Caracas, 20 de Febrero de 2015
Elaborado por:
Daniela
Bustamante
Construcción
y desarrollo inmobiliario
El Pasado viernes tuvimos el gusto de recibir
al Ingeniero Perret, nos vino hablar acerca del desarrollo inmobiliario y
comento que este es una idea que se hace realidad en el momento que los
compradores y/o los inquilinos, adquieren y usan los locales y viviendas que el
promotor se ha esmerado en construir. Se considera importante definir el rol y
las características del desarrollado, este debe ser ingeniero civil el cual
deberá coordinar la parte de finanzas en la construcción, este básicamente
adquiere un terreno, determina el mercado que atacará, planea un programa de
construcción, financiamiento y diseño, el desarrollador deben ser creativos
para solventar los problemas y estar pendiente de los detalles, puesto que es
su responsabilidad.
El desarrollador inmobiliario tiene riesgos, no
solo comercial sino también por problemas externos, se debe tener el capital
suficiente para realizar la obra y tomar en cuenta que es muy sensible al
mercado.
Cosas importantes que se deben evitar:
·
Falta de Pericia de los
Ingenieros
·
Pagar mucho por tierra
·
Falta de habilidad financiera
·
Que estén fuera de foco los
precios de venta y alquiler
Tipos de
desarrollos inmobiliarios:
·
Vivienda:
– De interés social. Sujeta a subsidios y construcción por parte del
estado
– Vivienda no sujeta a subsidios
– Segunda Vivienda
– Vivienda retiro.
·
Oficinas y espacio industrial
–Oficinas tipo A,B,C,D (De la mejor a la más baja)
–Espacio Industrial
A,B,C (De la mejor a la más baja)
·
Comercio
– Comercio local
– Comercio Comunal
–
Centros Comerciales Regionales
Para meterse en
un desarrollo inmobiliario se debe tener:
·
Terreno
·
Capital.
·
Conocimientos.
·
Potencial clientes.
Modelo de los 8
pasos en el desarrollo inmobiliario
Paso 1:
Concepción de la idea
-
Se analizan los terrenos.
-
Se analizan las ordenanzas.
-
Chequeo de finanza por medio de
una cuenta sencilla.
Paso 2:
Refinamiento de la idea
-
Se debe revisar si se trabajara
en el terreno correcto.
-
Se revisan los alrededores, es
decir, si hay competencia, problemas de vialidad, servidumbre.
-
negociar el sitio escogido y
estructurar un contrato
Paso 3: Estudio
de factibilidad
Este depende del tamaño y la factibilidad ambienta y de
financiamiento del proyecto, es importante el estudio de mercado para conocer
su factibilidad.
Paso 4:
Negociación de los contratos
-
Generar reservas en la venta de
apartamentos
-
Buscar entidades que acrediten
la obra. La pre-venta o pre- alquiler es importante para minimizar el crédito.
El promotor de este paso debe tener los planos preliminares y se
debe contratar al arquitecto y al resto de los profesionales. El objetivo del
promotor es minimizar riegos en la construcción.
Paso 5:
Compromiso y firma de los contratos
Se firman todos los contratos,
se compran los materiales, es importante en una obra contratar las pólizas de
seguro contra daños a terceros, incendio, robo.
Paso 6:
Construcción
En este paso el promotor da un paso gigantesco
desde el punto de vista financiero. Es importante las valuaciones a los
subcontratistas:
-
Mediciones
-
Chequeo de contrato
-
Pago
-
Retenciones de garantía
Paso 7:
Terminación y habitabilidad
-
Mercadeo final
-
Conexión de servicios
(Eléctricas, Sanitarias, mecánicas)
-
Mudanzas
-
Comienzo de operaciones de
inauguración (detalles finales)
Paso 8:
Administración de la propiedad
-
Administración de la Propiedad
-
Políticas de alquiler
- Mejorar
los flujos de Caja, posibles mejoras al inmueble
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