Dali Rojas/ Eleazar Grubisa

Variables Urbanas Fundamentales

Relator: Eleazar Grubisa              

 Durante esta charla tuvimos el honor de esta en presencia de la arquitecto Dila Rojas Mendoza, ella nos habló de los organismos reguladores y las leyes que debemos usar a la hora de hacer una obra. Nos planteó el marco legal por el cual debemos regirnos a la hora de construir, dichos lineamientos son: Ley orgánica de ordenación territorial, ley orgánica de ordenación urbanística, ley de reforma del poder público municipal, ordenanzas municipales, ley forestal de suelos y aguas, entre otras.

 

                Luego paso a definir cada ley, partiendo desde lo más general (el estado en el que se hará la obra) hasta lo más específico (cuál es el distanciamiento mínima de separación de la fachada respecto a la calle). Se nos comentó que de estado a estado los lineamientos iban cambiando, bien sea por la finalidad de la obra (comercial, turístico, residencial, industrial), por las delimitaciones de terreno o por las distancias de separación según las estructuras que colinden con nuestra obra.

                Otro de los puntos que se debe tomar en cuenta a la hora de construir son los permisos y solicitudes para urbanizar y edificar ante los organismos competentes. En este punto se definieron las entidades y los requisitos con los que se debe cumplir para llevar a cabo una obra.

Entidades y solicitudes:

Estadales:

·         Hidros: factibilidad e incorporación de servicio de acueductos y cloacas.

·         Ministerio de poder popular para la salud: Conformación sanitaria y plantas de tratamiento para pozos.

·         Ministerio del Poder Popular para el Ecosocialismo: acreditación técnica del estudio de impacto ambiental.

·         Ente prestador de servicio eléctrico: Factibilidad e incorporación de servicios.

Municipal:

·         Planificación local: Consulta Preliminar-Variables Urbanas.

·         Ingeniería Municipal: Constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales en urbanismos.

·         Catastro: Actualización de la propiedad y uso del inmueble.

·         Entes recaudadores de impuestos: tributos e inspección de obras, patentes industriales y comercio.

·         Institutos Municipales de Ambiente.

·         Bomberos: Cumplimiento de normas contra incendios.

 

                Otro punto que se desarrolló durante la charla fue el vocabulario que se emplea a la hora de hablar de los terrenos. Las palabras son:

·         AREA GLOBAL: Área total que incluye tanto el área aprovechable, susceptible a ser urbanizada, como el área que no se debe intervenir por sus condiciones naturales u otros restricciones.

·         ÁREA APROVECHABLE: Es el área del terreno que se puede someter a procesos de urbanización, en esta se incluyen:

(a)    Áreas destinadas a parcelasresidenciales, comerciales, oficinas, industriales, equipamientos urbanos, entre otras

(b)   Área ocupada por Vialidad  y Servicios

·         ÁREA NETA: área destinada a las parcelas con cualquier uso

·         DENSIDAD DE OCUPACIÓN: Se expresa como una cantidad de personas referidas a una unidad de superficie.

·         Lote:

a.       Terreno sin servicio.

b.      No ha sido sometido a procesos de urbanismo.

c.       Tiene la reglamentación genérica del lote, definiéndose uso de intensidades a las que tiene derecho el lote en cuestión.

·         Parcelas:

a.       Terreno con servicios.

b.      Forma parte de una urbanización o parcelario aprobado porel municipio correspondiente.

Por último, con un ejemplo que se desarrolló al final se nos demostró cómo interactúan todos los conceptos y leyes que nos brindaron durante la charla. Tales como: Tipo de Zonificación, Permisos pertinentes, Tipos de retiros, altura máxima permitida y proceso de validación de planos. 

Jaun Fco Otaola/ Manuel Orozco

 Experiencias sobre la Construcción de Grandes Obras 

Formas de Contratación para la Ejecución de Obras 

Ponente: Ing. Juan F. Otaola 

Relator: Manuel Orozco Ballard 

RELATORÍA 

En esta ocasión el ingeniero Otaola nos contó sus experiencias en proyectos tratando  desde dificultades hasta soluciones prácticas y económicas que él como venezolano y  orgullosamente egresado de la UNIMET ha realizado a lo largo de su carrera. 

