Victor Ogaya

Procesos de Planificación y Desarrollo Urbano
Estructura y Macrourbanismo

Relator: Fabio Petricca

El urbanismo es el proceso mediante el cual se logra transformar un terreno en un determinado sitio, en un espacio con la presencia de todos los servicios básicos necesarios, para lograr la llegada y desarrollo de un conglomerado humano. Dependiendo de cómo y cuando se haga el proceso de urbanismo se pueden identificar dos tipos del mismo:
1) Urbanismo posterior: es el que se realiza luego de que se instala la población. Se puede decir que la mayoría de las ciudades se inician de ésta forma, desarrollando las ciudades como cuadrículas. En nuestro país, y en gran parte de América, los españoles seguían prácticamente el mismo modelo en todas las ciudades que tenían bajo su dominio siendo éste el primer intento de urbanismo.

2) Urbanismo planificado: a diferencia del anterior en este tipo, se destina un área con toda la planificación que incluye viviendas, servicios básicos, áreas comerciales y recreacionales, entre otras; para su posterior habitabilidad. Este debería ser el deber ser de todos los procesos de urbanismo, ya que como es planificado se obtienen mejores resultados a largo plazo. Se debe tratar de seguir este modelo en el que cuando se adquiera un terreno éste tenga todas las tomas de servicios básicos, para que sólo se tenga que llegar y desarrollar la estructura. Un caso muy diferente a esto ocurre en nuestro país en el que el promotor de vivienda es el encargado de desarrollar todas esas labores haciéndole perder tiempo y dinero.

Al ser el urbanismo una actividad tan compleja que determina las pautas de desarrollo de una sociedad, la misma es una labor multisectorial que abarca muchas ramas importantes como lo son las partes financiera, legal, técnica, social y asociativa.
A continuación se desarrollan todas esas áreas:

Financiera: a grandes rasgos maneja toda la estructura de costos, gastos y flujo de caja que se originan en el proceso de urbanismo.

Legal: ésta es el área que maneja toda la normativa necesaria que se debe acatar para poder desarrollar una obra en el país, pasando por un marco de normas complejo que abarca leyes nacionales, locales y permisologías.

Técnica: este punto es el que plantea el como se va a desarrollar el complejo habitacional u obra estudiando básicamente el terreno, para ver la incidencia de área aprovechable, la viabilidad de realizarlo por macroparcela, es decir, construir una vía principal por la que vayan todos los servicios y de ahí crear los ramales y las cuadras correspondientes a cada urbanización. También se analizan las consecuencias en el medio ambiente, tramitación de servicios públicos entre otros.

Social: desarrollo de un esfuerzo colectivo para urbanizar a los más pobres ya que son los que actualmente viven en peores condiciones tanto de vivienda como de todo tipo de servicios pasando por suministro de agua potable, electricidad, gas, teléfono, y construcción de áreas educativas, comerciales y recreacionales. Es por ello que se deben desarrollar viviendas de interés social que posean las cualidades mínimas para un desarrollo humano digno.

Asociativa: éste punto es muy importante porque de el parte todo lo demás, ya que tiene que ver con el papel del propietario del terreno y del tipo de asociación que realice para poder desarrollar el proceso urbanístico.

Aquí se pueden realizar tres tipos de asociaciones muy diferentes, la primera es la acción de venta en la cual el propietario vende su terreno al promotor y éste después busca la manera de desarrollar lo que desee. En este tipo de asociación es la más buscada por el propietario puesto a que él le interesa tener las ganancias de la forma más rápida posible. Sin embargo, para el promotor es muy difícil afrontar el gasto tan grande que implica la adquisición de un terreno y luego queda si recursos para poder desarrollar las infraestructuras deseadas.

Por otra parte se tiene la asociación de cuentas en participación, en la cual el propietario cede su terreno al promotor pactando con él que deberá recibir un porcentaje determinado de todas las ventas a mediano y largo plazo. En la sociedad de hoy se tiende a ésta vertiente de asociación. Finalmente, se tiene la última forma de asociación que suele traer muchos problemas que la de riesgos compartidos, en la cual el propietario cede su terreno y comparte gastos y bienes con el promotor, teniendo ganancias a largo plazo.

