Relatoría fotográfica Visita al Viaducto La Guaira

Relator Christian Rojas

Visita # 2. Obras en Los Cortijos

Visita a la Obra Los Cortijos. Sector Privado

Relator: Freddy Barbarán Gámez

Durante la visita en la obra de los Cortijos, como alumno se pudo recolectar una gran cantidad de información, que abarca todo tipo de conocimiento previo ( académico) y conocimiento que se adquiere con la experiencia en campo.

El terreno está planificado para la construcción de un edificio de 100 metros en concreto armado; se aprovechó un terreno que antes servía de envasadora de la polar que por ciertas razones no siguió produciendo. Principalmente para oficinas  el proyecto se lleva a cabo  por parte de una empresa promotora que lleva más de 40 años en experiencia en construcción.

Por el mismo hecho de que la envasadora dejo de funcionar y por la ubicación geográfica del sitio , la empresa aprovecho la zona para edificar esta estructura que es más comercial dentro de la ubicación, ya que la zona representa un alto índice de comercialización. Luego de evaluar la situación, la empresa entro en contacto con la alcaldía de Sucre, para que establecieran reglas en cuanto a volumen, pisos y establecimientos requeridos para la zona. La alcaldía y la empresa llegaron a un mutuo acuerdo , se decidió construir 50 mil metros cuadrados de los cuales se podrá vender 30 mil metros cuadrados, al cliente .

Después de haber entablado acuerdos económicos, logísticos  y políticos, se empezó con la demolición, tratando de aprovechar al máximo la estructura de la obra, como se pudo evidenciar en la misma( techos); Seguidamente, se llevaron los aparatos necesarios para la construcción ( grúas, jumbos, etc) y se empezó a negociar el tema de cemento y cabillas, ya que la situación económica del país lo amerita. Es importante recalcar que la misma empresa se adapto a la situación del país y supo sobrellevar las dificultades presentes , claro esta, que se debe hacer todo con suma anticipación y con mucha cautela ( para asi evitar fraudes, ejemplo : compra de cabillas no autorizadas)

Ya instalados los aparatos para empezar la construcción, se empezó con los movimientos de tierra y se hicieron bermas a los lados para poder establecer las pantallas , es decir, los muros de contención , a su misma ves se dejo dos niveles de sótano . En ese mismo movimientos de tierra, la empresa se topo con algo inesperado, se quebró la tubería de aguas negras , tubería principal de los ruices donde la misma empresa tuvo que hacerse cargo de las consecuencias.

A medida que la empresa iba avanzando en la obra, se fueron presentando inconvenientes ( el señor del kiosko que lo mudaron, los vecinos enardecidos por el constate ruido,la tubería de aguas negras, etc) que se fueron solucionando con el paso de los días .

Como futuro ingeniero civil, pude evidenciar cada aspecto de la obra como pequeños pasos que involucran conocimiento académico previo, tener claro una visión futurista de la obra . De la misma manera entender problema que se manifieste y solucionarlo sin entrar en desesperación ya que en una obra el tiempo es importante. Finalmente, los conocimientos que se adquieren en el campo es algo que se adquiere con la práctica y con mucha paciencia, no se aprende en los libros, si no en el día a día en una obra.

Dali Rojas Mendoza

Marco normativo en las construcciones públicas y privadas

Relator: Miguel Rotella

El 20 de febrero tuvimos una charla realizada por la Arq. Dalí Rojas Mendoza sobre las normativas legales que hay que cumplir al momento de realizar alguna construcción.

Empezó la sesión comentando que si se tiene un terreno donde se quiere construir, este tiene unas características propias y conociendo esto hay que sacarle el mayor aprovechamiento técnico y legal.

