Irwin Perret-Gentil

Relatoría:

Por Isabel Travieso

Construcción y Desarrollo Inmobiliario

Charla por el Ing. Irwin Perret-Gentil

EL desarrollo inmobiliario, según la palabras de Ing. Perret, es  una idea que se hace realidad en el momento en que los compradores o inquilinos adquieren o rentan los locales y viviendas que el promotor ha construido. Es cuando este crea un espacio y esta idea se comienza a desarrollar hasta que llegue a las manos del comprador y/o inquilino.

El promotor o desarrollador es el responsable de que esto ocurre, es quien lleva estas ideas en papel a convertirlas en realidad. Estas personas tienen unas características particulares, son personas muy creativas, dispuestas, a tomar riesgos  y una gran habilidad para solucionar problemas y trabajar bajo presión. Tiene la capacidad de ver potenciales en los terrenos y aprovechar las oportunidades que se les presenta.  Es de suma importancia que el desarrollador o promotor tenga la habilidad de tratar con la gente y saber negociar ya que en esto se basa su calidad como promotor.

Los pasos que sigue un desarrollador principalmente se dividen en:

1.                          Adquirir un terreno, esto no quiere decir comprarlo específicamente, si no encontrar la mejor manera de negociar con el propietario y que salgan ambos igualmente beneficiados. Si se compra el terreno de contado, esto hace del proyecto muy poco rentable.

2.                          Determina el mercado que se va a atacar y a partir de este se desarrolla el proyecto, el diseño y la construcción.

3.                          Se obtienen los permisos y el financiamiento ( este paso va de la mano con el paso 2).

4.                          Por último se alquila, administra o venden. Venezuela tiende por cultura a comprar y no alquilar.

Una propiedad al construirse le da un valor agregado a la zona donde se encuentre , por ejemplo al construir un centro comercial en una zona se esta no solo generando más empleaos, si no que se esta revalorizando las zonas adyacentes al mismo.

Un proyecto debe ser flexible,  y es producto del trabajo en conjunto de diferentes profesionales: ingenieros, arquitectos, abogados, financieros y administradores. El desarrollo inmobiliario es de alto riesgo y capital intensivo, lo cual genera una gran cantidad de estrés. Por ello se debe hacer con gran cuidado y realizar buenos estudios de mercados, no se debe pagar mucho por el terreno, y saber que el producto final va a ser un producto mercadeable.

Tipos de Desarrollos Inmobiliarios

-          Viviendas:

o   De interés social

o   Residencial no sujeta al subsidio

o   Segunda vivienda

-          Oficinas y espacios Industriales

-          Comercios

-          Desarrollos de usos mixtos

-          Otros : Hoteles, retiro.

Para comenzar un desarrollo inmobiliario se debe controlar al menos uno de estos aspectos: terreno, capital, conocimientos o clientes. A partir de esto el Ingeniero Perret  nos presenta los 8 pasos en el desarrollo inmobiliario, estos pasos son esenciales para un promotor a la hora de realizar un desarrollo inmobiliario:

1.      Concepción de la idea: se evalúa si la idea es factible o no.  En este paso de generar la idea, es el menos mecánico y el más creativo. Se buscan las necesidades del mercado, estudian y analizan posibles terrenos y se sacan cuentas sencillas de costos e ingresos.

2.      Refinamiento de la idea : Se consigue el terreno, el cuál debe ser no más del 25% de la venta para realizar un proyecto rentable. Se debe determinar la factibilidad física del proyecto y realizar el diseño preliminar, estudiar el mercado y la factibilidad financiera.

3.      Estudio de factibilidad: En este paso el promotor realiza estudio de mercado, estudio de costos, y realiza análisis y proyecciones de flujo de caja en el tiempo, el valor del proyecto. Se dice que el proyecto es factible cuando después de todos los estudios previos y análisis éste excede todos los costos proyectados para desarrollarlo.

4.      Negociación de los contratos: En este punto del proyecto ya se deben tener los planos preliminares del mismo.  Se busca, dependiendo del mercadeo y del riesgo del proyecto, entes bancarios que den préstamos a largo plazo para la construcción. Acá también se define el contrato de construcción.

5.      Compromiso y firma de los contratos ‘Inicio de la construcción’: Se firman los contratos, terrenos y se da inicio a la etapa de la construcción, preventas y pre-alquileres.

6.      Construcción: este paso es donde se encuentra el nivel más alto de incertidumbre y donde se generan el mayor porcentaje de gastos del mismo. La flexibilidad del proyecto y las habilidades del promotor se ponen a prueba.

7.      Terminación y habitabilidad: Cuando ya esta lista la parte de la construcción del proyecto y comienza la protocolización y mudanza, se termina el contrato con los obreros y se cierra todo el proceso de la construcción.

8.      Administración de la propiedad: Se hace el mantenimiento de la propiedad, y se maneja toda la parte de los alquileres, si es que no se vendió la propiedad, administración del inmueble y titularización.

Estos son los pasos propuesto por el ingeniero Irwin Perret, gran experto en el área, para el desarrollo inmobiliario.