Otaola inició su intervención con varios ejemplos rápidos de obras con ciertas  características. Mostró la estación de teleférico Caracas-Humboldt que presentó problemas de  agrietamientos por mal protocolo de desencofrado, mostró un accidente en el puente de  Maracaibo que no resultó ser tan grave por haber impactado el barco en la parte de fusibles y  por último mostró el “Puente La Gaviota” ubicado en Caracas, el cual fue replicado en Alemania.  Estos ejemplos fueron un simple abrebocas para la detallada presentación que nos tenía  preparada. 

Se dio a entender que el área donde más se ha desarrollado es la de aguas, hidráulica,  principalmente el trabajo en presas. La siguiente parte de su charla trató de un proyecto o mejor  dicho una parte del gran sistema de hidroeléctricas desarrollado desde los años 50 en el rio  Caroní. Brindó detalles sobre la construcción de la represa de Macagua II donde como cualquier  otro proyecto se presentaron varias dificultades. Una de ellas fue la “Inflación del Viernes Negro”  donde se comenzó a trabajar con una administración delegada en vez de por precio unitario. Esta  represa funciona por gravedad y posee una sala de maquinas similar a las demás. ¡Posee turbinas  con ejes de hasta 122 revoluciones por minuto! Y se le debe hacer un mantenimiento constante  a las tuberías dentro de ella.  

Este tipo de construcciones, de presas y proyectos muy grandes requieren de un estricto  organigrama bien organizado que va desde presidente del consorcio hasta gerencia de ingeniería,  construcción, administración y relaciones industriales, siendo esta ultima la más compleja al ser  la que maneja más personas y la más delicada en tema de permisos, equipos, etc. A su vez  también se tiene una lista para el vaciado de monolito, es decir la correcta y mejor manera de  hacer el vaciado de una presa. Este proceso se separa en varias etapas desde conseguir los  agregados obtenidos de voladura hasta la impermeabilización de acabados, construcción de  encofrados pre moldeados y finalmente llegando al vaciado.

Vista casa de máquinas Macagua II 

En esta parte de la charla el ingeniero nos presentó otros proyectos donde se pudo ver el  ingenio venezolano. 

Por un lado, se tiene la construcción del nuevo terminal portuario de SIDOR, en el rio  Orinoco, Matanzas. Se pedía un muelle con capacidad de 15 kg/m2 y ya se tenía experiencia en  el rio por proyectos anteriores por lo que se estaba claro de la crecida de este en temporada de  lluvias. Inicialmente la propuesta era en acero pero el equipo del ingeniero se dio cuenta que con  concreto mediante unos silos, el proyecto llegaría a costar 30% menos. Es. Por esto que con  cilindros de hasta 9 pisos de altura, transportados por el río, alineados por ensayo y error y  rellenados con piedra picada y lechada agua-cemento se lograron establecer bases sólidas, con  peso propio y ancladas al suelo para este proyecto de terminal. 

También se trataron proyectos fuera de la zona sur del país como fue la construcción de  la tubería de aguas blancas a la isla de Coche en la ciudad de Los Muchachos. Esta fue inicialmente  proyectada por japoneses pero nuevamente por ingenio de personas de nuestro país, se logró  reducir los costos hasta un 80%. Se buscó aprovechar los recursos que se tenían a la mano,  cercanos en esta zona, el estado Anzoátegui principalmente. Se cambió la tubería de 8” a 24” por  facilidad de transporte, se fabricaron las tuberías en una planta ubicada en Barcelona, se  ubicaron a los mejores soldadores del país que estaban ubicados normalmente en este estado y  Zulia por el tema petrolero, no se debieron transportar las tuberías pues se iba construyendo el  sistema mediante el arrastre de un barco y la constante soldadura entre ellas. Todas estas  soluciones prácticas fueron las que facilitaron el proceso y redujeron los costos del proyecto que  hoy en día es el que brinda agua potable a la isla.