Luego nos mostró una presentación que contenía la siguiente información:

Las competencias de planificación y gestión urbana las define:

• Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. 1999
• Ley Orgánica de Ordenación del Territorio (LOOT) 1983
• Ley Orgánica para la Ordenación y Gestión del Territorio (LOOGT). Aprobada la consulta de la 2da. Discusión
• Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (LOOU) 1987 y su Reglamento de 1990. (Según la LOOGT, será sustituida por una Ley Ordinaria)
• Ley de Reforma parcial del Poder Público Municipal 10/04/2006.
• Ley Penal del Ambiente. 02 de Mayo de 2012
• Ley Forestal de Suelos y Aguas 1966. Se derogó parcialmente por Ley de Bosques y Gestión Ambiental 14 de mayo 2008
• Normas para Movimiento de Tierra de Conservación Ambiental con fines Urbanísticos. 21-10-83
• Decreto N° 1.257 Normas sobre Evaluación Ambiental de Actividades Susceptibles a degradar el Ambiente. 25 de Abril 1996
• Ley de Aguas 02/01/2007
• Ley de Orgánica de descentralización, delimitación y transferencia, de competencias del Poder Público (Marz. 2009)
• Ley Orgánica del Consejo Federal (Feb. 2010) y su Reglamento (May. 2010)
• Ley de Consejos Comunales, (nov. 2009)
• Ley de Orgánica de Comunas (Dic. 2010)
• Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda (Ene. 2011)
• Ley de Tierras Urbanas (Agosto 2009)
• Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Noviembre 2011)
• Ley Contra La Estafa Inmobiliaria (Abril 2012)

La planificación del territorio son una serie de actividades tendientes a la elaboración y establecimiento de planes realizado por El Ejecutivo Nacional o el Municipio. En la Ley Orgánica de Ordenación del Territorio en el capítulo 5 se encuentran todos estos planes.

La planificación urbanística forma parte del proceso de ordenación del territorio, y se llevará a cabo mediante un sistema integrado y jerarquizado de planes (Art.16, 49 L.O.O.U.).

Terrenos

Los terrenos pueden lotes los cuales son terrenos sin servicios y que no han sido sometidos a procesos de urbanismo o parcelas que si cuentan con servicios y forman parte de una urbanización.

Cada terreno tiene su potencial y son leyes, decretos, planes, ordenanzas e instrumentos normativos que van a definir como se va a desarrollar dicha extensión de tierra.

Entre los actores que intervienen en las tierras tenemos  los constructores y promotores, los  dueños de tierras (privado o comunidad), las autoridades públicas, los entes prestadores de servicios, los compradores y los entes financieros. Todos estos con el fin hacer desarrollos inmobiliarios (urbanizaciones, edificaciones, etc.)

Variables urbanas fundamentales

Son el conjunto de restricciones o limitaciones definidas en la normativa aplicable a un determinado terreno que se va a desarrollar mediante un proceso de urbanización o de edificación.

Para las urbanizaciones:

• El uso correspondiente.
• El espacio requerido para la trama vial arterial y colectora.
• La incorporación a la trama vial arterial y colectora.
• Las restricciones por seguridad o por protección ambiental.
• La densidad bruta de la población prevista en el plan.
• La dotación, localización y accesibilidad de los equipamientos de acuerdo con las respectivas normas.
• Las restricciones volumétricas.

Para las edificaciones:

• El uso previsto en la zonificación.
• El retiro de frente y el acceso según lo previsto en el plan para las vías que colindan con el terreno.
• La densidad bruta de la población prevista en la zonificación.
• El porcentaje de ubicación y el porcentaje de construcción previstos en la zonificación.
• Los retiros laterales y de fondo previstos en la zonificación.
• La altura prevista en la zonificación.
• Las restricciones por seguridad o por protección ambiental.
• Cualesquiera otras variables que los planes respectivos impongan a un determinado lote de terreno.

Tramitación desde la consulta preliminar hasta la emisión de la constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales

1. Consulta preliminar - definición de variables.
2. Emisión consulta preliminar.
3. Solicitud certificado de servicios.
4. Emisión certificado de servicios.
5. Solicitud y obtención  de acreditación técnica en el ministerio del poder popular para el ambiente.
6. Solicitud de constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales e inicio de obra.
7. Emisión de constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales e inicio de obra.
8. Notificación a los organismos nacionales.
9. Inspecciones potestativas de los organismos nacionales.

Etapa constructiva y de terminación de obra

1. Asignación del inspector contratado.
2. Inspecciones periódicas.
3. Inspección final.
4. Firma de la certificación de terminación de obras.
5. Consignación ante el municipio dela certificación de terminación de obras con los planos definitivos de la obra.
6. Emisión de constancia emitida por la municipalidad.

