Relatoría sobre la exposición de Irwin Perret.
Tema:
Construcción y desarrollo inmobiliario.
El desarrollo inmobiliario es una idea que se hace
realidad en el momento que los inquilinos o propietarios adquieren y usan los
locales y viviendas que el promotor ha construido.
Para comenzar este proceso el promotor necesita de un
terreno, mano de obra, gerencia y capital.
El desarrollador crea, controla y financia el
desarrollo inmobiliario desde principio a fin. Es la persona que toma los
riesgos del proyecto y los convierte en realidad.
El producto final del desarrollo es producto de
esfuerzos conjuntos entre abogados, ingenieros, administradores, arquitectos, entre
otros.
Para comenzar la realización de un proyecto se debe
tener un permiso ambiental el cual es un proceso complicado y difícil de
obtener.
Se pueden realizar varios tipos de desarrollos
inmobiliarios, entre ellos están: urbanizaciones, viviendas, oficinas y espacio
industrial, comercio, desarrollos de uso mixto, entre otros.
Actualmente construir viviendas en Venezuela es un
riesgo, esto debido a la cantidad de leyes aprobadas por el gobierno nacional,
entre ellas la ley de alquiler, de estafa inmobiliaria, etc. Algunas de ellas contemplan
que para proyectos de más de 10 viviendas un porcentaje de ellas significativo
debe ser considerado a alquiler, dichos inquilinos serán asignados por el
ministerio. Existe también otra ley del IPC la cual contempla que en preventa
no se puede cobrar inflación.
Con todos estos factores en contra de los contratistas
las viviendas se están convirtiendo en un sistema politizado en Venezuela.
También se presenta el caso que los números de
viviendas planteadas por el gobierno nacional no son logrados.
En el país actualmente se considera como buena
inversión la construcción de negocios, oficinas y comercios ya que tienen una
gran demanda. Los espacios industriales no están considerados en este aspecto.
Apartando un poco la situación de la construcción en
Venezuela, se especificaran a continuación las caracteriza y roles que debe
tener un promotor.
Un promotor debe ser optimista (realista), coordinador
de distintos talentos, debe conocer las normativas, debe tener la visión de
generar riqueza para mantener la empresa y conseguir así un impacto a largo
plazo, debe manejarse como negociador en el mercado de capitales y con el
público en si (vecinos, políticos, autoridades)
Para que un promotor pueda comenzar, debe manejar al
menos uno de los siguientes aspectos: terreno, capital, conocimiento y clientes.
El promotor y sus colaboradores:
Contratista general: movimiento de tierras,
estructuras, electricidad, albañilería, plomería, carpintería, etc.
Corredores de inmuebles.
Socios financieros: accionistas externos, bancos,
compradores, administradores de inmuebles, investigadores de mercado, asesores
de imagen, abogados, usuarios.
Los mercados financieros:
Son usados para levantar capital y deuda para
proyectos inmobiliarios
Deuda:
Pueden ser a corto plazo: créditos de construcción; y
a largo plazo: deuda permanente.
Es muy importante
que el desarrollador conozca muy bien el concepto de valor presente y entienda
que un bolívar recibido en el futuro puede valer menos que un bolívar recibido
hoy (inflación y riego).
Existe
un modelo de 8 pasos ideales para el desarrollo inmobiliario:
- Concepción
de idea: generar ideas exitosas y creativas, para esto requieren
experiencia, conocimiento del mercado, planificar proyectos a futuro, buen
criterio de negocios y realizar un buen estudio de mercado.
- Refinamiento
de la idea: para esto es necesario seleccionar un terreno correcto con su
estudio y adquirirlo, determinando inicialmente su factibilidad, mercadeo
y su respectivo diseño preliminar.
- Estudio
de Factibilidad: Un proyecto es factible cuando hay una posibilidad de que
los objetivos propuestos sean alcanzados.
