mixto, como lo es Parque central, que tiene viviendas, oficina, cines, hoteles, también el centro comercial el recreo la castellana el cual se encuentra en construcción. Otro tipo de desarrollo es aquel cuando se va a realizar una urbanización, un hotel, o de retiro, como lo es el Sambil de Barquisimeto.

El promotor debe jugar en 4 tableros, uno que tiene que ver con el sector público, otro que tiene que ver con la parte financiera y de capitales, otro que tiene que ver con su cliente, con el usuario, y por último como Gerente o empleador que es con el quipo que se encuentra realizando el desarrollo inmobiliario. 

Según el ingeniero hace varios años una institución americana, O.L.D desarrolló un modelo, de cómo desarrollar un proyecto, es el modelo de los 8 pasos del desarrollo inmobiliario, ese modelo tiene 2 facetas, una primera donde uno se puede devolver y empezar de nuevo, en el transcurso de las primeros 4 pasos y otras donde no hay vuelta atrás. 

El primer paso es la concepción de la idea, en esa etapa se analizan los posibles terrenos, las normas y los posibles costos; el paso número dos es refinar la idea, controlar ese terreno que se consiguió, asociarse con el dueño del terreno, adquirirlo , entre otros, y se determina la factibilidad física del terreno con las ordenanzas, se hace un mercadeo preliminar, se hace una factibilidad financiera preliminar del desarrollo, analizar el mercado, la competencia, los alrededores, y establecer los criterios a escoger; el tercer paso es hacer un estudio de factibilidad, lo cual incluye encuestas, análisis, contratar especialistas, se debe establecer una definición bien formal de lo que quiere el promotor, un estudio de mercado (con ese estudio se analizan los factores macro, la tecnología, la demografía, los gustos de la gente, las necesidad del comprador, y luego factores particulares que puedan afectar el desarrollo de ese proyecto, nivel de absorción de ese mercado, y que pedacito del mercado se va a tomar, análisis del flujo preliminar y si cumple con las expectativas se procede a dar el paso número cuatro), cuanto va aganar, cuanto va a costar, cuales son los recursos económicos con los que se cuentan, los socios que se necesitan, las ventas, en función de lo que esté sucediendo en el mercado, entre otros. 

Un proyecto es factible cuando existe una posibilidad razonable de que los objetivos propuestos sean alcanzados con una planificación determinada; el paso número cuatro es , donde ya se gastó el dinero del estudio de mercado, del estudio de factibilidad, ya los arquitectos realizaron un diseño del proyecto preliminar, entonces se procede a la parte de la negociación de los contratos, se conversa con el banco para ver si están dispuestos a financiar, o buscar unos socios para financiar, buscar el préstamo a largo plazo para la construcción, donde se debe tomar en cuenta el costo de producción que se está prestando, el tiempo de construcción y la tasa de interés a la cual se va a pagar ese préstamo, se debe tener los planos preliminares y contratar al arquitecto y los profesionales involucrados a una obra; el paso número cinco es el montaje de operaciones, se ejecutan los contratos del paso cuatro, se firman los contratos, se pagan los compromisos con alcaldías, los impuestos, se firman las promesas de compraventa , establecer un sistema de contabilidad de fondos, un sistema de control de tiempo, pólizas contra terceros. 

El paso número 6  es donde se arranca la obra, se incorpora el gerente de mercadeo para realizar las preventas, comienza la administración de crédito de construcción, la relación con los contratistas económica; el paso número siete representa la construcción de la obra, siempre y cuando se cumplan todas las condiciones del paso número seis, se debe tener buenas relaciones con el sindicato de trabajo, con la comunidad para evitar oposiciones, buena supervisión arquitectónica y gerencia de construcción, contratar seguros de todo riesgo que cumplan responsabilidad civil, robos, y control de costos en el flujo de caja, entre otros; el paso número ocho es la entrega del proyecto inmobiliario, manejar las ventas, los alquileres, mantenimiento, sustentabilidad.

Victor Ogaya/Jesús Ovalles

Relatoría charla: Procesos de planificación y desarrollo urbano. Infraestructura y macro urbanismo.

 Ponente: Ingeniero Víctor Ogaya.

 

Realizado por: Jesús Ovalles

CI: 27.468.580

jovallesgiuseppe@gmail.com

 

 

En primer lugar, hay que señalar qué es el urbanismo. El urbanismo consiste en convertir y/o habilitar un espacio de tierra para el desarrollo de las diversas actividades humanas. Por ende, el urbanismo es una actividad multisectorial que requiere de una correcta planificación entre todas y cada una de las partes que en él se relacionan: vialidad, sanitarias, electricidad, entre otras.

