Relator: Jorge Graterol
Relatoría de la Ponencia de Jaime GómeZ
La Vivienda en Venezuela: Marco Legal y Situación del Sector
Actualmente existente una necesidad habitacional en el país que se debe a la falta de inversión estatal para darle viviendas dignas a una población montada en un alto crecimiento vegetativo. La realidad del país es que la vasta mayoría de la población (aproximadamente más del 80%) requiere de un subsidio habitacional para poder acceder a viviendas dignas; y la política de inversión del Estado en esta materia no ataca esta problemática de manera acertada.
Por otra parte, el sector privado que antes era pilar de la construcción de miles de viviendas está estancado porque las malas políticas de Estado han desmotivado a este tipo de inversiones. Como malas políticas se pueden mencionar:
- Ley de Emergencias para Terrenos y Viviendas:
Esta ley concentra en el Presidente de la República todas las decisiones en materia de viviendas con total discrecionalidad.
- Autoriza la redistribución y uso del espacio urbano sin considerar la participación de las autoridades municipales.
- Permite ocupaciones y expropiaciones de terrenos e inmuebles residenciales o no residenciales sin cumplir con Ley de Expropiaciones por Causa de Utilidad Pública o Social.
- Prohíbe a las personas que sean adjudicatarias de las viviendas: venderlas, donarlas, alquilarlas, cederlas o constituir de hipotecas, con lo cual violenta uno de los atributos consagrados en la Constitución para la propiedad privada como es la disposición del bien.
- Entra en contradicción con otras leyes como: Ley de Ordenación del Territorio, la Ley de Ordenación Urbanística y la Ley del Poder Público Municipal.
- Permite al Ejecutivo establecer los parámetros de precios del metro cuadrado de terreno y de construcción para viviendas; así como de decretar la regulación de precios de insumos, materiales y equipos para la construcción de viviendas y su hábitat.
- Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda:
- Brindar eficaz protección a todas las personas que poseen o soliciten un crédito hipotecario para la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de su vivienda.
- Instrumentar la protección del derecho social a la vivienda digna, especialmente en el caso de las familias afectadas por modalidades financieras que lo pongan en peligro.
- Normar las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para vivienda principal, otorgados con recursos fiscales o parafiscales provenientes del Estado o de los ahorros de los trabajadores que estén bajo su tutela.
- Normar las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para vivienda, bien sea ésta principal o secundaria, otorgados con recursos propios de la banca, operadores financieros y acreedores particulares.
- Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas:
Obliga a las empresas constructoras de desarrollos habitacionales de más de 10 inmuebles, destinar para el arrendamiento un porcentaje del total de viviendas que se construyan, que deberán ser alquiladas a las familias que señale el Ejecutivo, con el canon mensual que fije el Ejecutivo, y, trascurridos 10 años, deberán ser vendidas a dichas familias al precio que fije el Ejecutivo.
- Ley contra la Estafa Inmobiliaria:
Esta Ley busca penalizar a los constructores que vendían las viviendas mientras las mismas estaban siendo construidas, iban cobrando la diferencia inflacionaria del periodo de tiempo que fuese transcurriendo; pero la Ley como tal se promulgó a raíz de ciertos constructores que cobraban de tal manera por las viviendas, sin terminar las construcciones o alargando dicho periodo de construcción.
Ante la problemática mencionada anteriormente, la Cámara Venezolana de la Construcción ofrece una propuesta que busca generar confianza y seguridad jurídica; habilitar alrededor de 4.000 Ha/año de tierras urbanas, así como producción y oferta permanente de macroparcelas con todos sus servicios (un banco de tierras urbanizadas); otorgar 150.000 subsidios habitacionales/año; asignar anualmente al FASP, recursos por un monto equivalente al 3% del PIB; promulgar un mercado de valores hipotecarios; producir 200.000 soluciones habitacionales/año en un abanico que vaya desde lotes con servicios y viviendas de desarrollo progresivo hasta viviendas regulares; entre otras.
Adicionalmente a esto, tiene una iniciativa llamada “Hogar Semilla”, la cual tiene por slogan: “La casa que crece contigo”. Esta propuesta habitacional consta de una placa de fundación de 75m2, para hacer unas unidades básicas familiares de 24, 40 y 59 m2 de construcción, con previsiones de servicios para su crecimiento progresivo, y proyecto de expansión, de manera que cada beneficiario (uniéndose en cooperativas organizadas por la comunidad) pueda ampliar su hogar conforme a su crecimiento familiar, necesidades habitacionales y posibilidades económicas, a través del sistema de autoconstrucción.
