Dali Rojas

PLANIFICACION Y GESTION URBANA
Relator: Guillermo González.

El tema de los terrenos urbanos y no urbanos está enmarcado dentro de la constitución nacional, y desde allí tenemos una serie de normativas y de leyes por las cuales se rigen los procedimientos tanto para edificar como para urbanizar. Los procesos de autorizaciones llevados a cabo por las alcaldías están sometidos a una revisión debido a las leyes promulgadas en los últimos años. A partir de la constitución tenemos las siguientes leyes:
· LEY ORGANICA DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO (LOOT)
· LEY ORGANICA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA (LOOU)
· LEY DE REFORMA PARCIAL DE LA LEY ORGANICA DEL PODER PÚBLICO MUNICIPAL.
· LEY ORGANICA DE DESCENTRALIZACION, DELIMITACIÓN Y TRANSFERENCIA DE COMPETENCIAS DEL PODER PÚBLICO.
· LEY ORGANICA DEL CONSEJO FEDERAL Y SU REGLAMENTO.
· LEY PENAL DEL AMBIENTE.
· LEY FORESTAL DE SUELOS Y AGUAS.
· Normas para Movimiento de Tierra de Conservación Ambiental con fines Urbanísticos.
· REFORMA DE LA LEY DE CONSEJOS COMUNALES.
· DECRETO N° 1.257 NORMAS SOBRE EVALUACIÓN AMBIENTAL DE ACTIVIDADES SUSCEPTIBLES DE DEGRADAR EL AMBIENTE.
· LEY DE AGUA.
· Ley Orgánica de los Consejos Comunales.
· Ley Orgánica de Comuna.
· Ley de Tierras Urbanas.
· Ley Orgánica de Emergencia Terrenos Urbanos y Vivienda.

Cabe destacar que en el decreto N° 1.257 te obligan a hacer un estudio del impacto ambiental hasta para una vivienda unifamiliar en una parcela de una urbanización, cuando ese decreto no fue creado para eso sino para desarrollos urbanísticos con más de 2000 habitantes por hectárea, sin embargo es el único decreto que habla sobre impacto ambiental en el país. La CVC ha hecho propuestas para que no sea exigido dicho estudio en aquellos lugares que sean parcelas, ya que si bien están de acuerdo en una evaluación ambiental las cuales están tipificadas, no puede ser que lo mismo que te piden para un urbanismo de varias hectáreas, lo pidan para una vivienda unifamiliar en una parcela. Además la normativa ambiental a nivel de las parcelas y urbano le correspondía a los municipios pero no cuenta con suficientes profesionales que te evalúen.

Por otra parte la ley de las comunas plantea un cambio total desde el punto de vista socioeconómico y de competencias en el cual las alcaldías prácticamente desaparecerían. En la ley de tierras urbanas hablan de procesos expropiatorios sin ningún requerimiento y en la Ley Orgánica de Emergencia Terrenos Urbanos y Vivienda ratifica que la zonificación y planificación urbana no importa cómo queda en evidencia los terrenos expropiados en una zona industrial de Barquisimeto generadora de empleo para hacer viviendas.

La planificación de territorio son las actividades tendentes a la elaboración y establecimientos de planes las cuales las planifican los municipios y el ejecutivo a través de un sistema jerarquizado de planes establecido en la LOOT y en la LOOU, comenzando desde un macro hasta un micro (urbanizaciones y parcelas).

Dentro de la LOOT, los instrumentos básicos de la ordenación del territorio son:
· Planes regionales de ordenación de territorio.
· Planes nacionales de aprovechamiento de los recursos naturales y los demás planes sectoriales.
· Planes de ordenación urbanística.
· Planes de las áreas bajo régimen de administración especial.
· Demás planes de la ordenación del territorio que demande el proceso de desarrollo integral del país.
Dentro de la LOOU, la planificación urbanística forma parte de del proceso de ordenación del territorio, y se llevara a cabo a través de un sistema integrado de planes:
· Plan nacional de ordenación de territorio.
· Planes regionales de ordenación de territorio.
· Planes de ordenación urbanística.
· Planes de desarrollo urbano local.
· Planes especiales.
· Ordenanzas y otros instrumentos normativos.

En los 335 municipios de todo el país, se rigen principalmente por las ordenanzas de planificación, las ordenanzas de arquitectura y urbanismo y todo el marco que pueda tener relación.
Las instancias públicas que intervienen en los procesos son nacionales, estadales y locales. Cada una dentro de su ámbito de competencias en las cuales puede haber conflictos por solapamiento ya que debemos ir a la alcaldía donde tenemos la gestión del proyecto y las ordenanzas y solicitaciones de derechos de construcción en un terreno, pero también hay que ir a las hidros (todo lo referente al agua) y también a corpoelec (todo lo referente a la electricidad).