En conclusión lo que se quiere lograr es la construcción de urbanismos, macro parcelas, parcelas, viviendas, equipamientos urbanos, oficinas, comercios, centros comunitarios, entre otras.

Muchas gracias a Dalí Rojas por su gran presentación que va a ser muy útil en nuestra vida laboral.

Elaborado por: Miguel Rotella

Alberto Lindner

Ponente: Alberto Lindner

Arquitecto. Profesor Asociado de la Unimet y de postgrado de la Ucab. Consultor de cambio organizacional y de Gestión del Conocimiento. Gerente de construcción e inmobiliarios, Perito Avaluador y Corredor Inmobiliario.

Tema que se trató: “Las nuevas competencias de un gerente. La gestión de RRHH de un gerente de Construcción 2015”

Estudiante (relator): Christian Rojas.

C.I. / Carnet: 21.013.152 / 20111121255.

Nuestro estimado profesor, Alberto Lindner, nos brindó una interesante charla acerca de las competencias de un gerente de construcción. Comenzamos entre todos haciendo una lista de competencias, habilidades o valores con el fin de integrarnos al tema a tratar, en ella recalcamos: respeto, carácter, humildad, honestidad, empatía y liderazgo como pilares fundamentales para el trato con la gente que nos rodeará siempre en los trabajos y la vida, dejando un poco atrás la picardía y los conocimientos técnicos pero siempre teniéndolos bien cerca.

Hablamos también, en el proceso introductorio de la charla, sobre lo que tendríamos que hacer como profesionales cuando estemos graduados en cuanto al trato con la gente: sindicato (obreros: 75% colocados por el estado y 25% por nosotros), pagar (compensar), capacitar, organizar (dar instrucciones), despedir, incentivar, etc.

Comenzó con el verdadero desarrollo del tema explicando con mucho detalle las cinco (5) palabras que representan las competencias no solo de un gerente sino de un ciudadano completo: 1) aprender, 2) observar, 3) escuchar, 4) indagar y 5) conversar, las cuales explicaré brevemente en esta relatoría.

Aprender: “Aprender son procesos, y además ciclos, en los cuales vamos practicando hasta alcanzar una nueva habilidad”. Alberto Lindner.

Observar: “Observar no es lo mismo que mirar o echar un vistazo, es analizar, evaluar y concientizar lo que se está viendo con el fin de aprender de ello y llevar a cabo una finalidad”. Christian Rojas.

Escuchar: “El escuchar es por lo tanto, el acto de percibir, a través de los sentidos, de nuestra condición biológica y ambiental, más la interpretación que cada quién hace de lo que está observando”. Alberto Lindner.

Indagar: “Indagar es investigar, recolectar pruebas de que lo que se habló o explicó es correcto, es ir más allá del tema que se quiere aprender porque como dice nuestro profesor Alberto Lindner: “si escuchar, observar y aprender no han sido incorporados a nuestro ser, será difícil que el ego nos deje indagar para conocer más”. Es, además, recolectar datos o información, con el fin de verificar lo previamente dicho para darle solución a algo: una duda, un conflicto o hasta una meta”. Christian Rojas.

Conversar: “Conversar se trata de querer aprender, de constituirnos cada vez como el nuevo observador que vamos siendo, gracias a nuestras transformaciones, se trata de aprender a escuchar desde la persona que somos y de indagar sobre lo que el otro conversa. La conversación, es la conclusión de la nueva comunicación, donde el que habla y el que escucha son actores importantes, activos y protagonistas. Se escucha, se reconoce, se aprecia, se indaga y por último se aprende”. Alberto Lindner.

Para terminar, me gustaría dejar una frase que se colocó en la charla de Rafael Echeverría: “generalmente quién se queja de no ser escuchado, es que no sabe escuchar tampoco”, es una frase que puede llegar a ser muy debatida porque quién no ha dicho o le han dicho alguna vez “es que tu no me escuchas”.

Lo dejo como reflexión porque como dice Lindner: no se trata de hacer un listado de competencias, se trata simplemente de aprender, observar, escuchar, indagar, conversar y nada más...