La propuesta contempla un urbanismo dentro de una parcela de 180m2, que lleven casas de una habitación de 9m2, con la opción de poder añadir habitaciones contiguas para más habitaciones, baños, lavandero, comedor, sala; así como también pisos adicionales.
Para las parcelas mencionadas anteriormente se harían estudios de suelo, compactación del suelo y la elaboración de una placa de fundación de 75m2; y también previsiones de servicios contemplando posibles crecimientos a futuro. Esta iniciativa busca dar una solución de calidad que incentive a la población a crecer, a ahorrar en familia y brinda la posibilidad a la vasta mayoría de la población (que no puede ingresar en los mercados inmobiliarios formales) a tener viviendas dignas.
JAIME GOMEZ 2
“Vivienda en Venezuela marco legal y situación del sector”
Por Jaime Gómez Torres
Relatoría realizada por Aldrin Silva
El ministro de hábitat y vivienda Manuel Quevedo aseguró este 7 de marzo de 2017, que en los últimos 6 años de gobierno se han construido más de 1.500.000 viviendas en el país (AVN, 2017). Ahora, ¿es esto realmente cierto?, ¿satisface la demanda actual de viviendas en Venezuela?
Es difícil creer en estas cifras cuando se tiene un marco legal tan poco amigable con las empresas, que no proporciona garantías de inversión y de sostenibilidad de los proyectos de obra. La historia reciente en cuanto a las leyes adoptadas por el gobierno para involucrarse en el sector de la construcción de viviendas, no han hecho más que destruir la economía y aislar a las empresas y organismos privados del sector. Sin embargo, el déficit aumenta anualmente y no se ven proyectos de solución a futuro.
Repasando un poco las leyes actuales en cuanto a la vivienda y hábitat en Venezuela y tomando algunas reflexiones de ellas, se tiene:
Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH): Sancionada y publicada en Gaceta Oficial (G.O.) Nº 5.889 Extraordinario del 31/07/2008.
Su objetivo no es más que garantizar a los ciudadanos la adquisición de una vivienda digna a través de un fondo de ahorro que se presta por el cobro de un pequeño porcentaje al salario de cada trabajador. Esto también permite a los entes recolectores y financistas aportar recursos monetarios para la construcción de casas anualmente y a su vez satisfacer el número de viviendas necesarias para el déficit evolutivo. Sin embargo, la alta inflación ha hecho que este fondo de ahorro no represente ningún valor en el mercado actual y no sea capaz de financiar una unidad de vivienda digna para el trabajador o ciudadano.
Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda: Sancionada y publicada en G.O. Nº 66.018 Extraordinario del 29/01/2011 con el objeto de establecer mecanismos extraordinarios a cargo del Ejecutivo Nacional, destinados a hacerle frente con éxito y rapidez a la crisis de vivienda
El objetivo es permitirle al gobierno cambiar el uso dispuesto para un terreno de manera extraordinaria. Básicamente esta ley atenta contra muchas otras leyes de ordenamiento territorial (Ley de Ordenación del Territorio, la Ley de Ordenación Urbanística y la Ley del Poder Público Municipal) y buenas prácticas de construcción en el plan de urbanismo planteado y desarrollado por los municipios y estados para un crecimiento progresivo, ordenado y de calidad. Además, es desbenificioso porque muchas veces no se estudia el terreno donde se plantea construir las viviendas y resulta en pérdidas por inhabitabilidad o en bajas de la calidad de las urbes aledañas.
Esta ley es altamente centralista y peor aún, permite las ocupaciones y expropiaciones en terrenos o inmuebles, residenciales o no sin considerar la “Ley de Expropiaciones por Causa de Utilidad Pública o Social”.
Prohíbe a las personas que tengan acceso a su derecho constitucional de ser propietarios de sus bienes inmuebles; imposibilitando poder vender, donar, alquilar, ceder o hipotecar.
Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda (LEPDHV): Sancionada y publicada en G.O. Nº 38.098 de fecha 03/01/2005.
Esta ley fue una buena medida que benefició a muchas personas hasta que fue derogada y reemplazada por la “Ley contra la estafa inmobiliaria”. El objetivo era normalizar y regular los créditos y tasas de interés al deudor al solicitar créditos hipotecarios a los entes financistas. Resultó muy ventajosa gracias a la modalidad de preventa, es decir, se cobraba una cuota inicial de la vivienda a los compradores y esto permitía invertir y empezar a construir mucho más rápido, evitando intereses por préstamos, de manera que resultaba mucho más económica la construcción de la obra, y a su vez, mejores ofertas en cuanto a calidad, plazos de entrega y precios.
Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas: Sancionada y publicada en G.O. Nº 6.053 Extraordinaria de fecha 12/11/2011.
El objetivo de esta ley es controlar los arrendamientos de viviendas o alquileres para reducir la crisis de viviendas en el país. Esta ley quita la garantía legal de poder desalojar a un inquilino deudor de la vivienda puesta en arrendamiento. Además, obliga al sector privado que se disponga de un porcentaje de las viviendas construidas para el alquiler de las mismas a las personas y precios que disponga el Ejecutivo nacional. Y si no es suficiente, al permanecer por un período de 10 años continuos en una vivienda alquilada, el propietario está en la obligación de ofrecer en venta la propiedad al inquilino.
Ley Contra la Estafa Inmobiliaria: Sancionada y publicada en G.O. Nº 39.912 de fecha 30/04/2012
El objetivo es crear una serie de normas que controlen, regulen y sancionen a las personas y empresas relacionadas al negocio de construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines. Su función básicamente estuvo en acabar con las fallas de la “Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda”, pero resultó mucho peor y acabó con el sector construcción, ya que dejó de ser factible el negocio.
Más allá de castigar a unos pocos corruptos, desbenefició enormemente el negocio, ya que no se podía cobrar intereses por el aumento de precio de los presupuestos destinados para la construcción de las viviendas, además establece que el banco se debe responsabilizar por el financiamiento de las viviendas construidas, es decir, si existiera algún problema con la construcción de las mismas, el banco debía responder. No conforme con esto, la ley establece unos precios por tipo y metro cuadrado de vivienda construida que aplica tanto para el Distrito Capital como el resto del país, valores que son calculados con regulaciones hechas por el Ejecutivo en diferentes insumos de construcción, y que no representan la realidad actual del costo de una obra.
De esta manera las leyes establecidas por el gobierno no hicieron más que perjudicar el sector de la vivienda en el país deteriorándolo hasta el punto que según el Ing. Gómez lleva cayendo 18 trimestres consecutivos hasta la presente fecha. Sin una solución factible que satisfaga al menos el crecimiento vegetativo de la población de aproximadamente 130.000 viviendas/año, el déficit se incrementa cada vez más, el cual, para el 2011 se encontraba alrededor de los 2 millones de viviendas. Sin embargo, desde el 2011, las cifras que proporciona el gobierno es que se están construyendo más de 150.000 viviendas por año aproximadamente, una cifra que ni para la época del auge petrolero se tenían presentes. Además, varias encuestas realizadas por la CVC, para ver la cantidad de casas que se están otorgando a las personas por año, no concuerdan tampoco con estos valores. En resumen, es importante analizar la situación real de la producción de viviendas para poder establecer las medidas necesarias e ir acabando de manera progresiva con el déficit y la demanda anual de la población.
Aunado a la gran problemática, más del 80% de la población no posee los ingresos suficientes para adquirir por cuenta propia una vivienda. De manera que se deben hacer esfuerzos para aumentar el número de subsidios habitacionales anuales a más o menos 150.000, lo que equivaldría a 3,5 millones de dólares.
No obstante, es importante recordar la gran incertidumbre existente en el sector; la corrupción, el marco jurídico ineficiente, las amenazas, la escasez de insumos, las regulaciones, la criminalidad, las invasiones, las expropiaciones, entre otras. Todo esto hace mucho más difícil generar propuestas de solución que logren satisfacer la demanda.
Entre las soluciones planteadas por la Cámara Venezolana de la Construcción, se establecen entre las más importantes: la generación de confianza y seguridad jurídica, la habilitación de aproximadamente 4.000 Ha/año para la construcción de viviendas, otorgar 150.000 subsidios habitacionales/año, producir 200.000 viviendas/año, crear las Asociaciones público-privado para inversión, crear fiducias inmobiliarias que velen por la seguridad del dinero invertido, implementación de unidades de fomento que combatan la inflación y devaluaciones, empezar a generar un fondo de pensiones que ayude a propiciar el desarrollo de la construcción en Venezuela.