- Negociación
de los contratos: para llegar a este paso al menos se deben tener planos
preliminares, contratar al arquitecto y resto de las ramas involucradas.
Luego dependiendo del mercado y del riesgo, el promotor normalmente busca
a una entidad bancaria que le de un crédito para la construcción.
- Compromiso
y firma de los contratos de la construcción: se ejecutan los contratos
comprometidos en el paso anterior, es importante tener buena parte del
dinero de la construcción antes de empezar, bien sea por prestamos
bancarios, inversiones o preventas (algo no común ahora por las leyes
impuestas).
- Construcción:
El promotor da comienzo al costoso proceso de construcción una vez
resuelto todos los conflictos. En algunos casos el mercadeo va en paralelo
con la construcción. Hay muchas ramas involucradas en este proceso.
- Terminación
y habitabilidad: aquí se realiza el mercadeo final, conexiones de los
servicios, mudanzas, habitabilidad, comienzo de operaciones, transición de
crédito, firma de los contratos y remates.
- Administración de la propiedad: se administrara día a día la propiedad, se manejara el activo y se manejara el portafolio.
Orlando Moreno #200908670
Miguel Antoni #200703890
11 comentarios:
Es interesante todas las cualidades de debe tener un promotor, desde mi punto de vista el liderazgo es esencial para ser promotor, ya que debes de trabajar con mucha gente, y sacar lo mejor de cada uno de ellos para tener éxito.
Juan Oliver
#200703750
Esta charla me ayudó a darme cuenta de la cantidad de responsabilidades que caen sobre un Promotor de una obra y sobre todos los riesgos que debe tomar cuando decide que va a hacer un proyecto, sin importar su tamaño, sobre todo en este país donde cada vez hay más leyes que dificultan todo el proceso de construcción.
Me parece lamentable que estas leyes estén afectando con más énfasis al sector vivienda, haciendo difícil que las empresas privadas puedan participar en el desarrollo de este sector; especialmente en un momento en el que se necesita tanto de la construcción de viviendas.
Mylene López
C:200903940
A pesar de que Venezuela esta sufriendo muchos problemas con todo esto de las construcciones, esta ironicamente en el mejor momento para las mismas, ya que los costos que estan relacionados a los materiales, estan intimamente relacionados con el petroleo, ya que mientras mas caro este el petroleo, mas bajos deberian estar los precios de todas las cosas, como habian comentado en una charla.
El promotor tiene que estar muy atento a los pasos que debe seguir, porque ya toda la responsabilidad está cayendo sobre el mismo, así que deberá asegurarse muy bien de contratar a personas competentes para hacer los trabajos necesarios, como buenos abogados, socios manejables, ingenieros capacitados.
Gabriel Monagas
200811520
Pienso que es una de las fases o etapas de un proyecto mas importantes y duras, ya que se tiene que lidiar con leyes que solo han servido para estropear y dificultar el desarrollo del mismo y como todos sabemos no es facil lidiar contra éstas debido al poder que los entes del gobierno le han dado.
El trabajo de un promotor, como lo han mencionado los otros compañeros, es de mucha responsabilidad y precision ya que tiene que seguir una serie de pasos, los ocho antes mencionados, que involucran distintas fases de un proyecto.
juan muñoz #200861460
Opino que el promotor es una de las personas que va a ejecercer mayor influencia en las obras ya que este debe poseer una intelegencia emocional adecuada al momento de contratar y motivar empleados que sean capaces de realizar las labores adecuadamente
stephani zambrano
carnet 200859110
Es lamentable que en nuestro país cada vez existan mas obstáculos que impiden el crecimiento de la empresa privada. La gran cantidad de leyes que se han aprobado no favoreces en ningún aspecto la construcción de viviendas de ningún tipo, significando un gran golpe a la economía debido a que la empresa de la construcción es uno de los mayores generadores de empleo a nivel nacional. Por otro lado, se ve afectada gran parte de la población del país que se encuentra en espera de viviendas de las cuales no puedes ser ejecutadas por la difícil situación actual. Sin embargo, la empresa de la construcción ha encontrado un nicho en el mercado al cual todavía se le puede sacar provecho como es el caso de edificios comerciales y de oficinas los cuales aún no han sufrido regulaciones tan severas como el sector vivienda. Aunque todas estas medidas golpean fuertemente a cualquier empresa privada, es importante contar con el buen desempeño de los promotores debido a que sea capaz de hallar la necesidad una necesidad latente en el mercado inmobiliario y tener la astucia de saber como aprovecharla.
