Irwin Perret & Sara Simoes

 Ingeniería Civil

Cátedra: Gerencia de la Construcción

Ponente: Irwin Perret

Autor: Sara Simoes

Según lo establecido en la ponencia del ingeniero Irwin Perret, el desarrollo inmobiliario ocurre a través de la adquisición de un local o vivienda de parte de un comprador o inquilino, la cuál es coordinada y construida por el promotor. En este sentido, el promotor cumple con un rol muy importante en el desarrollo inmobiliario, puesto que se encarga de convertir ideas en realidades.

Los promotores o desarrolladores inmobiliarios realizan actividades como adquirir el terreno donde se llevará a cabo el proyecto, planear el programa de diseño y construcción considerando el mercado hacia el que irá enfocado el proyecto, asegurar que se obtengan los permisos y financiamiento necesarios y, una vez finalizada la construcción, se encarga de administrar, alquilar o vender la obra realizada. Evidentemente, ser promotor conlleva una gran cantidad de responsabilidades y sobre todo la capacidad de trabajar en equipo, puesto que entre los retos que deben afrontar los promotores están las comunidades, que suelen ser antagonistas a los proyectos de construcción. Por esto, el promotor de un desarrollo inmobiliario debe trabajar con un equipo de profesionales capacitados (ingenieros, abogados, arquitectos, financieros y administradores) para lograr obtener el apoyo de las comunidades y el sector público.

En la actualidad, el mercado inmobiliario se encuentra en una situación compleja. En el caso de las viviendas hay un exceso de demanda, pero hay poca oferta y con los espacios de oficina ocurre lo contrario, hay mucha oferta pero poca demanda. Además, la inflación ha afectado considerablemente la economía, por lo que los costos de construcción son cada vez más altos y existe un déficit en los suministros necesarios. Estos son factores que el promotor inmobiliario debe tener en cuenta para evitar cometer errores en el proceso de promoción de un proyecto, es importante ser estricto con los gastos incurridos y realizar estudios de mercado extensivos, para así asegurar que el producto que se ofrezca sea mercadeable y realmente se obtenga una ganancia.

En este sentido, el ingeniero Perret menciona un modelo de 8 pasos para el desarrollo inmobiliario, los cuales se pueden resumir de la siguiente manera:

Paso 1 - Concepción de la Idea: en este primer paso el factor creativo es el más importante. Para obtener la idea inicial es necesario poseer un conocimiento previo del mercado, para luego poder analizar posibles terrenos, ordenanzas y realizar los cálculos preliminares de costos. 

Paso 2 - Refinamiento de la Idea: ya en este paso la idea comienza a formularse considerando todo lo necesario para llevar a cabo el proyecto. Se determina un terreno y la factibilidad física del desarrollo en base a un diseño preliminar, además, se estudia la factibilidad financiera en base a un estudio de mercadeo. 

Paso 3 - Factibilidad: para que el proyecto sea factible, un analista debe establecer que existe una posibilidad razonable de que se cumplan los objetivos, considerando un contexto y recursos específicos. Es importante que el promotor comprenda el mercado al que va dirigido el proyecto, pues de lo contrario el proyecto no será factible.

Paso 4 - Negociación del contrato: en este paso se define si el proyecto continúa o si es necesario replantear la idea. Se debe conseguir una entidad bancaria que pueda proveer un crédito para la ejecución y construcción del proyecto. Para este paso ya el promotor debe contar con un diseño preliminar, equipo de profesionales comprometidos y objetivos claros para el proyecto.

Paso 5 - Compromiso formal: si el cuarto paso fue exitoso, se prosigue a realizar el compromiso formal y firma de los contratos para el inicio de la construcción. Con los fondos obtenidos, se deben pagar los compromisos con las alcaldías y compañías proveedoras. También, realizar preventas o compromisos de pre-alquiler antes de realizar desembolsos adicionales.

Paso 6 - Construcción: a nivel de costos, este es el paso que mayor impacto tiene por lo que existe un alto nivel de incertidumbre. También, el gerente de construcción cumple con un rol importante para asegurar que el equipo se integre y se eviten conflictos.

Paso 7 - Terminación y entrega: en este paso ocurre el comienzo de operaciones e inauguración del proyecto inmobiliario. Se firman los contratos definitivos de venta y alquiler.

Paso 8 - Administración de la propiedad: por último, el promotor se mantiene involucrado en el proyecto a través de la administración de la propiedad. Esto es un trabajo constante, en el que debe haber un involucramiento activo y se debe asegurar un manejo adecuado del portafolio, para asegurar un buen flujo de caja que eventualmente pueda llevar a mejoras al inmueble.