Finalmente, Jaime Gómez habló del proyecto "Hogar Semilla, la casa que crece contigo", un proyecto que se empezó a desarrollar en el 2008 con la ayuda e inversión del gobierno y con la idea de la CVC, pero que no se continuó realizando. Básicamente consistía en el desarrollo de microurbanismos de parcelas de 120 y 127 m2, con todos los servicios públicos activos y las bases de la vivienda ya realizadas. La innovación estaba en que eran casas que podían seguir un procedimiento de crecimiento progresivo a medida que la familia fuera creciendo, de manera que estas mismas fueran las que realizaran la construcción por medios individuales o de cooperativas organizadas por la comunidad. Esto permitía la construcción y venta de un mayor número de casas a precios muy económicos y que además fortaleciera al sector económico con la construcción propia de sus viviendas.
La realidad del país es que hay una demanda latente que amerita atención, proyectos como el hogar semilla, son ejemplos prácticos de las múltiples soluciones que se tienen que establecer en el país para poder cumplir con el objetivo. No obstante, debe hacerse con la asociación del sector público y privado, garantizado por un organismo fiscal y una normativa legal de confianza y que no esté beneficiado a hacia solo una de las partes involucradas. ¡En Venezuela se tiene el material, la capacidad técnica y el personal para combatir contra este problema, solo hace falta comenzar a trabajar!
Referencia
Asociación Venezolana de Noticias. (2017). Informe Principal: Área Hábitat y Vivienda. Recuperado el 09 de marzo de 2017 de: http://venezuelasocialista.avn.info.ve/
Gràfica: Hogar semilla, la "casa que crece contigo"
6 comentarios:
Luego de las ponencias referentes al área de vivienda en Venezuela, me causó mucha inquietud que siendo éste un país tan rico en conocimiento y experiencia en el área de la construcción y con una historia inherente diseñando y construyendo grandes obras a nivel nacional, de las cuales muchas incluso han sido ejemplo y modelo internacionalmente, no haya podido atacar el problema del hacinamiento o creación de ranchos de forma temprana. Uslar Pietri en uno de sus ensayos, y el cual se mencionó en una de las ponencias, hablaba de que temía por el crecimiento de los ranchos y de la poca o ninguna atención que se les prestaba hace más de 40 años. Para la fecha, la realidad es que ha crecido el problema y cada día que pasa es más dificil solventarlo. La gente trabajadora, las personas que viven en estos lugares son los que le dieron forma al país que hoy vemos, es la mano de obra campesina que emigró hace muchos años en busca de mejores oportunidades de desarrollo, y que actualmente sigue siendo la que mueve al país en conjunto con las generaciones presentes. Hay que esforzarse por ayudar a estas personas desde cada una de nuestras especialidades, pero hay que aclarar que, ¡ayudar no es regalar!; si, es verdad, que algunos casos quizás haga falta, pero el desarrollo de una sociedad no se puede fundar a base de regalos y soluciones de corto plazo que solo maquillen el problema.
La tarea de los ingenieros es precisamente buscar las soluciones más prácticas y económicas posibles. Hay que dejar la indiferencia a un lado y trabajar por este sector tan necesitado, después de todo, es una parte de la realidad venezolana, la cual, está dañando al país por su crecimiento anárquico y descontrolado.
La construcción de un país debe hacerse de manera organizada, planificada, tomando en cuenta cada una de las partes involucradas y con proyectos que de verdad satisfagan las necesidades de la población, que no sean motivados por una campaña política y que sean terminados en los plazos previstos para que puedan tener valor y sirvan de manera eficaz a la sociedad.
Excelente ponencia del Ingeniero Jaime Gómez Torres, explicándonos sobre cómo influye el actual marco legal sobre el sector construcción en Venezuela.
Uno de los problemas más claves que está obstaculizando a la inversión en el sector construcción en Venezuela es el marco legal que estamos sujetos. Empezando por la Ley de Contratación; uno de los problemas más relevantes que esta ley presenta es la imposibilidad de ajuste de la obra en el primer año de ejecución, lo cual trae como consecuencia que sea imposible predecir o calcular el riesgo, más aun en estados inflacionarios como los que actualmente se presentan, así como también el proceso de inscripción y actualización de datos en el Registro Nacional de Contratistas es sumamente lento y por ende influye en la fase inicial de cualquier proyecto de construcción, retrasando en la obtención de las autorizaciones para construir.
Otro factor clave que influye en el sector de la construcción es la regulación de precios de los principales insumos y estatización de las empresas productoras de dichos insumos, lo cual ha traído como consecuencia la escasez de los materiales básicos para cualquier obra, tales como el acero y el cemento, la paralización de obras, incremento en los costos, desabastecimiento de insumos para las empresas privadas, entre otros.
