Bienvenidos 2016

Estimados estudiantes:

Sean bienvenidos a esta nueva cohorte de Gerencia de la Construcción, una materia en alianza entre la Universidad Metropolitana y la Cámara Venezolana de la Construcción.

Los esperamos...

Vincencio Corona

Lean Construction

Ponente: Ingeniero Eduardo Rojas

Relator: Vincencio Corona

Fecha: 28 de mayo de 2015.

            La teoría de “Lean Construction” consiste en un proceso de gestión basado en unos principios de manufactura de los japoneses, donde se pretende reducir el tiempo y el costo de los proyectos de construcción manteniendo la calidad del producto original. Antes de entrar en detalles, el ponente y expositor de esta charla, el Ing. Eduardo Rojas, comenzó esta exposición intentando explicarnos los antecedentes que dieron origen a esta famosa filosofía.

Antecedentes

            Al finalizar la Segunda Guerra Mundial (1950), los japoneses, al verse en desventaja con respecto al sistema de manufactura automotriz americano, se enfocaron en elaborar un proceso donde el tiempo, diseño y fabricación fuera mas eficiente y efectivo que el de sus rivales. La productividad de los japoneses con estos cambios, incremento en un 12%, sin gastar mas activos. Es así como Toyota logra superar el proceso de producción que venia llevando General Motors en Estados Unidos. Luego los investigadores, Ballard, Koskela y Howell, se ingeniaron para llevar esta teoría de gestión de manufactura para adaptarla a proceso de construcción, para así formar la idea del “Lean Construction”.

Objetivo General

            No hay duda, que la construcción esta evolucionando de una manera asombrosa.  Hoy en día existen numerosos avances reveladores en el proceso de gestión de las obras, donde se incorpora la productividad, calidad, tecnologías, seguridad y otros puntos.  Por ello, la filosofía de Lean Construction tiene como objetivo principal eliminar y/o minimizar las pérdidas en los recursos que usamos para construir un proyecto, a fin de generar el máximo valor posible en un menor tiempo para los clientes.

¿Dónde están las pérdidas?

·         Planificación.

·         Control de Calidad.

·         Falta de enfoque de Generación de Valor.

La planificación es el factor mas importante ya que representa el 80% de las pérdidas. Asimismo, la mala gestión acarrea una falta de control de calidad con tiempo. Por otro lado, la ingeniería debería enfocarse en las necesidades del cliente para generar mas valor.

¿Por qué implementar Lean?

·         Incrementar la rentabilidad.

·         Reducir estrés a los gerentes.

·         Reducir el riesgo de reducir riesgos catastróficos.

·         Lograr confiabilidad.

·         Ser la primera opción en un mercado competitivo.

·         Cumplir con el plazo del proyecto.

·         Mejorar la seguridad.

Clasificación de las actividades en el proceso de construcción

·         Conversión: tomar un conjunto de productos agregando valor y produciendo un objeto final.

·         Flujos: El punto donde Lean Construction insiste que nos enfoquemos, esta actividad engloba el 65-70% del tiempo, se debe aumentar la producción organizando los flujos.

Principios del Lean Construction

1. Reducir las Pérdidas.
2. Velar por la Calidad en los procesos.
3. Reducir la variabilidad.
4. Reducir el tiempo del ciclo.
5. Simplificar los Procesos.
6. Introducir el mejoramiento continuo de los procesos.
7. Mejorar primero los Flujos y luego  la conversión.
8. Referenciar permanentemente los procesos. (Benchmarking).
9. Transparencia en los procesos.

Herramientas

·         Last Planner (Ultimo planificador): reunir al jefe de la cuadrilla a la planificación del proyecto. Este jefe involucra al famoso maestro de obra, debido a que este personaje llevan a todo el personal obrero al cumplimiento correcto de sus trabajos.

·         Phase Schedulling: planificar con los contratistas de los ultimo hacia lo primero.

·         Tren de Actividades.

·         Técnica 5S: Cada cosa en su lugar y un lugar para cada cosa.

·         First Run Studies: Optimización actividades críticas, involucrando personal obrero, videos, fotos, etc

Restricciones

Las restricciones más comunes que analizaremos  son:

• Diseño (Planos, detalles, especificaciones técnicas, etc.)