Proceso de instalación tuberías isla de Coche 

Por último, se habló muy brevemente sobre elevados y nuevamente se vio el ingenio de  nuestra gente. En este caso se habla de elevados, principalmente el de la Av. Libertador a la altura  de la empresa CANTV. Este tiene aproximadamente un kilometro de distancia y unas cinco mil  toneladas de acero. Este elevado se puede realizar en 7 días, una semana. ¡Hasta los mismos  franceses que nos proporcionan el acero no podían creerlo! El detalle estaba en preparar  previamente la zona, realizando las excavaciones, vertido de agregados, bases, zapatas, etc. para  que al hacer el armado de la estructura de acero sea lo mas rápido posible. 

La reflexión que nos deja esta charla es ver el potencial que tenemos como país, como  ingenieros. Que la situación de nuestro país no nos afecte ya que tenemos muchos años  construyendo de manera inteligente y eficaz. Tenemos las capacidades para construir grandes  cosas y tenemos cientos de ejemplos en nuestro país, hecho por venezolanos, calculado por  venezolanos, con productos venezolanos. ¡Viva Venezuela!

Eduardo Madrigal/Antonio Faloppa

 Ingeniería Civil

Cátedra: Gerencia de la Construcción

Autor:  Antonio Faloppa

Caracas, 25 de marzo de 2022.

 

Movimiento de Tierra

Ing. Eduardo Madrigal

No hay vertical sin horizontal, una frase que resume en principio fundamental de la infraestructura, el cual es sostener toda edificación. Para lograr esto, debemos hacernos las siguientes preguntas:

-Qué debemos construir?

-Por qué debemos construir?

-Encima de qué debemos construir?

-Con qué debemos construir?

-Con quién vamos a construir?

En todo caso, para los movimientos de tierra, debemos responder las últimas 3 preguntas. La primera refiere a los estudios de suelo, conocer aquello que esta debajo de nosotros, aguas subterráneas, tipo de suelo, rocas y demás. Lo cual nos dará la capacidad de diseñar y estimar las obras a realizar sobre el mismo. La segunda pregunta indica la maquinaria y personal obrero. Finalmente, la última indica los profesionales y empresas involucradas.

Los movimientos de tierra, son transportes y deposiciones de suelo con el fin de obtener un terreno o una poligonal de terreno resistente y apta para la obra a realizar, los cuales poseen un ciclo que comprende:

-Excavación

-Transporte

-Circuitos

-Disposición

Debemos siempre elegir los circuitos más cortos, en términos de distancia, ya que esto aminora los costos de transporte y luego, obtener el rendimiento de cada una de las actividades antes mencionadas, donde aquel con el menor rendimiento, es el que define el rendimiento del ciclo. Esto a modo de utilizar este rendimiento para el análisis de costos y estimación de duración de la actividad total.

Por último, debemos comprender los costos de las maquinarias, donde sabemos que aquellas con una edad menor a 10 años, exigen menos de la mitad de los repuestos y mantenimiento que aquellas que superan la década de edad. Sabemos también, que en Venezuela, las maquinarias exceden los 30 años de uso o edad, lo que implica un mantenimiento muy elevado, por lo que en vez de adquirir una de estas maquinarias, la consideración principal es alquilarlas, lo cual en análisis de precios unitarios, tendrá un impacto económico fundamental

Antonio Faloppa

Estudiante de Ingeniería Civil

Alvaro Sucre/Daniel Martínez

 

Álvaro Sucre & Daniel Martínez

 

Sector Informal (Áreas Urbanas No Controladas) Retos y Realidades

 

Relator: Daniel Martínez

El viernes 25 de marzo de 2022, se recibió vía zoom al ing. Sucre, el cual nos expuso el tema relacionado al sector informal, relacionado a los retos y realidades que se viven actualmente.