Luis A. Bacalhau
200703430
El objetivo de muchos ingenieros civiles es ser promotor pero no sabemos todavía a que nos enfrentamos. después de esta charla nos dan un abre bocas de lo que sera el mundo de los inmobiliarios dando una vista amplia a que esta sucediendo ahora y que nos espera en el futuro
Pienso que una de las dificultades que se presenta en el mercado para un promotor es la ley de alquileres, ahora reformada para oficinas y locales comerciales. Esto implica que nadie va a construir para alquilar y si es así, seria a puerta cerrada. Porque está explícitamente escrito, que el gobierno decide a qué precio va a alquilar dicho inmueble y que grupo de la sociedad va a ocuparlo, entonces genera pérdidas para el operador.
Otro obstáculo para el desarrollador es trabajar con financiamiento del banco, porque en el momento en el que el gobierno vea un macro desarrollo, sea urbanístico o comercial, puede expropiarlo. Sin embargo, todo promotor es capaz de mantenerse en pie mientras siga emprendiendo, arriesgando y evolucionando para demostrar que si se puede lograr el desarrollo inmobiliario. Crisis=Oportunidad.
María Eugenia Angulo
200708030
De esta charla, logramos obtener importantes conocimientos sobre el papel del promotor dentro de la industria de la construcción en Venezuela. Su papel es de alta importancia, ya que es el que dispone, en la mayoría de los casos, con el dinero suficiente y las condiciones para realizar la obra.
De igual forma comprendimos la dificultad actual que existe tanto para la construcción como para el alquiler de los locales o viviendas . Los cuales son regulados por el gobierno mediante una ley aprobada recientemente, lo cual genera aun mas dificultades para la construcción de nuevos espacios en el país.
Lo que mas debemos tomar en cuenta, es que aun existiendo todas estas dificultades, es una buena oportunidad para construir viviendas o locales en el país, ya que cuando se presentan crisis dentro del país, simples es una buena oportunidad para invertir.
Alberto González
200708960e
Explica claramente cuales son las delegaciones al entrar en una obra y que rol juega cada quien, también se da a conocer todas las diferentes responsabilidades de los promotores en una construcción y que en Venezuela es muy común que el promotor y el propietario de la obra sea la misma persona.
Explicando la participación de los promotores en las obras, nos explica sobre las nuevas leyes aprobadas por el gobierno en cuanto a la construcción de vivienda y los diferentes mecanismos de regulación y control con los precios fijados, expone las cifras y los porcentajes de obras de vivienda realizadas por el sector público y el privado y es algo alarmante.
Aunque hay constructores que se logran beneficiar con éste conjunto nuevo de leyes, no debemos obviar que sólo puede favorecer a los contratados por el sector público ya que ejercen prácticamente tal presión que cada vez baja mas la tasa de construcción del sector privado.
Andres Rastelli
200709290
En mi opinión, esta charla me pudo ayudar a ver toda la importancia que tiene un promotor, responsabilidades de una obra y sus riesgos. Estoy de acuerdo con mis companeros que en este momento Venezuela esta pasando por una época que sufre mucho con respecto a las construcción, aunque los precios de los materiales relativamente bien ya que están relacionados con el petróleo.
Como puedo decir un promotor tiene gran importancia ya que esta encargado en contratar el personal estar pendiente de toda la obra y siempre lidiando con todas las leyes que se le puedan presentar
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