·         Materiales

·         Mano de Obra

·         Equipos y Herramientas

·         Calidad.

·         Seguridad Industrial

·         Otros. (En casos especiales, puede haber otro tipo de restricciones, como por ejemplo, inspecciones, permisos, etc.)

Herramientas de la planificación

1.    Programa  maestro: Reúne de manera sintetizada, el proyecto completo, sus objetivos, el personal y el equipo. Resuelve el cómo, cuándo, dónde y quien.  

2.    Planificación intermedia (lookahead): Se fija las actividades a realizar en la 6 semanas próximas. Se concretan metas a corto plazo y se analizan las restricciones. Utilizado para poner al día las actividades del plan master.

3.    Planificación del trabajo semanal: Se definen los objetivos del trabajo semanal. Se incluye al “Ultimo Planificador”.

Herramientas de evaluación: P.A.C. Porcentaje de actividades cumplidas

1.    P.A.C. Producción: Define el índice de desempeño, revelando la efectividad de la planificación semanal.

2.    P.A.C. Soporte: Evalúa a los responsables de la gestión de la eliminación de restricciones.

3.    Análisis razones de no cumplimiento: buscan la raíz del por qué actividades programadas y libres de restricciones no se realizaron. 

Rutinas de reuniones de seguimiento

·         Reunión de soporte (Lookahead): Se genera una agenda con el staff donde se reúnen semanalmente con el propósito de revisar las actuaciones de la semana anterior y se planean las actividades de la siguiente. También se analizan las restricciones, materiales críticos y consideraciones sobre temas en la seguridad industrial.

·         Reunión de producción: Se reúne el staff de la empresa todas las semanas con los últimos planificadores. Se discuten las razones de no cumplimiento y se publica el programa de trabajo acordado.   

·         Reunión diaria: Posiblemente una de las reuniones mas importantes. Funciona para identificar y resolver los problemas del plan semanal. Se formulan tres preguntas: ¿Qué hiciste hoy? ¿Qué vas a hacer mañana? ¿Qué necesitas?

·         Reunión de productividad y procesos: Reunión mensual en la cual se evalúan los progresos. Generalmente se enfoca en el proceso de conversión y flujos para estudiar la gestión de la producción. Finalmente, se actualiza el programa master de la obra según las metas logradas.

Conclusiones

            En mi opinión, esta ha sido una de las charlas más importantes que hemos presenciado. Me parece que la herramienta del Lean Construction puede tener mucha potencia y peso en nuestros futuros trabajos como ingenieros civiles. El hecho de optimizar un proceso de gerencia de obra donde minimizas los costos, ahorras tiempo y mantienes la calidad, no es algo que puede pasar desapercibido. Recuerden que “Lean” significa “Limpio de restricciones”, es decir, se trata de anticipar todos los inconvenientes que se puedan presentar en una obra antes de ser efectuada.

Buenas tardes, les quiero dejar este video de un proyecto ejecutado en el Monmouth College donde se utilizó la filosofía y procesos del Lean Construction, donde se reflejan aspectos relevantes como la prefabricación y  optimización del plan de trabajo, a través de la herramienta del último planificador.

Video: 

https://www.youtube.com/watch?v=tXgg1Bf4aQU

Alberto Krygier

VISITA A CAMPO 2015
Edificio en Chacaito
Antigua Juguetelandia
Av Francisco de Miranda
Edificio de Oficinas
Caracas
13 Pisos
Construye: MDT Mendoza, Dávila y Toledo
Relator: Alberto Krigyer

Descripción: Estructura reticular en concreto armado. Conchas removibles recuperables de plástico. Se trabaja en nivel freático. Se construyó con pilotes con bentonita

Erick Dupret

Ponencia: Experiencias sobre la construcción de Grandes Obras

Juancho Otaola

Relator: Erick Dupret

El pasado viernes 5 de junio, los alumnos de la cátedra de Gerencia de la Construcción, tuvimos la dicha de contar con la presencia del ingeniero “Juancho” Otaola., quien nos hablo de sus experiencias personales a lo largo de varios años realizando obras de índole mundial en tierras venezolanas con ingenio venezolano.