La charla comienza con una introducción acerca de la revolución industrial, cobre como hubo una explosión urbana, esta última relacionada con el petróleo. Sin embargo, el problema de todo esto es el estilo de vida y la capacidad de trabajo que actualmente padece Venezuela.

La expansión de la ciudad informal ha ido en aumento últimamente, comparada con el crecimiento de la ciudad formal. La diferencia entre una y otra no solo se limita a las viviendas, si no a los servicios e infraestructuras que estos puedan tener, o no tener, como son: vialidad, aguas blancas aguas negras, electricidad. Se habla sobre cómo estas dos ciudades (forma en informal) puedan juntarse, y el ing. Sucre, presenta algunos antecedentes, como son:

 

Problema económico genera problema social

La vivienda es el activo más importante de una familia

Estabilidad familiar, la vivienda es una condición necesaria

Condiciones no adecuadas de la vivienda generan situaciones contrarias a la moral y las buenas costumbres

Inestabilidad de terrenos

Dificultad de acceso

Carece de asistencia profesional

 

Tomando en cuenta todo lo mencionado anteriormente se analizaron los antecedentes y se encontró que hay un déficit de viviendas, donde alrededor de 1.340.000 unidades poseen déficit funcional y otras 890.000 déficit estructural, y adicionalmente solo 1.450.00 viviendas requieren mejoramientos, como tamaño inapropiado, sin baños, paredes sin frisar, etc. Es decir, de cada 2 venezolanos, 1 no tiene alojamiento adecuado.

Pasando a lo siguiente se nos presenta el siguiente dilema: construcción denuevas unidades habitacionales o la habilitación de zonas informales. Nueva vivienda vs Habilitación del parque existente.

Para poder habilitar lo que comúnmente conocemos como “barrios” debemos considerar ciertos aspectos, como la tierra, la vivienda y los servicios básicos.

Uno de las soluciones  que se proponen, es: el hogar semilla, la cual comprende el desarrollo de macro urbanismos con parcelas de 120 y 127 m2, todas con sus respectivos servicios básicos.

En la exposición hecha por el ing. Sucre, se presentan imágenes sobre cómo quedaría el proyecto culminado, así como los planos y la forma de construcción.

Como reflexiones de la exposición realizada, es que no solamente basta con viviendas, si no que están estén bien hechas. Incorporar a las zonas no urbanas dentro de la ciudad formal. Con los ranchos no hay desarrollo, debido a que llegará el momento donde Caracas ya no será una ciudad, sino un doloroso amontonamiento.

 

Jaime Gómez/ Ignacio Uzcátegui

Sesión del 18 de marzo del 2022

Relator:Ignacio Uzcátegui

Ponente:  Jaime Gómez Torres. Expresidente de la CVC. Promotor de vivienda

 

La Vivienda en Venezuela. Marco legal y situación del sector

El viernes 18 de marzo de 2022, en la primera sesión de clases, se estuvo en presencia virtual de Jaime Gómez Torres, expresidente de la Cámara Venezolana de la Construcción. La clase dada fue sobre el sector de la vivienda en Venezuela, su marco legal, y la situación tan particular por la que ha estado pasando en los últimos años.

Como primera parte del contenido, vimos el marco legal del sector, y cómo ha cambiado en los últimos 20 años de manera que se han creado trabas para el desarrollo inmobiliario nacional. Las leyes que se trataron fueron:

·         Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH). Sancionada y publicada en Gaceta Oficial (G.O.) Nº 5.889, y modificada en el año 2008.

·         Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda (LEPDHV). Sancionada y publicada en G.O. Nº 38.098 de fecha 03/01/2005.

·         Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda. Sancionada y publicada en G.O. Nº 66.018 Extraordinario del 29/01/2011. “Con el objeto de establecer mecanismos extraordinarios a cargo del Ejecutivo Nacional, destinados a hacerle frente con éxito y rapidez a la crisis de vivienda”.

·         Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas. Sancionada y publicada en G.O. Nº 6.053 Extraordinaria de fecha 12/11/2011.

·         Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Sancionada y publicada en G.O. Nº 39.912 de fecha 30/04/2012.