Al ser una tarea tan compleja, el urbanizador se enfrenta con dos tipos de ambientes en los que se debe desenvolver, uno negativo y otro positivo. En el negativo debe lidiar con el rol equivocado que se le ha dado al que posee de la tierra de que es un “explotador” y ese tipo de cosas, la incongruencia muchas veces de las leyes en la cuales unas chocan con otras, o que simplemente son muy generales y dejan a juicio de los funcionarios lo que es legal y lo que no, la lentitud de la realización de todos los trámites necesarios, y por último el peso de las decisiones ambientales que pueden paralizar una obra.

Sin embargo, no todo es malo ya que mediante la existencia de leyes de ordenación del territorio y la ordenación urbanística del mismo se han logrado tener mejores respuestas de los organismos encargados de ésta área. Además, se pueden solicitar amparos legales cuando los funcionarios se demoren mucho en dar respuesta o se crea que hay actividades ilícitas detrás de todo. Por otra parte, están las normas de equipamiento urbano en las cuales se establece todo lo necesario para urbanizar una región dependiendo de la cantidad de gente entre otras cosas.

Existe una forma muy eficiente de urbanizar que es mediante la creación de un Plan de Desarrollo Urbano Local (PDUL), el cual es un instrumento técnico jurídico que les permite controlar, regularizar en cuanto a los usos de suelo, volumetría y además la proyección de inversiones públicas y privadas para el futuro desarrollo y crecimiento de ciudad. Para ello se elabora un plano de una región determinada con todos los aspectos necesarios de urbanismo, separando todo por áreas y colores, zona residencial, comercial, educativa, recreacional, dotación de servicios, entre otras. Este plan se va desarrollando a la medida que se va expandiendo el complejo urbanístico ya que no se puede realizar todo de una vez. El urbanismo es un proceso lento de crecimiento de ciudades el cual debe ser controlado de muchas formas para lograr los mejores resultados.

Una vez hecho el PDUL se hace el equipamiento urbano con las normas MINDUR, y luego realizar un presupuesto lo más detallado posible y un cronograma de ejecución semana a semana para analizar gastos, ingresos y por ende la factibilidad del desarrollo. En este punto es importante saber que de la totalidad de un terreno hay un 50% en promedio que se pierde servicios, vialidad, área no desarrollable etc.

Lamentablemente, en nuestro país los procesos de urbanismo en algunas pares se han venido realizando mucho tiempo después de que la gente habita un sitio, y en otras ni siquiera han empezando. Esto trae como consecuencia el colapso de servicios de todo tipo, desde los básicos, como agua, electricidad, gas, cloacas, transporte, hasta la falta de escuelas. Adicionalmente, se presentan unas políticas erróneas por parte del gobierno de turno en la cual se busca sancionar y criminalizar al inversor privado y las expropiaciones, disminuyendo aún más los niveles de inversión y desarrollo de país que se desea alcanzar. Estas políticas en vez de buscar la competencia entre inversores y constructores lo que hace es que no se hagan las inversiones necesarias y por ende no encontramos en un estancamiento de nación que cada día empeora.

Finalmente, es necesario entender que el proceso de urbanismo de una nación no es algo que ocurre de un día para otro, si no al contrario es algo que lleva mucho tiempo en poder llevar a cabo entre planificación y ejecución. Nosotros como futuros ingenieros de éste país debemos hacer lo posible para poder marcar la diferencia y hacer que se cree la cultura necesaria de honestidad y de interés social, para poder hacer las cosas bien sin dejar de cumplir el código de ética del Colegio de Ingenieros de Venezuela. Al ser una tarea tan compleja se debe crear un equipo de trabajo que sea capaz regestionar los terrenos, evaluar la factibilidad, financiar, diseñar, construir, promover, vender y administrar los servicios.