RELATORÍA: EL MODELO DE LOS 8 PASOS EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO POR EL INGENIERO IRWIN PERRET-GENTIL
Ana León C.I.
26.064.859
De acuerdo con el ingeniero Perret,
el promotor es el coordinador de las actividades que convierte las ideas en
papel, tiene que ser una persona creativa, que tome riesgos, tiene que saber
resolver problemas, para diferenciarse del resto, la flexibilidad de los
proyectos también son su responsabilidad, para negociar contratos favorables
para la situación económica de la obra
Entre los objetivos del promotor
están: económicos, sociales, mantener la empresa en el tiempo. Normalmente un
promotor adquiere el terreno, determina cual es el mercado que va a atacar,
planea un programa de diseño y construcción, obtiene los permisos y el
financiamiento de la obra, y promueve un equipo de trabajo, y al final vende el
producto. El producto de ese proceso es el resultado del trabajo e
involucramiento de muchas personas, entre ellos el sector público, donde hay
que dedicar tiempo para que el trabajo no se retrase y no se traduzca en
retrasos económicos.
El ingeniero asegura que esos
permisos en el caso venezolano tiene varios niveles, lo cual lo dan las leyes
de ambiente y de desarrollo, a nivel municipal están reguladas por las
ordenanzas municipales de construcción donde están las zonificaciones y donde
se dice que es lo que se puede hacer en un terreno en particular. Otra cosa muy
importante es el trato con las asociaciones de vecinos y consejos comunales, a
pesar de ser un trato caprichoso, se debe tratar de llegar a acuerdos y
negociar bien, que estén contentos y no les vaya causar mayor densidad de
problemas donde ellos estén, sino que les traiga algunas ventajas o beneficios,
como es el caso de hotel Pestana, donde los inmuebles colindantes iban a
incrementar su valor , y también hay que tener mucho cuidado con las ONG que
protegen el ambiente o patrimonio histórico. Puso el ejemplo de un proyecto que
se tenía en Aruba hace algunos años, donde una ONG que protegía a los pájaros
alegaba que el edificio que tenía una altura de 8 iba a impedir la migración de
pájaros a un lugar en particular, la empresa tuvo que demostrar que eso no era
así, ganar una demanda a nivel legal y con un consecuente retraso a nivel
económico. Es importante cuidar el trabajo a nivel legal, con todo lo
relacionado con salud, a nivel de ruido, tráfico, si es un lugar consolidado
viejo tratar de no intervenir o no afectar, hay que tratar de hacer proyectos
que valoricen lo demás, tener una buena campaña de comunicación para mitigar
detalles con esas asociaciones, por eso es importante involucrar a los mejores
profesionales.
En cuanto a los tipos de desarrollo
inmobiliario, se encuentran: viviendas, oficinas o comercios. Las viviendas
pueden ser de interés social, que tienen financiamiento por pate del estado,
puede ser una vivienda no sujeta a subsidio, existen viviendas de segunda
vivienda como las que están en Tucacas, margarita y viviendas de retiro, que en
Venezuela existen pocos lugares. Los tipos de oficina o desarrollo inmobiliario
son A, B, C, D, siendo A las más tecnológicas y D aquellas que están a punto de
demolerse, lo mismo sucede con el espacio industrial, A el más tecnológico y C
el que está a punto de convertirse en un depósito.
El tema del comercio se puede
clasificar en 3: comercio local (tintorería, panadería), comercio comunal
(automercados, centros comerciales), y centros comerciales regionales que
atraen gente de otra ciudad. Los desarrollos cuando se combinan vivienda,
comercio y desarrollo de oficinas, se llaman de uso mixto, como lo es Parque
central, que tiene viviendas, oficina, cines, hoteles, también el centro
comercial el recreo la castellana el cual se encuentra en construcción. Otro
tipo de desarrollo es aquel cuando se va a realizar una urbanización, un hotel,
o de retiro, como lo es el Sambil de Barquisimeto.
El promotor debe jugar en 4
tableros, uno que tiene que ver con el sector público, otro que tiene que ver
con la parte financiera y de capitales, otro que tiene que ver con su cliente,
con el usuario, y por último como Gerente o empleador que es con el quipo que
se encuentra realizando el desarrollo inmobiliario.
Según el ingeniero hace varios años una institución americana, O.L.D desarrolló un modelo, de cómo desarrollar un proyecto, es el modelo de los 8 pasos del desarrollo inmobiliario, ese modelo tiene 2 facetas, una primera donde uno se puede devolver y empezar de nuevo, en el transcurso de las primeros 4 pasos y otras donde no hay vuelta atrás.
El primer paso es la concepción de la idea, en esa etapa se analizan los posibles terrenos, las normas y los posibles costos; el paso número dos es refinar la idea, controlar ese terreno que se consiguió, asociarse con el dueño del terreno, adquirirlo , entre otros, y se determina la factibilidad física del terreno con las ordenanzas, se hace un mercadeo preliminar, se hace una factibilidad financiera preliminar del desarrollo, analizar el mercado, la competencia, los alrededores, y establecer los criterios a escoger; el tercer paso es hacer un estudio de factibilidad, lo cual incluye encuestas, análisis, contratar especialistas, se debe establecer una definición bien formal de lo que quiere el promotor, un estudio de mercado (con ese estudio se analizan los factores macro, la tecnología, la demografía, los gustos de la gente, las necesidad del comprador, y luego factores particulares que puedan afectar el desarrollo de ese proyecto, nivel de absorción de ese mercado, y que pedacito del mercado se va a tomar, análisis del flujo preliminar y si cumple con las expectativas se procede a dar el paso número cuatro), cuanto va aganar, cuanto va a costar, cuales son los recursos económicos con los que se cuentan, los socios que se necesitan, las ventas, en función de lo que esté sucediendo en el mercado, entre otros.
Un proyecto es factible cuando existe una posibilidad razonable de que los objetivos propuestos sean alcanzados con una planificación determinada; el paso número cuatro es , donde ya se gastó el dinero del estudio de mercado, del estudio de factibilidad, ya los arquitectos realizaron un diseño del proyecto preliminar, entonces se procede a la parte de la negociación de los contratos, se conversa con el banco para ver si están dispuestos a financiar, o buscar unos socios para financiar, buscar el préstamo a largo plazo para la construcción, donde se debe tomar en cuenta el costo de producción que se está prestando, el tiempo de construcción y la tasa de interés a la cual se va a pagar ese préstamo, se debe tener los planos preliminares y contratar al arquitecto y los profesionales involucrados a una obra; el paso número cinco es el montaje de operaciones, se ejecutan los contratos del paso cuatro, se firman los contratos, se pagan los compromisos con alcaldías, los impuestos, se firman las promesas de compraventa , establecer un sistema de contabilidad de fondos, un sistema de control de tiempo, pólizas contra terceros.
El paso número 6 es donde se arranca la obra, se incorpora el
gerente de mercadeo para realizar las preventas, comienza la administración de
crédito de construcción, la relación con los contratistas económica; el paso
número siete representa la construcción de la obra, siempre y cuando se cumplan
todas las condiciones del paso número seis, se debe tener buenas relaciones con
el sindicato de trabajo, con la comunidad para evitar oposiciones, buena
supervisión arquitectónica y gerencia de construcción, contratar seguros de
todo riesgo que cumplan responsabilidad civil, robos, y control de costos en el
flujo de caja, entre otros; el paso número ocho es la entrega del proyecto
inmobiliario, manejar las ventas, los alquileres, mantenimiento,
sustentabilidad.
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