Se dio la explicación de como esta serie de modificaciones y creaciones de leyes fueron contraproducentes para la industria inmobiliaria, reduciendo la construcción de viviendas en el país y creando un marco de protección al grupo inquilino trayendo como consecuencia la poca demanda laboral en el campo.

Luego, la segunda sección del contenido trató sobre la producción de viviendas y el déficit habitacional que existe hoy en día. Se mostraron datos y comparaciones con años pasados y antiguas administraciones ejecutivas, con data recopilada del Banco Central de Venezuela, ente otras fuentes. Se logró demostrar que Venezuela está en la peor posición en su historia reciente con respecto a la oferta, teniendo un incremento exponencial del déficit habitacional.

En tercer lugar, dentro del contenido, se habló de la realidad de la demanda. Se explicó como la producción de viviendas nunca ha sido suficiente para cubrir el crecimiento vegetativo de la población. Además, el 98% de la población no puede acceder al mercado formal de vivienda, por lo que se llegó a la conclusión de que requieren un subsidio habitacional.

Por último, se trató la actual incertidumbre de la oferta debido a: Cerco jurídico Inseguridad jurídica, amenazas, ocupaciones, expropiaciones, confiscaciones, intervenciones, invasiones, escasez de insumos, regulaciones, y criminalización del sector privado constructor. Y posteriormente se habló de propuestas y posibles soluciones. Se proponen la creación de viviendas de desarrollo progresivo a través del proyecto llamado Hogar Semilla. La casa que crece contigo. Este proyecto contempla “la construcción de unidades habitacionales denominadas “Hogar-Semilla”, con una placa de fundación de 75m2, unidades básicas familiares de 24, 40 y 59 m2 de construcción, con previsiones de servicios para su crecimiento progresivo, y proyecto de expansión, de manera que cada beneficiario- uniéndose en cooperativas organizadas por la comunidad- pueda ampliar su hogar conforme a su crecimiento familiar y posibilidades económicas, a través del sistema de autoconstrucción”.

Victor Ogaya & Sebastian Olalquiaga

Procesos de planificación y desarrollo urbano en Venezuela;

Relator: Sebastián Olalquiaga    

                El viernes 19 de marzo de 2022 se recibió una charla vía la plataforma Zoom sobre los procesos de planificación y desarrollo urbano en Venezuela; esta charla fue elaborada por el ingeniero Victo rOgaya, quien con mucho renombre y alta capacidad ha desarrollado una destacada vida profesional, con diversidad de obras en Venezuela, entre las cuales se pueden mencionar los sitios de: Maturín, Barburata, Guatire y Caracas; fue promotor de la urbanización Miravila y en su carrera ha construido cerca de 22.000 viviendas.

            La charla en cuestión hace apertura definiendo urbanismo como el proceso de la conversión de un terreno vacío en un terreno con toda la capacidad infraestructural y de servicios con el objetivo de lograr su aprovechamiento y subsecuente habitabilidad; así mismo el urbanismo no solo se refiere a la parte de la construcción en sí, sino que también refiere a los elementos legales, técnicos, sociales, asociativos y financieros; necesarios para poder llevar a cabo este proceso.

            Posteriormente, el ingeniero procedió a hacer una breve reseña sobre la historia de como la humanidad con el pasar de los siglos ha ido organizando sus centros poblacionales en ciudades organizadas, comenzando en la antigua Grecia donde se dio a conocer al llamado padre del urbanismo, Hipodamo Mileto, quien organiza la distribución de las calles; viendo esta organización en las ciudades de las antiguas civilizaciones se avanza hasta la conquista, donde los colonizadores españoles traen a América el concepto de las “nuevas ciudades” las cuales tenían un orden sumado a esto las plazas centrales que mostraban el centro de aquella ciudad con su iglesia. Con la llegada de la revolución francesa en el siglo XIX, viene una renovación urbana donde se introduce la red de cuadricula ortogonal y se encierra a su vez el casco histórico de la ciudad.