➢     PARTE TÉCNICA.

 

●     Actividades de un proyecto urbanístico: movimiento de tierra, acueductos y drenajes, teléfono, gas, cable, internet, electricidad, brocales, aceras, pavimentación, deforestación y reforestación, equipamiento urbano.

 

Lo más importante en el urbanismo es establecer de la forma más correcta posible el proyecto, y lo más fundamental en dicho proyecto es poseer la trama vial bien diseñada, por ende nunca escatimar en costos con el proyecto. Parte de esta regla es siempre buscar personal especializado en todos los ámbitos del urbanismo.

También hay que recalcar el impacto del ambiente en un pla urbanístico: se debe tener visión y no acabar en forma desmedida con la vegetación, ya que esto generaría desertificación y erosión descontrolada de los suelos, haciendo las zonas inhabitables o no aptas para el desarrollo humano.

●     Desarrollo por macroparcelas.

 

Antiguamente se hacían los desarrollos urbanos por completo hasta la última etapa, hoy en día se difiere en el tiempo la ejecución de los parcelamientos, en esto consiste el desarrollo por macroparcelas. Sin embargo, cabe acotar que éstas sí se dejan en un principio con su vialidad lista capacidad final y con los servicios básicos definitivos. Por ende, lo que se difiere es el desarrollo final, y estos plazos pueden depender de la demanda y del flujo de caja disponible.

 

●     Plan de desarrollo urbano local (PDUL).

 

Es un documento emitido por las alcaldías que consta de un plano zonificado y especificado. En él se expresan las previsiones y datos técnicos necesarios para la organización y el desarrollo futuro de un urbanismo y se puedan instrumentar e implementar las normativas necesarias de las que se ha de incluir en dicho plan. Indica la densidad máxima de población y el equipamiento urbano necesario.

 

●     Herramientas de control en un proyecto.

 

-       Presupuesto.

-       Cronograma de ejecución.

-       Plan de inversiones.

 

En este apartado es importante mencionar la denominada curva S. La Curva S es un elemento típica de cualquier proyecto. Refleja el costo estimado de todo el proyecto y el costo incurrido. Sirve para hacer un seguimiento de en qué punto se encuentra la obra a nivel físico. Es común presentar retrasos y sobrecostes en los proyectos, esto no implica que see deba desestimar la importancia de planificar.

 

 

 

➢     PARTE SOCIAL.

 

En cualquier plan urbanístico hay que considerar las necesidades de la población que será beneficiada por éste. Por ejemplo, en Venezuela la tasa de crecimiento de la población ha disminuido, pero la tasa de pobreza ha aumentado considerablemente. Esto implica que los urbanismos tienen que ser pensados para la población de bajos recursos.

 

En situaciones como esta, los urbanismos tienen que ser subsidiados por el estado y hay que buscar fórmulas para que esto sea beneficioso para todas las partes involucradas.

➢     PARTE FINANCIERA.

 

En este apartado lo más importante es realizar un flujo de caja. Esto consiste en estimar las entradas y salidas de dinero que sucederán a lo largo de todo el proyecto.

 

Asimismo, es fundamental la figura del promotor: es el ente que gestiona los terrenos, evalúa las actividades, planifica, financia o logra financiamiento, construye, promueve, vende y  gestiona permisos; todo con la finalidad de lograr la construcción de las parcelas.

 

➢     SITUACION VENEZUELA

 

En los últimos 30 años en Venezuela no se está construyendo infraestructura necesaria para el desarrollo. Sin embargo, existe buena capacidad actual pero sin mantenimiento, por ello está en mal estado. Esto indica que no hace falta mucho para recuperar la infraestructura del país.

 

Urbanismo/ Loretta Hernandez

 

Gerencia de la construcción

Estudiante: Loretta Hernández   Cedula: 28.318.659

Relatoría

 

·         El urbanismo

El urbanismo es el conjunto de disciplinas que se encarga del estudio de los asentamientos humanos para su diagnóstico, comprensión e intervención.

El urbanismo se puede definir como una actividad multisectorial, donde actúan los siguientes sectores:

-Legal: dentro de este sector se encuentra un marco jurídico complejo, donde se reflejan todas las leyes relacionadas al campo, desde ordenanzas municipales, hasta La Constitución.

