Jaime Gómez Torres

FINANCIAMIENTO HABITACIONAL
Ing. Jaime Gómez Torres (UNIMET), Vicepresidente de la Cámara Venezolana de Construcción.

Relator: Gustavo Montauti

Para la mayoría de los venezolanos, la vivienda es el patrimonio familiar por excelencia, es la que la impulsa al desarrollo y a una mejora social. He ahí la importancia de la propiedad de una vivienda en oposición a una adjudicación de esta. En la Declaración de Estambul acerca de los Asentamientos humanos, se define la vivienda como el espacio urbano o rural donde una familia "viva segura con la promesa de una vida decorosa en condiciones de dignidad, buena salud, seguridad, felicidad y esperanza".

Hay una diferencia entre vivienda rural y vivienda urbana, en la cual se requiere de un hábitat adicional, es más importante en lugar donde está la vivienda que la vivienda en sí. En Venezuela, hay actualmente más de 26 millones de hab. y solo 5,9 millones de hogares. Se requieren entonces al menos 1,8 millones de viviendas nuevas, y una mejora de 1,2 millones de ellas. Para contrarrestar este déficit se necesita una inversión de 10.000 millones de dólares durante 20 años.
Anualmente se casan 130.000 parejas, y la palabra “casados” es dada por el hecho de que están prontos a adquirir una casa para ellos. Por lo tanto se debe garantizar también estas 130.000 viviendas al año. Se ha determinado que el monto de viviendas a fabricar todos los años es el 1% de la población nacional, es decir que en Venezuela se necesitan 260.000 de viviendas nuevas fabricadas cada año. Este año 2011 en nuestro país se presume que no se llegarán a 45.000 viviendas terminadas este año.

A lo largo de los años la fabricación de viviendas ha disminuido. En 1992 se produjeron 98mil viviendas, en 1995, 77mil; 1999, 31mil; en el año 2003, se llegó a solo 8800 viviendas, empezó a incrementar luego de la Política de vivienda y hábitat en el 2005 y pasò del 2005 al 2006 de 32 mil viviendas, a 86 mil. Y siguió creciendo hasta decaer luego del 2009 hasta nuestros días debido a las nuevas reformas y políticas que desfavorecen a los constructores.

Adicionalmente al problema de la poca oferta de viviendas, se suma el poco poder de compra del estrato más necesitado. En efecto, podemos dividir la población venezolana según sus salarios familiares en 3 estratos. El primero que es el 40,5% de la población que no gana más de 1100 bolívares al mes (con un déficit habitacional de 688,000 viviendas), seguido del 44% de la población que ganan entre 1100 y 3025 Bs al mes (déficit de 748,000 viviendas). Finalmente en el estrato 3, 15,5% de la población, ganan más de 3025 Bs al mes (déficit de 263,000 viviendas).

El salario familiar es fundamental para determinar el poder de compra de cada estrato. La canasta alimentaria está en 1400Bs. Se tiene que el precio de una vivienda se compone por la cuota inicial más el subsidio más el préstamo hipotecario. El estrato 1 de la población no tiene poder de compra, entonces hay la necesitad de un subsidio no reembolsable para la cuota inicial, y un crédito a una tasa de interés social. El estrato 2 también necesita subsidio, ya que si bien llega a la canasta alimentaria, no llega a la canasta básica (5000Bs) entonces no tienen capacidad de ahorro para una cuota inicial. El subsidio se da cuando el mercado no permite la capacidad de ahorro. Los hogares semillas son parte de la solución ya se les otorga la facilidad de ir creciendo a un paso aunque pequeño, constante. Sin embargo, existe una falta de información acerca de los subsidios, es reducida la cantidad de la población que está informada al respecto.

(El estrato 3 no tiene susidio, si tiene inicial y cuotas).

El 31 de diciembre de 2008 se estipuló que el 10% de la cartera bruta de los bancos debe estar destinada al sector habitacional. Se divide en 4% para la construcción y el 6% para la adquisición de viviendas. También se les impuso a los bancos destinar el 3% de sus carteras para microcréditos. Adicionalmente se determinó unos montos de subsidio según los salarios, pero lamentablemente se acordó en montos, y no en unidades tributarias por ejemplo, para poder ir a la par de la inflación. Los subsidios pueden ser a la oferta (al constructor), exonerándole impuestos, dándole tasas preferenciales o poniendo en garantìa, el terreno y/o servicios.

También pueden ser a la demanda (al comprador), directamente dándole el subsidio no reembolsable (el màs recomendado) o indirectamente con tasas de interés. Estos subsidios los da el Estado, a través del MINVIH y administrado por el BANAVIH.

Existe un fondo de ahorro Obligatorio, que consiste en un pote donde todo trabajador (con salario entre 1 y 10 salarios mínimos) debe poner 1% de su sueldo mensualmente, y el patrono pone el 2% del mismo. Desafortunadamente, estas cantidades y en nuestra moneda nacional luego de unos años teóricamente no valen nada.
Se suelen usar también como técnicas para disminuir el déficit habitacional unos créditos mixtos (sector público – sector privado) pero son un fracaso total. Adicionalmente se dictó que cualquier maquinaria o terreno útil para la construcción de vivienda, puede ser expropiado por el MINVIH. El sector público cuenta con diversos recursos, tales como asignaciones anuales, asignaciones extraordinarias, ingresos generados por la inversión financiera, por sanciones, por recursos internacionales (no usado en Venezuela, debido a falta de transparencia) y aportes por liquidaciones de entes públicos.

Actualmente se quiere aprobar una ley donde el constructor debe reservar el 25% de las viviendas para arrendamiento, a precio estipulado por el Gobierno, y con obligación de venta en 10 años a precio igualmente estipulado como anteriormente. Además, se quiere aprobar la ley de “confiscación”, donde toda vivienda construida antes de 1987 que esté alquilada, puede ser comprada por el inquilino al precio que la inspectoría competente juzgue, el propietario tiene entonces 30 días para aceptar el monto, o “regalar” la vivienda. Pero esto no es confiscación, es un arrebato.

En Venezuela se debe hacer un esfuerzo adicional para superar este déficit habitacional, incorporando a la sociedad, imponiendo programas financieros sin exclusión, con confianza y con reglas claras uniendo sector privado y sector público.