            Tras haber dado estos dos elementos, la reseña y y la definición, se hace un enfoque en como el urbanismo es un conjunto de elementos complejos entrelazados entre si los cuales permiten la creación de los nuevos complejos residenciales, industriales comerciales y otros, siendo estos elementos el legal, el técnico, social, asociativo y financiero que todos recaen en un equilibrado orden y englobados, bajo la figura del promotor, el es la persona que hace que todo funcione de manera apropiada. Con los aspectos legales se sumerge en las leyes que se deben acatar y en sus aspectos positivos y negativos en la construcción venezolana, asi mismo en los elementos que integran la parte técnica que refieren a la elaboración física y la transformación de estos terrenos, sobre los aspectos sociales que se deben tomar en cuenta al momento de idear y elaborar estos proyectos al igual que el aspecto financiero que es el elemento que permite la materialización del desarrollo urbanístico.

            Se relata sobre el impacto ambiental que el proceso urbanístico crea, sea para bien o para mal, es crucial saber que cualquier proceso urbanístico es una intervención y alteración del medio ambiente.

            A su vez, el ingeniero habla sobre la estructuración de un proyecto y menciona tres aspectos importantes; estos son:

1.      El presupuesto del proyecto

2.      El cronograma de ejecución

3.      El plan de inversión (o al menos una primera aproximación a él)

En resumen; la charla del ingeniero Ogaya, realiza una vista más allá de los aspectos técnicos ( que como ingenieros civiles entendemos muy bien) para mostrar lo mucho más allá que va el proceso urbanístico de construcción y de lo muy complejo que es en términos legales, económicos y sociales, de lo que uno se imagina; no solo eso, sino que atreves de la historia nos muestra la importancia de la organización en las ciudades, permitiéndonos entender sobre todo el orden necesario en el hacer de las cosas y en la construcción en sí, pues lo más importante que hay que llevarse de esta charla son dos cosas; la primera es lo muy complejo que es la elaboración de un proyecto urbanístico y la segunda es la importancia de la organización en la elaboración de los proyectos, pues tener este segundo aspecto en mente, es lo que nos permitirá como ingenieros en el futuro distinguirnos de otros y llegar a un nivel mayor de excelencia en nuestro campo de trabajo.

Irwin Perret & Sara Simoes

 Ingeniería Civil

Cátedra: Gerencia de la Construcción

Ponente: Irwin Perret

Autor: Sara Simoes

Según lo establecido en la ponencia del ingeniero Irwin Perret, el desarrollo inmobiliario ocurre a través de la adquisición de un local o vivienda de parte de un comprador o inquilino, la cuál es coordinada y construida por el promotor. En este sentido, el promotor cumple con un rol muy importante en el desarrollo inmobiliario, puesto que se encarga de convertir ideas en realidades.

Los promotores o desarrolladores inmobiliarios realizan actividades como adquirir el terreno donde se llevará a cabo el proyecto, planear el programa de diseño y construcción considerando el mercado hacia el que irá enfocado el proyecto, asegurar que se obtengan los permisos y financiamiento necesarios y, una vez finalizada la construcción, se encarga de administrar, alquilar o vender la obra realizada. Evidentemente, ser promotor conlleva una gran cantidad de responsabilidades y sobre todo la capacidad de trabajar en equipo, puesto que entre los retos que deben afrontar los promotores están las comunidades, que suelen ser antagonistas a los proyectos de construcción. Por esto, el promotor de un desarrollo inmobiliario debe trabajar con un equipo de profesionales capacitados (ingenieros, abogados, arquitectos, financieros y administradores) para lograr obtener el apoyo de las comunidades y el sector público.

En la actualidad, el mercado inmobiliario se encuentra en una situación compleja. En el caso de las viviendas hay un exceso de demanda, pero hay poca oferta y con los espacios de oficina ocurre lo contrario, hay mucha oferta pero poca demanda. Además, la inflación ha afectado considerablemente la economía, por lo que los costos de construcción son cada vez más altos y existe un déficit en los suministros necesarios. Estos son factores que el promotor inmobiliario debe tener en cuenta para evitar cometer errores en el proceso de promoción de un proyecto, es importante ser estricto con los gastos incurridos y realizar estudios de mercado extensivos, para así asegurar que el producto que se ofrezca sea mercadeable y realmente se obtenga una ganancia.