Nota: esta charla vino acompañada de unos videos muy interesantes que nos abren un poco la mente y nos permiten reflexionar sobre cómo somos y hasta dónde podemos llegar, pueden pedírselos. Aquí les dejo el link de uno para que vean qué tan buenos observadores son…

https://www.youtube.com/watch?v=5XysZ-t8C50   

Irwin Perret-Gentil

Caracas, 20 de Febrero de 2015

Elaborado por:                                                                                                                                                    Daniela Bustamante

Construcción y desarrollo inmobiliario

El Pasado viernes tuvimos el gusto de recibir al Ingeniero Perret, nos vino hablar acerca del desarrollo inmobiliario y comento que este es una idea que se hace realidad en el momento que los compradores y/o los inquilinos, adquieren y usan los locales y viviendas que el promotor se ha esmerado en construir. Se considera importante definir el rol y las características del desarrollado, este debe ser ingeniero civil el cual deberá coordinar la parte de finanzas en la construcción, este básicamente adquiere un terreno, determina el mercado que atacará, planea un programa de construcción, financiamiento y diseño, el desarrollador deben ser creativos para solventar los problemas y estar pendiente de los detalles, puesto que es su responsabilidad.

El desarrollador inmobiliario tiene riesgos, no solo comercial sino también por problemas externos, se debe tener el capital suficiente para realizar la obra y tomar en cuenta que es muy sensible al mercado.

Cosas importantes que se deben evitar:

·       Falta de Pericia de los Ingenieros

·       Pagar mucho por tierra

·       Falta de habilidad financiera

·       Que estén fuera de foco los precios de venta y alquiler

Tipos de desarrollos inmobiliarios:

·       Vivienda:

– De interés social. Sujeta a subsidios y construcción por parte del estado

– Vivienda no sujeta a subsidios

– Segunda Vivienda

 – Vivienda retiro.

·       Oficinas y espacio industrial

–Oficinas tipo A,B,C,D (De la mejor a la más baja)

 –Espacio Industrial A,B,C (De la mejor a la más baja)

·       Comercio

– Comercio local

– Comercio Comunal

– Centros Comerciales Regionales

Para meterse en un desarrollo inmobiliario se debe tener:

·       Terreno

·       Capital.

·       Conocimientos.

·       Potencial clientes.

Modelo de los 8 pasos en el desarrollo inmobiliario

Paso 1: Concepción de la idea

-        Se analizan los terrenos.

-        Se analizan las ordenanzas.

-        Chequeo de finanza por medio de una cuenta sencilla.

Paso 2: Refinamiento de la idea

-        Se debe revisar si se trabajara en el terreno correcto.

-        Se revisan los alrededores, es decir, si hay competencia, problemas de vialidad, servidumbre.

-        negociar el sitio escogido y estructurar un contrato

Paso 3: Estudio de factibilidad

Este depende del tamaño y la factibilidad ambienta y de financiamiento del proyecto, es importante el estudio de mercado para conocer su factibilidad.

Paso 4: Negociación de los contratos

-        Generar reservas en la venta de apartamentos

-        Buscar entidades que acrediten la obra. La pre-venta o pre- alquiler es importante para minimizar el crédito.

El promotor de este paso debe tener los planos preliminares y se debe contratar al arquitecto y al resto de los profesionales. El objetivo del promotor es minimizar riegos en la construcción.

Paso 5: Compromiso y firma de los contratos

Se firman todos los contratos, se compran los materiales, es importante en una obra contratar las pólizas de seguro contra daños a terceros, incendio, robo.

Paso 6: Construcción

En este paso el promotor da un paso gigantesco desde el punto de vista financiero. Es importante las valuaciones a los subcontratistas:

-        Mediciones

-        Chequeo de contrato

-        Pago

-        Retenciones de garantía

Paso 7: Terminación y habitabilidad

-        Mercadeo final

-        Conexión de servicios (Eléctricas, Sanitarias, mecánicas)

-        Mudanzas

-        Comienzo de operaciones de inauguración (detalles finales)

Paso 8: Administración de la propiedad

       - Administración de la Propiedad

       - Políticas de alquiler

       - Mejorar los flujos de Caja, posibles mejoras al inmueble

Se considera como parte importante de un proyecto, consultar siempre con los entes públicos antes, durante y después de una obra.