Un promotor tiene que ver primero el terreno, normativa, financiamiento y la comunidad. Hay terrenos que están dentro y fuera de los polígonos urbanos (línea imaginaria que define un determinado territorio con las coordenadas). Los que están dentro se catalogan como zonas urbanas y los que están fuera además de otras áreas dentro de régimen de administración especial se catalogan como zonas rurales las cuales tienen que ir al ministerio del ambiente a verificar el potencial de desarrollo y luego al municipio.

Existen dos tipos de terreno, un lote es un terreno sin servicios que no ha sido sometido a procesos de urbanismo, y las parcelas son terrenos con servicios que forman parte de una urbanización o parcelario aprobado por el municipio correspondiente. Los lotes tienen zonificaciones genéricas por lo cual hay que tener cuidado si se compra una parte de un lote de terreno ya que no se tiene permiso de construcción. La integración de parcelas es el procedimiento urbanístico en el cual se integran dos o más parcelas para obtener mayores derechos de construcción, deben de tener un lindero en común y deberían de ser de la misma zonificación.

Los actores que intervienen en el urbanismo son constructores y promotores, dueños de tierras, autoridades públicas, entes prestadores de servicios, comunidad organizada, compradores y entes financieros. Los tipos de desarrollo son urbanizaciones tanto residenciales como industriales y edificaciones como viviendas, oficinas, comercios, educacionales, asistenciales, entre otros.

Cuando queremos hacer un desarrollo debemos ir a varias instancias, las cuales son:
· Consulta preliminar en la alcaldía para ver que se puede hacer y poder preparar el proyecto.
· Buscar factibilidad de acueductos y cloacas en las hidros y servicio eléctrico en corpoelec.
· Acreditación técnica a partir del estudio de impacto ambiental en el ministerio del ambiente.
· Constancia de planificación local en la alcaldía.
· Constancias de cumplimiento de las variables (permiso de construcción) en la alcaldía.
· Oficina de catastro.
· Autorización para incorporar servicios públicos en la alcaldía.
· Entes recaudadores de impuestos municipales en la alcaldía.
· Cumplimiento de normas contra incendio en las estaciones de bomberos.

Es importante revisar la normativa correspondiente para conocer el potencial de desarrollo del terreno y sus restricciones. Lo primero que se debe tener es el documento de propiedad registrado con su respectivo plano indicando áreas y linderos, debe de estar inscrito en la oficina de catastro a nombre del propietario.
Cuando el terreno está dentro del polígono urbano debemos ir a la alcaldía para solicitar las variables urbanas aplicables al terreno, aplicar las normas de equipamiento urbano y un esquema inicial de desarrollo. Por otra parte si el terreno se encuentra fuera del polígono urbano se encarga de eso el ministerio del ambiente. También si un terreno no tiene asignada una zonificación se debe hacer una propuesta de desarrollo al MOPVI. El lapso máximo de respuesta del municipio debe ser para edificaciones 15 días hábiles y para urbanizaciones 60 días hábiles.
Las variables urbanas fundamentales son las limitaciones definidas en la normativa dentro de las ordenanzas municipales que tiene un terreno.

Algunas definiciones importantes son:
Área global: área total que incluye el área aprovechable y al área que no debe ser intervenida.
Área aprovechable: área que puede ser sometida a procesos de urbanización.
Área neta: área destinada a parcelas de cualquier tipo.
Densidad de ocupación: cantidad de personas por unidad de superficie. Hay dos:
Densidad Bruta: número de habitante sobre área aprovechable.
Densidad Neta: número de habitantes sobre área neta.

De acuerdo a las variables urbanas fundamentales el procedimiento para un urbanismo seria el siguiente:
· Consulta preliminar.
· Elaboración de propuesta.
· Solicitación de certificaciones de servicios.
· Solicitación de acreditación técnica.
· Constancia de cumplimiento de las variables urbanas e inicio de las obras.

Dentro de las variables urbanas se encuentran los retiros de frente, laterales y de fondo, y hay que señalar que si una parcela tiene dos frentes debe cumplir con al menos uno de ellos (no se pueden sumar los frentes). Otras variables urbanas son el uso correspondiente, espacio para la vialidad, restricciones por protección ambiental, densidad bruta de la población prevista, volumétricas (retiros) y dotación y accesibilidad de los equipamientos.

Es importante que mientras se esté ejecutando la obra se pida una inspección para que se conozca lo que se está haciendo, incluso si el municipio no está pendiente de lo que se hace hay que pedir que inspeccionen la obra para saber si se está cumpliendo con todas las variables para que cuando se solicita la terminación de obra no haya ningún problema, en ese sentido hay que ser proactivo.

Para pedir la habitabilidad de una vivienda hay que solicitar la conformación sanitaria y de bomberos, dependiendo del municipio hay que hacer primero el trámite de catastro para solicitar la habitabilidad.