En este sentido, el ingeniero Perret menciona un modelo de 8 pasos para el desarrollo inmobiliario, los cuales se pueden resumir de la siguiente manera:

Paso 1 - Concepción de la Idea: en este primer paso el factor creativo es el más importante. Para obtener la idea inicial es necesario poseer un conocimiento previo del mercado, para luego poder analizar posibles terrenos, ordenanzas y realizar los cálculos preliminares de costos. 

Paso 2 - Refinamiento de la Idea: ya en este paso la idea comienza a formularse considerando todo lo necesario para llevar a cabo el proyecto. Se determina un terreno y la factibilidad física del desarrollo en base a un diseño preliminar, además, se estudia la factibilidad financiera en base a un estudio de mercadeo. 

Paso 3 - Factibilidad: para que el proyecto sea factible, un analista debe establecer que existe una posibilidad razonable de que se cumplan los objetivos, considerando un contexto y recursos específicos. Es importante que el promotor comprenda el mercado al que va dirigido el proyecto, pues de lo contrario el proyecto no será factible.

Paso 4 - Negociación del contrato: en este paso se define si el proyecto continúa o si es necesario replantear la idea. Se debe conseguir una entidad bancaria que pueda proveer un crédito para la ejecución y construcción del proyecto. Para este paso ya el promotor debe contar con un diseño preliminar, equipo de profesionales comprometidos y objetivos claros para el proyecto.

Paso 5 - Compromiso formal: si el cuarto paso fue exitoso, se prosigue a realizar el compromiso formal y firma de los contratos para el inicio de la construcción. Con los fondos obtenidos, se deben pagar los compromisos con las alcaldías y compañías proveedoras. También, realizar preventas o compromisos de pre-alquiler antes de realizar desembolsos adicionales.

Paso 6 - Construcción: a nivel de costos, este es el paso que mayor impacto tiene por lo que existe un alto nivel de incertidumbre. También, el gerente de construcción cumple con un rol importante para asegurar que el equipo se integre y se eviten conflictos.

Paso 7 - Terminación y entrega: en este paso ocurre el comienzo de operaciones e inauguración del proyecto inmobiliario. Se firman los contratos definitivos de venta y alquiler.

Paso 8 - Administración de la propiedad: por último, el promotor se mantiene involucrado en el proyecto a través de la administración de la propiedad. Esto es un trabajo constante, en el que debe haber un involucramiento activo y se debe asegurar un manejo adecuado del portafolio, para asegurar un buen flujo de caja que eventualmente pueda llevar a mejoras al inmueble.

David Moran & Jesús Echenagucia

 

Ingeniería Civil

Cátedra: Gerencia de la Construcción

Autor:  Jesús Echenagucia

 

Caracas, 7 de marzo de 2022.

 

 

La Economía hoy en Venezuela por David Moran

 

Cuando se habla de dinero, podemos establecer sus tres principales funciones que son:

 

1)      Medio de pago o de cambio

2)      Unidad de cuenta o de cambio 

3)      Depósito de valor, esta función en Venezuela es casi inexistente hoy en día

 

 

Para calcular el valor monetario de la producción de bienes y servicios de demanda final de un país o región en un periodo determinado, se utiliza la magnitud macroeconómica conocida como el Producto Interno Bruto (PIB). El PIB puede ser dividido de la siguiente manera utilizando parámetros de medición distintos:

 

·         Producto Interno Bruto Nominal: Es el PIB valorado a los precios vigentes de un periodo determinado.

 

·         Producto Interno Bruto per Cápita: Se calcula dividiendo el valor del PIB por el número de habitantes.