Alfonso Linares

Elaborado por: Jorge Velásquez

Introducción a la Inspección de Obra

El día 30 de enero de 2015 el ingeniero Alfonso Linares miembro del Consejo Consultivo de la CVC, dio una charla sobre la Introducción a la Inspección de Obras. Como preámbulo comentó que la inspección es el primer trabajo para muchos ingenieros civiles al graduarse,  y por ende, es importante saber cómo se lleva  a cabo la misma de manera eficiente. 

Un ingeniero inspector y su equipo necesitan dominar dos aspectos fundamentales:

·      El técnico: Constituido por el dominio del conjunto de normas y especificaciones para las construcciones y el dominio  de las pruebas y ensayos requeridos para verificar la calidad de una obra.

·      El Metodológico: Constituido por informar a sus superiores los avances de la obra  del punto de vista técnico-económico-administrativo.

El ingeniero definió la inspección como el examen, verificación y vigilancia de un personal especializado, como el ingeniero inspector y su grupo, en este caso, sobre el proceso de  construcción de la obra para asegurar  el cumplimiento de norma y garantizar la buena ejecución y calidad de la misma.

Por otra parte comentó, que para poder acudir al proceso de construcción de una obra es importante tener conocimiento sobre cómo se define obra, ya que es el producto final del proceso de construcción que tiene como propósito satisfacer necesidades del ser humano, ya sea de vivienda, educación, etc. Toda obra tiene un interés colectivo, además, es importante que se cumplan normas y ordenanzas para mantener todo en orden y así evitar algún tipo de daño o poner en peligro el orden público, vida y alud de las personas.

Alfonso Linares comentó “Que la inspección actúa sobre el proceso de construcción, y su objetivo especifico es regular y armonizar los diferentes intereses de dicho proceso”.

Entre los actores que forman parte de la obra se encuentran: obreros, contratistas, ingenieros, usuarios, constructores,  financistas, proyectistas, arquitectos, entre otros.

El proceso total de la obra se basa en: Planificación, Programación, Contratación, Construcción y Utilización. Donde en este proceso la inspección forma parte de la construcción, encargándose de velar que la obra se ejecute tal como fue concebida, previniendo así los errores, omisiones, imprudencias, descuidos, etc.

Entre los objetivos de la inspección se encuentran:

·      General: Intereses de la colectividad (Seguridad , Calidad , Precio justo , Ordenanzas)

·      Especifico: Intereses de los actores que intervienen en el proceso (Económicos , Técnicos , Legales , Sociales)

·      Fundamental: Obra bien ejecutada.

El ingeniero comentó que la siguiente definición sobre Inspección de Obras es conocida hasta ahora como la más completa la cual fue adoptada en las primeras jornadas venezolanas:

“Inspección de obras es el ejercicio o servicio profesional orientado a garantizar la mejor realización de la obra como objetivo fundamental y atendiendo a los objetivos generales derivados del interés colectivo y objetivos específicos derivados de los variados intereses que intervienen en el proceso total de la obra”

Posteriormente se explicó un esquema acerca de los aspectos esenciales en el proceso de inspección de obras. Donde la primera actividad que debe realizar un inspector es obtener todos los documentos necesarios que los ilustre de lo que se va a hacer (permisos, planos, normas, especificaciones, memoria descriptiva, etc.), luego estos documentos deben ser estudiados y analizados para después realizar el reconocimiento de las zonas donde se va a construir, y por ultimo realizar un programa de trabajo (diagrama de barras (GANTT), diagrama de secuencias (PERT)). Además debe existir una organización interna donde se deben llevar los distintos controles de la obra, como: el  control de calidad, el cual consiste en la verificación sistemática mediante fiscalización o vigilancia directa, pruebas y ensayos de que la obra durante su ejecución, Control económico-administrativo, donde se firma el acta de inicio de la obra.

Así como también el control informativo, donde el ingeniero tiene el deber de informar si la obra se está ejecutando de manera eficiente con los plazos pautados. Generalmente se presenta mediante informes (semanal, quincenal o mensual), aquí se van a presentar todas las incidencias durante la obra, para esto es importante tener un libro de obra como auxiliar, donde se pueda anotar todos los acontecimientos importantes (avances, inconvenientes, incremento de precios, reuniones importantes con contratistas y acuerdos). Esto sirve como prueba principal a la hora de presentarse un problema, ya que es lo primero que debe entregarse al abogado.