La ponencia comenzó hablando un poco de los distintos tipos de contrato que se manejaban para la época en que varias de estas grandes obras fueron realizadas (1970 a 1990). Los cuales eran por suma global o precio fijo y precio unitario. Estos tipos de contrato eran posibles en ese entonces debido a la estabilidad económica en la que se encontraba el país, pero lamentablemente dicha estabilidad llego a su fin con el famoso “viernes negro”. A partir de este día, los contratos mencionados anteriormente quedaron inutilizados debido al efecto inflacionario en que se vivía. Por ende se llegó a lo que se conoce hoy en día como un contrato negociado o de administración delegada, los cuales en mi opinión, ponen las cosas un poco más interesantes a la hora de competir por una licitación para un proyecto. Esto debido a que dichos contratos tienen un precio variable según el tiempo y los índices de inflación, lo cual pone a prueba a los constructores y los obliga construir de forma más eficiente, aprovechando al máximo cada aspecto y buscando un índice de productividad mayor a un menor costo.

Paralelo al tema de los diversos tipos de contrato, se hablo también del proceso de licitaciones, (hoy se llama Contratos), las cuales generan cierta competencia entre las compañías, consiguiendo así que se desarrollen siempre nuevas y mejores ideas o soluciones a problemas planteados por el ente contratante. El proceso de licitación consistía de cinco etapas: preclasificación, calificación, licitación, buena pro y acuerdo de contrato final (según el tiempo, los cambios de orden, el proyecto y CPM). En ese entonces en nuestro país, cualquier empresa podía participar en la licitación, pero se escogían aproximadamente entre 3 y 5 de las cuales se analizaba la oferta de cada una. Para la buena pro no se escogía a la oferta con el menor precio, sino aquella que se acercara mas al precio esperado calculado previamente por él entre contratante.

Para culminar, el ing Otaola nos hablo de todo lo que se vivió tras la construcción de algunas de las obras más emblemáticas en las que ha participado, como lo fueron, la represa de Macagua, el terminal portuario de Sidor, y la tubería de agua potable hasta la isla de Coche. Los problemas que se presentaron en estas obras parecían ser simplemente imposibles de resolver, pero con algo de ingenio e improvisación típica del venezolano, Otaola y su equipo dieron con soluciones increíbles y nunca antes vistas. Como lo fue el tema de los pilotes del muelle de Sidor en el Orinoco, la idea de fabricar un “vaso” de concreto de 9 pisos de altura y ponerlos a flotar hasta llevarlo a su lugar y posteriormente hundirlo, suena bastante descabellada, pero fue la técnica utilizada en este proyecto para cumplir con los parámetros exigidos y reducir considerablemente los gastos contemplados para dicha obra.

Personalmente, me llamo mucho la atención conocer de primera mano, la gran cantidad de proyectos que se han llevado en nuestras tierras, por nuestra gente, que han servido de ejemplo a nivel mundial para proyectos muy similares. Me llena de orgullo y de esperanza…

Gabriela Argotte

Variables Urbanas Fundamentales

Ponente: Arq. Dalí Rojas

Relatoría por: Gabriela Argotte

Las Variables Urbanas Fundamentales son el conjunto de restricciones o limitaciones definidas en la normativa aplicable a un determinado terreno que va a ser desarrollado mediante un proceso de urbanización o de edificación.

La normativa aplicable a un terreno aparece definida en los instrumentos jurídicos nacionales, estatales y locales como lo son los Planes de Desarrollo Urbano Local y las Ordenanzas Municipales entre otros.