 

·         Producto Interno Bruto Real: Es el PIB valorado a precios constantes de un año base, obteniendo resultados que representan el volumen físico de los bienes y servicios producidos dentro del territorio nacional en un periodo determinado. El PIB Real también se denomina PIB a precios constantes, PIB a precios del año base y PIB ajustado por inflación.

 

 

Por otra parte, La inflación se puede definir como la pérdida del valor adquisitivo de la moneda y su principal causante es el aumento de la base monetaria que se traduce como la emisión de billetes en el caso de Venezuela por el Banco Central (BCV).

 

Venezuela a finales del año 2016, entró en una hiperinflación la cual se traduce cuando se presenta mensualmente una inflación del 50% o una inflación fuera de control.

 

En gráficos y estadísticas presentadas por el economista David Moran, se puede observar que la emisión de billetes fue una de las principales causas ya que a mediados del año 2017 esta aumentó significativamente con respecto a años anteriores.

 

¿A qué se debe el colapso económico en Venezuela?

 

El colapso de Venezuela se debe principalmente a la imposición de un control social, el cual destruyó el mecanismo de mercado y lo sustituyó por la planificación central. Este control social se estableció de la siguiente manera:

 

1.    Controlando los intereses, es decir, el precio del dinero

2.    Control del precio del salario

3.    Control de los precios de bienes y servicios

4.    Control de cambio de divisas

5.    Control sobre las inversiones

 

El desplome económico ha sido tan relevante y colosal que a finales de 2020 la economía terminó alrededor de un cuarto de lo que tenía en 2013 con un PIB y PIB per cápita en números negativos entre los años 2014 y 2019.

 

El colapso económico en Venezuela es tan evidente que el tamaño de la economía venezolana se redujo en un 86% registrando así la mayor crisis en Latinoamérica y una de las mayores del mundo en países fuera de conflicto armado.

 

Hoy en día en Venezuela no existen taladros petroleros activos siendo el desplome de la producción petrolera una de las causas de esta caída como también el deterioro de la actividad no petrolera en el país. En comparación con el año 1998, el PIB de la actividad petrolera hoy en día se encuentra en un 53% por debajo de sus niveles registrados en 1998 y en el caso de la actividad no petrolera en un 17%. Si bien la caída petrolera se empezó a gestar mucho antes, las sanciones impuestas a PDVSA en enero de 2019 aceleraron la caída de la producción.

 

Causas del colapso de Venezuela

 

En un informe presentado en agosto de 2020 por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) se establecen las principales causas del desplome económico venezolano.

 

1.    El gobierno instauró controles tanto sobre la producción como sobre el precio de bienes de primera necesidad.

2.    El control de cambio fue la piedra angular del estrangulamiento del sector privado.

3.    El Estado también asumió un rol activo en el manejo de las importaciones y de la producción

4.    A los controles de precios y de cambio se suma el avasallamiento del Estado sobre los sectores económicos.

5.    Todas estas medidas hacen que el entorno económico no sea propicio para la actividad privada en Venezuela: La falta de seguridad jurídica, junto con el alto intervencionismo estatal y la falla sistémica en la provisión de bienes públicos, ha hecho que el ambiente de negocios en el país dejara de ser atractivo para la actividad privada. La inversión privada se encuentra a niveles mínimos, la inversión extranjera directa (IED) negativa y no se cuenta con políticas de facilitación del comercio ni de promoción de inversiones.

 

El aumento de la presencia del Estado en la economía incrementado la regulación e intervención en la actividad privada tuvo como resultado una caída del de la inversión privada de un PIB de 15,9% en el año 1998 a un PIB estimado de 2,1% en el año 2018.

 

 

Solución a la crisis: Hoja de ruta para la recuperación

 

            La gran mayoría de los venezolanos nos preguntamos: ¿Cómo nos recuperamos de esta crisis? El economista David Moran presenta una hoja de recuperación detallada y pone de ejemplo a países como Estonia, Lituania y Etiopía que con crisis similares a la venezolana y menos recursos pudieron salir adelante estableciendo planes de recuperación económica.

Fuente: Presentación de David Moran, 2022