Gabriela Argotte

Variables Urbanas Fundamentales

Ponente: Arq. Dalí Rojas

Relatoría por: Gabriela Argotte

Las Variables Urbanas Fundamentales son el conjunto de restricciones o limitaciones definidas en la normativa aplicable a un determinado terreno que va a ser desarrollado mediante un proceso de urbanización o de edificación.

La normativa aplicable a un terreno aparece definida en los instrumentos jurídicos nacionales, estatales y locales como lo son los Planes de Desarrollo Urbano Local y las Ordenanzas Municipales entre otros.

COMPONENTES PRIMARIOS

PROMOTOR y/o CONSTRUCTOR INMOBILIARIO

TERRENO


NORMATIVA


FINANCIAMIENTO

COMUNIDAD

Actores que intervienen

Constructores y Promotores


Dueños de Tierra (Privado o Comunidad)

Autoridades Públicas: • Nacionales
• Regionales/Estadales • Municipales

Entes prestadores de Servicios

Comunidad organizada, compradores

Entes Financieros : • Públicos • Privados

NORMATIVA MARCO

La Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (L.O.O.U.), reza en su artículo 80 “La realización de urbanizaciones y edificaciones requerirá la existencia de un proyecto, elaborado por profesionales competentes según la ley de la materia, quienes responderán por la correspondencia del proyecto con las normas y procedimientos técnicos aplicables y con las variables urbanas fundamentales y demás prescripciones establecidas en el correspondiente plan de desarrollo urbano local o en la ordenanza de zonificación. Un profesional residente responderá de que la obra se ejecute con sujeción a los planos y demás documentos y especificaciones del proyecto. El Municipio podrá eximir del profesional residente a las edificaciones de vivienda unifamiliar de una planta construida por su propietario para su habitación.

Además de la LOOU los Municipios han definiendo normas y procedimientos para que se puedan tramitar autorizaciones para construir.

Entre otros instrumentos normativos están las ordenanzas de Arquitectura, Urbanismo y construcciones en General, de Zonificación, Tributarias (donde se fijan diferentes tipos de impuestos), etc.

Artículo 86. variables urbanas fundamentales en el caso de las urbanizaciones:

1.- El uso correspondiente.


2.- El espacio requerido para la trama vial arterial y colectora.

3.- La incorporación a la trama vial arterial y colectora.


4.- Las restricciones por seguridad o por protección ambiental.

5.- La densidad bruta de la población prevista en el plan.

6.- La dotación, localización y accesibilidad de los equipamientos de acuerdo con las respectivas normas.

7.- Las restricciones volumétricas.

VARIABLES URBANAS EN EDIFICACIONES

Para las edificaciones (Art. 87 L.O.O.U) :

1. El uso previsto en la zonificación. 

2. El retiro de frente y el acceso según lo previsto en el 
plan para las vías que colindan con el terreno. 

3. La densidad bruta de la población prevista en la 
zonificación. 

4. El porcentaje de ubicación y el porcentaje de 
construcción previstos en la zonificación. 

5. Los retiros laterales y de fondo previstos en la 
zonificación. 

6. La altura previstas en la zonificación. 

7. Las restricciones por seguridad o por protección 
ambiental. 

8. Cualesquiera otras variables que los planes 
respectivos impongan a un determinado lote de terreno. 


CONSIDERANDO LAS VARIABLES URBANAS FUNDAMENTALES ASIGNADAS

1. SE REALIZA LA CONSULTA PRELIMINAR

2. SE ELABORA LA PROPUESTA DE URBANISMO O EDIFICACIONES

3. SE SOLICITA Y OBTIENE CERTIFICACIONES DE SERVICIOS

4. SE SOLICITA Y SE OBTIENE LA ACREDITACIÓN TÉCNICA

5. CONSTANCIA DE CUMPLIMIENTO DE VARIABLES E INICIO DE OBRA EN URBANISMOS Y EDIFICACIONES

CONSULTA PRELIMINAR

La Consulta Preliminar es optativa. Salvo en casos en que el ordenamiento Municipal lo exige.
Para lotes de terreno que están ubicados dentro de las poligonales urbanas, la información que suministra la consulta esta contenida en el Plan, en las ordenanzas y/o cualquier otro instrumento normativo que rija el terreno en cuestión.

CERTIFICACIONES DE SERVICIOS

Aguas claras

Aguas servidas

Electricidad

Gas, Teléfonos, otros.

CONSTANCIA DE CUMPLIMIENTO DE VARIABLES

Variables Urbanas Fundamentales en Urbanizaciones y en edificaciones (Art. 84):

Para iniciar la construcción de una edificación bastará que el propietario o su representante se dirija por escrito al respectivo municipio a fin de notificar su intención de comenzar la obra. Se anexaran los proyectos correspondientes, las certificaciones de capacidad de suministro de servicios públicos, el comprobante de pago de impuestos municipales y la documentación que señales la ordenanza respectiva.

En el caso de urbanizaciones debe esperarse que órgano competente emita la Constancia para iniciar la obra.

CERTIFICACIÓN DE TERMINACIÓN DE OBRAS

A la terminación de la obra sin que hubiere pendiente objeciones del municipio, el profesional responsable de su ejecución firmará una certificación en la que hará constar que la misma se ejecutó en un todo de conformidad con las variables urbanas fundamentales y con las normas técnicas correspondientes.

La certificación será firmada también por el propietario y será consignada junto con los planos definitivos de la obra, a la autoridad municipal encargada del control urbanístico.

Lapso 10 días hábiles.

Algunas definiciones importantes:

ÁREA GLOBAL: Área total que incluye tanto el área aprovechable, susceptible a ser urbanizada, como el área que no se debe intervenir por sus condiciones naturales u otros restricciones.

ÁREA APROVECHABLE: Es el área del terreno que se puede someter a procesos de urbanización, en esta se incluyen:

- Áreas destinadas a parcelas residenciales, comerciales, oficinas, industriales, equipamientos urbanos, entre otras

- Área ocupada por Vialidad y Servicios


ÁREA NETA: área destinada a las parcelas con cualquier uso

DENSIDAD DE OCUPACIÓN: Se expresa como una cantidad de personas referidas a una unidad de superficie.

• DENSIDAD= Personas / Superficie
• DENSIDAD BRUTA= No de Habitantes / Área aprovechable
• DENSIDAD NETA= No de Habitantes / Área neta residencial