COMPONENTES PRIMARIOS

PROMOTOR y/o CONSTRUCTOR INMOBILIARIO

TERRENO


NORMATIVA


FINANCIAMIENTO

COMUNIDAD

Actores que intervienen

Constructores y Promotores


Dueños de Tierra (Privado o Comunidad)

Autoridades Públicas: • Nacionales
• Regionales/Estadales • Municipales

Entes prestadores de Servicios

Comunidad organizada, compradores

Entes Financieros : • Públicos • Privados

NORMATIVA MARCO

La Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (L.O.O.U.), reza en su artículo 80 “La realización de urbanizaciones y edificaciones requerirá la existencia de un proyecto, elaborado por profesionales competentes según la ley de la materia, quienes responderán por la correspondencia del proyecto con las normas y procedimientos técnicos aplicables y con las variables urbanas fundamentales y demás prescripciones establecidas en el correspondiente plan de desarrollo urbano local o en la ordenanza de zonificación. Un profesional residente responderá de que la obra se ejecute con sujeción a los planos y demás documentos y especificaciones del proyecto. El Municipio podrá eximir del profesional residente a las edificaciones de vivienda unifamiliar de una planta construida por su propietario para su habitación.

Además de la LOOU los Municipios han definiendo normas y procedimientos para que se puedan tramitar autorizaciones para construir.

Entre otros instrumentos normativos están las ordenanzas de Arquitectura, Urbanismo y construcciones en General, de Zonificación, Tributarias (donde se fijan diferentes tipos de impuestos), etc.

Artículo 86. variables urbanas fundamentales en el caso de las urbanizaciones:

1.- El uso correspondiente.


2.- El espacio requerido para la trama vial arterial y colectora.

3.- La incorporación a la trama vial arterial y colectora.


4.- Las restricciones por seguridad o por protección ambiental.

5.- La densidad bruta de la población prevista en el plan.

6.- La dotación, localización y accesibilidad de los equipamientos de acuerdo con las respectivas normas.

7.- Las restricciones volumétricas.

VARIABLES URBANAS EN EDIFICACIONES

Para las edificaciones (Art. 87 L.O.O.U) :

1. El uso previsto en la zonificación. 

2. El retiro de frente y el acceso según lo previsto en el 
plan para las vías que colindan con el terreno. 

3. La densidad bruta de la población prevista en la 
zonificación. 

4. El porcentaje de ubicación y el porcentaje de 
construcción previstos en la zonificación. 

5. Los retiros laterales y de fondo previstos en la 
zonificación. 

6. La altura previstas en la zonificación. 

7. Las restricciones por seguridad o por protección 
ambiental. 

8. Cualesquiera otras variables que los planes 
respectivos impongan a un determinado lote de terreno. 


CONSIDERANDO LAS VARIABLES URBANAS FUNDAMENTALES ASIGNADAS

1. SE REALIZA LA CONSULTA PRELIMINAR

2. SE ELABORA LA PROPUESTA DE URBANISMO O EDIFICACIONES

3. SE SOLICITA Y OBTIENE CERTIFICACIONES DE SERVICIOS

4. SE SOLICITA Y SE OBTIENE LA ACREDITACIÓN TÉCNICA

5. CONSTANCIA DE CUMPLIMIENTO DE VARIABLES E INICIO DE OBRA EN URBANISMOS Y EDIFICACIONES

CONSULTA PRELIMINAR

La Consulta Preliminar es optativa. Salvo en casos en que el ordenamiento Municipal lo exige.
Para lotes de terreno que están ubicados dentro de las poligonales urbanas, la información que suministra la consulta esta contenida en el Plan, en las ordenanzas y/o cualquier otro instrumento normativo que rija el terreno en cuestión.

CERTIFICACIONES DE SERVICIOS

Aguas claras

Aguas servidas

Electricidad

Gas, Teléfonos, otros.

CONSTANCIA DE CUMPLIMIENTO DE VARIABLES

Variables Urbanas Fundamentales en Urbanizaciones y en edificaciones (Art. 84):

Para iniciar la construcción de una edificación bastará que el propietario o su representante se dirija por escrito al respectivo municipio a fin de notificar su intención de comenzar la obra. Se anexaran los proyectos correspondientes, las certificaciones de capacidad de suministro de servicios públicos, el comprobante de pago de impuestos municipales y la documentación que señales la ordenanza respectiva.

En el caso de urbanizaciones debe esperarse que órgano competente emita la Constancia para iniciar la obra.

CERTIFICACIÓN DE TERMINACIÓN DE OBRAS

A la terminación de la obra sin que hubiere pendiente objeciones del municipio, el profesional responsable de su ejecución firmará una certificación en la que hará constar que la misma se ejecutó en un todo de conformidad con las variables urbanas fundamentales y con las normas técnicas correspondientes.