A nivel legal, el entorno del urbanizador puede tener tanto aspectos positivos como negativos. Dentro de los positivos se encuentran: las leyes orgánicas de ordenación urbanística y ordenación del territorio, las normas de equipamiento urbano, las normas técnicas de urbanismo progresivo y la ley de amparos judiciales, las cuales impulsan la descentralización del proceso de control urbanístico. Por otro lado, las negativas serian: el liderazgo político y rol de la tierra, el marco legal desarticulado, la inseguridad jurídica, la falta de construcción de la infraestructura macro, el peso político de vecinos y ambientalistas, la desconcentración de ciudades y la ley penal del ambiente.

-Técnico: las actividades generales que se realizan en un proyecto de urbanización, son:

ü  Proyecto

ü  Movimiento de tierra

ü  Cloacas

ü  Acueductos

ü  Drenajes

ü  Otros servicios (teléfono, gas, cable, etc.)

ü  Brocales

ü  Electricidad

ü  Aceras

ü  Pavimentación

ü  Reforestación

ü  Equipamiento urbano

Las herramientas básicas de control del urbanismo son:

ü  Presupuesto: cuanto costara el proyecto

ü  Cronograma de ejecución: cuanto tardara en hacerse el proyecto

ü  Plan de inversión: como se repartirá la inversión en cada actividad

-Social: esta actividad se basa más que todo en la distribución de la población urbana.

-Asociativo: los tipos de asociación dependiendo de la perspectiva, por ejemplo, el promotor, es el que tiene los conocimientos necesarios, tiene la capital de trabajo y el acceso al financiamiento, mientras que el propietario tiene el terreno. Debe existir una venta, cuentas de participación y asociaciones a riesgo compartido.

-Financiero: se basa en el flujo de caja y la estructuración de costos del proyecto.

En el centro de todas estas actividades se encuentra el promotor del proyecto, ya que este es el que:

ü  Gestiona terrenos

ü  Evalúa factibilidad

ü  Financia

ü  Diseña

ü  Construye

ü  Promueve

ü  Vende

ü  Administra los servicios

 

·         Sector informal (retos y realidades): dada la situación país que está sufriendo Venezuela desde hace varios años, se ha permitido un crecimiento de las viviendas informales (sector informal), mucho mayor al sector formal. Estos sectores, normalmente carecen de los servicios básicos y su situación es deplorable.

 

Este problema, radica en el crecimiento masivo de la clase baja o pobre, el problema económico actual, obliga a miles de venezolanos a ubicarse en sectores informales donde la vivienda es más accesible económicamente y no se pagan los servicios básicos.

 

Así mismo, dado que la vivienda es el activo más importante de la familia, donde la misma, hace vida, estas personas buscan obtenerlo construyendo en sectores informales su propia vivienda, evidentemente sin profesionales en el área ni legalmente. Este problema se podría empezar a solventar si se facilitara el acceso a viviendas formales para estas personas, pero con la falta de acceso a créditos para la compra, y tener que hacer un pago líquido, esto se hace casi imposible.

 

En estas condiciones no adecuadas de la vivienda, se generan situaciones contrarias a la moral, los valores se pierden y concluyen en personas no aptas ni adaptables a una mejora social y económica. También se puede decir, que el hacinamiento promueve la promiscuidad, aunado a la falta de métodos anticonceptivos, esto solo produce un crecimiento desenfrenado de la población viviendo en pobreza.

 

Además de todo lo anteriormente mencionado, también cabe acotar que la gran mayoría de estas viviendas son auto producidas, lo cual, es ilegal por el uso de terrenos invadidos, públicos o privados sin autorización, no tienen financiamiento formal para la construcción, tienen fragilidad estructural, suelos inestables y escasos servicios básicos.

 

De esta manera, una solución lógica pero complicada, seria urbanizar los barrios, para esto se necesitaría, estabilizar la tierra, catastro, establecimiento y conformación de condominios, estabilizar las viviendas y habilitar los servicios básicos y equipamiento urbano a la zona. Como se puede observar, es un trabajo que necesita capital y profesionales en el área dispuestos a ayudar y trabajar en la mejora de estos barrios, aun así, la inversión vale la pena, ya que con ranchos, no hay desarrollo, y para empezar a avanzar y mejorar en la situación país actual, se debe empezar por los habitantes de ese país, desde lo más bajo, para llegar hasta arriba.