También se trataron tablas y planillas como: El cronograma de trabajo de urbanismo, la cual establece un control del tiempo de ejecución de una obra; Valuación de obra ejecutada, que permite llevar un control de lo que se está ejecutando durante el periodo para no cancelar de más, luego al terminar la obra se presenta un cuadro demostrativo de cierre de contrato. Adicionalmente se debe llevar un control del personal que está trabajando en la obra, material en obra, maquinaria y equipo.

Como uno de los últimos temas se trató la Recepción de Obra donde debe presentarse un acta de terminación (explica si la obra culmino en el tiempo previsto , luego se debe esperar un periodo de 60 días aproximadamente para proceder con la siguiente acta), el acta de recepción provisional (el inspector revisa que todo esté en orden en la obra para firmar, luego el inspector debe esperar un periodo de 60 días aproximadamente para proceder con la siguiente acta ) y el acta de recepción definitiva (se hace la revisión final donde se verifica que toda la obra esté bien ejecutada y se firma). Todas estas actas deben ser firmadas por un inspector para poder finiquitar la obra.

Finalmente se hablo sobre el concepto de responsabilidad que según el Dr. Pedro Leonidas Itriago y Dr., Nicolás Vega Rolando la definen como: “La responsabilidad de los ingenieros y arquitectos radica primeramente en el deber de realizar cabalmente la obra que se les encomienda. Si sobreviene el incumplimiento de ese deber, surge la responsabilidad por no haber cumplido, que no es sino una obligación y será un débito ulterior de reparar las consecuencias de aquel incumplimiento”.

 Por otro lado, también dijo que “Son responsables quienes intervengan en la obra como arquitecto (proyectista) o empresario (constructor); pero a veces interviene una tercera persona como fiscal, a quien puede no aplicársele el artículo 1637 del Código Civil, pues no es arquitecto, ni empresario; sin embargo, será responsable profesionalmente de su conducta, responsabilidad derivada del contrato que celebró con el dueño de la obra para que fiscalizara la buena ejecución de la misma. Si el arquitecto no ejecuta la obra pero la inspecciona o dirige, responda por el contratista, no porque éste sea su dependiente, sino en razón de la obligación de vigilancia”.

Entre los tipos de responsabilidades se encuentra: Penales (privaciones de libertad, multas), Civiles (según el código civil , Responsabilidad según la cual el profesional se ve obligado a indemnizar materialmente al propietario de la obra por los daños que ésta sufra, dadas las condiciones requeridas para ello.), Administrativa o Disciplinaria (La que incurre aquel empleado o contratado de la Administración Pública cuando en el ejercicio de sus funciones, obrando por acción u omisión, lesiona directa o indirectamente económica o moralmente al organismo al cual presta sus servicios), Responsabilidad Gremial o Disciplinaria ante el CIV (Sanciones que impone el TRIBUNAL DISCIPLINARIO del Colegio de Ingenieros de Venezuela cuando los daños que se producen o presenten en una obra puedan ser achacados a un colegiado).

Para concluir se trató a manera de resumen una SÍNTESIS DEL ART.138 SOBRE ATRIBUCIONES Y OBLIGACIONES DEL INGENIERO INSPECTOR DE OBRAS (Ley de Contrataciones Públicas - G.O Nº 6154 Ext. de 19/11/2014)

 1. Conocer cabalmente el contrato que rija la obra a inspeccionar

2. Supervisar la calidad de materiales y equipos, y rechazar y hacer retirar de la obra los que no reúnan las condiciones requeridas.

3. Fiscalizar los trabajos y la buena calidad de la obra, y suspender la ejecución de las partes que no se estén realizando debidamente

4. Recibir las observaciones y solicitudes que formule por escrito el contratista, e indicarle las instrucciones que estime conveniente

5. Conformar y tramitar valuaciones de obra ejecutada

6. Elaborar y firmar las actas (inicio, terminación, recepción, etc.)

 7. Informar, al ente contratante, sobre el avance técnico y administrativo de la obra así como cualquier paralización o anormalidad que observe.

8. Velar por el cumplimiento de las normas laborales, de seguridad industrial y de condiciones en medio ambiente del trabajo, etc.