La certificación será firmada también por el propietario y será consignada junto con los planos definitivos de la obra, a la autoridad municipal encargada del control urbanístico.

Lapso 10 días hábiles.

Algunas definiciones importantes:

ÁREA GLOBAL: Área total que incluye tanto el área aprovechable, susceptible a ser urbanizada, como el área que no se debe intervenir por sus condiciones naturales u otros restricciones.

ÁREA APROVECHABLE: Es el área del terreno que se puede someter a procesos de urbanización, en esta se incluyen:

- Áreas destinadas a parcelas residenciales, comerciales, oficinas, industriales, equipamientos urbanos, entre otras

- Área ocupada por Vialidad y Servicios


ÁREA NETA: área destinada a las parcelas con cualquier uso

DENSIDAD DE OCUPACIÓN: Se expresa como una cantidad de personas referidas a una unidad de superficie.

• DENSIDAD= Personas / Superficie
• DENSIDAD BRUTA= No de Habitantes / Área aprovechable
• DENSIDAD NETA= No de Habitantes / Área neta residencial

Alessandro Di Martino

Construcción y desarrollo inmobiliario

Ponente: Ing. Irwin Perret

Relator: Alessandro Di Martino

Fecha: 29/05/2015

El desarrollo inmobiliario es una idea en que los compradores e inquilinos adquieren y usan los locales y viviendas que el promotor ha construido. Este proceso genera muchos riesgos (temas de inflación o que los precios caen, etc.), genera stress, es de capital intensivo, muy sensible al mercado del momento.

El promotor que es el empresario, quiere generar riquezas para mantener una empresa y generar un impacto en la comunidad, además de ser encargado de  manejar riesgos, necesita de un terreno, mano de obra, capital y gerencia.

El desarrollador es el coordinador de las actividades, convirtiendo ideas en el papel en realidades. Es aquel que crea, toma riesgos, controla, financia el desarrollo inmobiliario desde el principio hasta el fin, resuelve los problemas, se preocupa y encarga de todos los detalles, adquiere un terreno, determina el mercado que va a atacar, obtiene los permisos necesarios, financiamientos, promueve el equipo de trabajo, cuadra dichos financiamientos y al final es quien alquila, administra y/o vende.

El producto de procesos del desarrollador es causado por esfuerzos conjunto entre abogados, ingenieros, administradores, arquitectos, entre otros. Una de las habilidades representativas de estas personas es ser creativo y tener una gran habilidad para tratar con la gente, siendo el trato con el sector público de gran importancia, puesto que ellos forman una parte importante al ejecutar y/o llevar adelante la obra sin inconvenientes, pues la comunidad son antagonistas a los proyectos, y es de entender, debido que se puede generar tráfico tedioso para ellos, problemas en la salud por la contaminación que pudiera generarse, valor de la propiedad, desinformación, siempre se suele dar algo a cambio a los vecinos a la hora de ejecutar cualquier proyecto para que todo salga bien y acorde a los planes. Por consiguiente, el trato con las autoridades es vital a la hora de la ejecución de obras, acatando todas las normas, y teniendo permisos antes, durante y después del proceso de construcción, un permiso importante son los ambientales, que aunque se tenga que pasar por un proceso complicado y difícil para obtenerlo, es vital.

En Venezuela se usan diferentes maneras para saber manejar el capital y ahorrar sin que se devalúe la moneda, siendo la mejor opción para las construcciones actuales, invertir con la compra de diferentes materiales o cualquier cosa necesaria, se venden y utilizan los mismos, dada la gran inflación que se está sufriendo, esto lo consideran como una mejor opción que pedir prestado para construir de un solo golpe, por diferentes problemas económicos con materiales y más.