Finalmente, para incentivar nuevamente a la inversión en el sector construcción del país, es necesario presentar nuevas propuestas sobre políticas públicas para propiciar un marco legal que impulse la construcción de viviendas por parte del sector privado y contribuir a reducir el déficit habitacional en menor tiempo posible, garantizando así el derecho a la vivienda.
Habiendo ya establecido mi opinión y posición con respecto a la excelente ponencia del Ingeniero Jaime Gomez en la relatoría de mi compañera María Fernanda, de igual modo me parece sumamente inquietante el tópico que Aldrin expone en su intervención.
Es impactante cómo ha sido el crecimiento urbano informal con respecto al formal desde el éxodo rural que se vino dando en el país desde hace más de cuatro decadas. Así mismo, me parece inquietante la poca atención que se le prestó al crecimiento vegetativo de la población informal en Venezuela e inclusive la poca relevancia que aún se le da a este problema. Como establecí en la relatoría anterior, se deben construir anualmente las viviendas requeridas por la población para dicho año de estudio y, así mismo, se debe hacer una consideración en cuanto a la cantidad de unidades habitacionales que también deban construirse en dicho año de estudio contemplando así el crecimiento vegetativo de la población a una tasa inclusive mayor que el propio crecimiento vegetativo en función de ir disminuyendo el déficit habitacional en el país.
Como varios ponentes lo expusieron, el humano es el único ser que es capaz de equivocarse dos veces con el mismo problema; las palabras de Arturo Uslar Pietri demuestran esta teoría, ya que tomando en consideración todas las crisis actuales que se viven, aún no se ataca directamente esta problemática, en donde se conoce que el crecimiento informal de la población es en parte uno de los factores que hace que se incremente el índice de ciminalidad de las ciudades debido a la falta de valores que existe en muchas comunidades informales; sin embargo, aún así el Estado no toma las medidas pertinentes en función de combatir esto. Excluyo de esta forma a las cifras dadas por el Estado en cuanto a la cantidad de viviendas que se han venido construyendo aproximadamente desde el 2009 con las misiones, puesto a que como todos conocemos e inclusive como lo establecieron varios ponentes de la cámara, estas cifras no contemplaban la construcción de viviendas como tal, sino que incluían en ellas el hecho de solo pintar algunas viviendas o realizarles algún mantenimiento.
(Continuación...)
Carlos Angarita.
(... Continuación)
Se necesita en consecuencia de ideas y propuestas como la del Hogar Semilla para ir atacando progresivamente dicho déficit. De igual forma es imprescindible un cambio de paradigma en cuanto a las políticas de Estado que se ejercen en Venezuela, para que de esta manera se pueda motivar nuevamente al sector privado a ayudar a disminuir la carencia de viviendas dignas en el país, puesto a que actualmente el sector privado de la construcción ha venido en una caída galopante debido a la exclusión industrial a la cual se ha enfrentado. Leyes como la Ley de Emergencias para Terrenos y Viviendas, en las cuales se establece que las personas no sean adjudicatarias de las viviendas, hace que no exista un sentido de pertinencia en el entorno donde se vivie, haciendo que las personas no se sientan motivadas por crecer íntegramente como profesionales alentando así a que se cree un estado de conformismo y una conciencia errada de que el Estado tiene que ofrecer viviendas gratis para todos.
Ahora bien, en cuanto a este último hecho, es necesario destacar que hoy en día sí es necesario del subsidio directo para las personas que se encuentren en situación extrema de pobreza en donde no se cuente ni siquiera con casa propia, ya que si ni siquiera se cuenta con un techo, no se puede considerar el crecimiento de las demás aspiraciones de una persona en la vida como el crear una familia, trabajar para comprar algún vehículo o nueva casa, entre otros. Sin embargo, como bien lo expone mi compañero Aldrin, el hecho de ayudar no implicar regalar. Puesto a que si esto ocurre (como sucede hoy en día), entonces la población no buscará la competencia laboral ni el crecimiento industrial, ya que el Estado todo lo otorgará, por lo que establezco que el subsidio habitacional es un tópico que debe atenderse de manera cuidadosa para quienes lo necesiten, pero con el único motivo de que posteriormente dichas personas puedan ser incluídas en el mundo laboral y en el entorno social del país.
En definitiva, nosotros como futuros ingenieros civiles tendremos la tarea de proponer y ejecutrar las nuevas propuestas que permitan solventar el déficit habitacional, incluyendo consigo la incluición industrial del sector privado de la construcción.
Carlos Angarita.
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