Por otro lado, otro problema actual en Venezuela, que aparte lleva un tiempo así, es el riesgo que representa construir viviendas, por las diferentes leyes que han ido surgiendo con respecto a los inquilinos, leyes que los protegen de poder quedarse en la propiedad sin pagar nada y sin poder sacarlos, entre muchas otras, que dan pie a estafas y conflictos legales. (Acaban de aprobar una ley que pone límite para salir de una vivienda en 6 meses) Por ende las viviendas se han ido convirtiendo en proyectos más politizados y una mala inversión para privados, considerándose como buena inversión la construcción de negocios, oficinas y comercios, ya que además estos tienen una gran demanda.

Como desarrolladores surgen siempre trampas que se deben evitar, como: la falta de pericia de los profesionales, pagar de más por tierras que no lo valen, realizar malos estudios de mercadeo, estar metido en un producto que no es factible  para el mercado, estar fuera de foco con los precios de venta y alquiler, no ser estrictos con los gastos (el nivel de control y administración es importante), tener un producto que el mercado te lo compre.

Tipo de desarrollos inmobiliarios.

• Vivienda: existen de interés social (sujeta a subsidios y no sujeta a subsidios), segundas viviendas y viviendas de retiro.
• Oficinas: siendo de tipo A, B, C, D. siendo A las mejores y D peor, que se está cayendo.
• Espacios Industriales: siendo tipo A, B, C.
• Comercio: Local (proyectos pequeños), comunal (de servicio urbanístico, como de 40 locales), centro comerciales regionales (como el sambil, con gran cantidad de locales e grandes instalaciones).
• Desarrollos de usos mixtos.
• Otros como hoteles, retiros, posadas.

Dado tantos riesgos a nivel económico, social y político que se presentan en el país, es de gran importancia que el desarrollador este claro del concepto de lo que representa su papel para un proyecto y los paso que se deben manejar para el desarrollo inmobiliario, representando un modelo de 8 pasos claves

1. Concepción de la idea: Generar ideas exitosas y creativas, analizar los posibles terrenos, sacar todas las cuentas pertinentes para el momento de todos los costos, analizar las ordenanzas, tener un buen criterio de negocio, hacer un buen estudio del mercado.
2. Refinamiento de la idea: Para poder hacer esto de deberá principalmente adquirir el terreno más conveniente, ver tu competencia, hacer pruebas del terreno, momentos justos para desarrollar, analizar la factibilidad financiera, hacer los diseños necesarios.
3. Estudio de factibilidad: estudio que dice que punto de vista financiero y por geometría es factible, analizar el contexto del mercadeo, ver el mercadeo ya para vender, descifrar qué quiere el cliente y convencer al mismo, gusto de familiares, tecnologías y aspectos que marcan la diferencia.
4. Negociación de los contratos: primero se deberá tener ya a arquitectos y especialista contratados, ingenieros, planos modelo de las ideas a desarrollar, tener un contrato de préstamos a constructor (tiempo de construcción, a tasa de interés de 10 y 25%), se puede dar un adelanto de 30%, al hacer el contrato de construcción se debe tener los precios unitarios, administración detallada. El objetivo del promotor en este punto es minimizar riesgos de construcción, negociar con constructoras, licitaciones vs. Negociaciones, formas de pago.
5. Compromiso y firma de los contratos: es cuando inicia la construcción, se firma el contrato, se contrata a una póliza de seguro. El promotor debe tener un control de todo el programa de trabajo.
6. Arrancar la construcción: Observar si está bien planificado, hacer los trabajos pertinentes con los ingenieros, personal, autoridades, obreros y vecinos para poder disminuir los conflictos.
7. Terminación y habitabilidad: durante este paso ya se hace el mercadeo final, las mudanzas, conexiones de servicios necesarios, todos los procesos de pago y créditos, firmas de contratos de ventas o alquileres, supervisiones, relaciones con sindicales, seguros, controles de costos.
8. Administración de la propiedad: se administrará día a día la propiedad, se trabajará con las políticas de alquiler, manejo de activos y manejo del portafolio.

Nota del administrador: en la definición de proyecto aparece que deben ser limitados en recursos y en tiempo y debe obtenerse un producto único e irrepetible. La administración de la propiedad escapa a este momentum, sin embargo, existe una parte de operación que le pertenece al proyecto en la puesta en marcha y hasta la recepción definitiva. A partir de la operación, el trabajo es del Facility Manager