Juancho Otaola

Caracas, febrero de 2012 Marcos Levi# 200700440
Ricardo Russo # 20091113845

RELATORIA SOBRE LOS 8 PASOS INMOBILIARIOS
El pasado viernes 17 de enero tuvimos el placer de recibir en nuestra clase a un Ingeniero representante de la cámara Venezolana de la construcción, el cual nos hablo sobre lo que hace un desarrollador y los 8 pasos inmobiliarios.

Comenzó explicando básicamente que es un desarrollador inmobiliario, diciendo que éste es aquel que adquiere un terreno, planea que va a hacer en el mismo y procede a realizar su diseño, obtiene todos los permisos y financiamientos necesarios y finalmente ejecuta la obra para luego promover el alquiler o venta de aquello construido. Es decir, que el desarrollador es aquel que crea, financia, controla y dirige el desarrollo inmobiliario de una construcción desde un principio hasta el fin del mismo.Señalo que en Venezuela la mayoría de las obras realizadas son por desarrolladores.

Luego de esto nos hablo sobre los distintos tipos de desarrollo inmobiliario que hay y nos explico que las mayores obras de desarrollo son las viviendas de interés social que son las que están subsidiadas por el gobierno y estas son las que más se van a ver en un futuro debido a la necesidad que tiene el país y que son las más grandes, aunque también pueden desarrollar proyectos como oficinas, comercios, etc. También nos explico que toda obra que se vaya a empezar se debía conocer bien el terreno y el lugar para no tener ningún inconveniente con las normativas y reglas a la hora de la realización de la obra, al igual de tener una buena relación con los vecinos y consejos comunales de la zona ya que estos pueden llegar a retrasar o hasta impedir que una obra se realice con normalidad.

Al terminar con la parte de las viviendas nos explico sobre las diferentes formas en las cuales una obra puede ser financiada, nos comento que en Venezuela es muy común que varios contratistas hagan un fondo común para poder realizar construcciones o financiar obras, también nos explico que en USA lo más común es que las grandes empresas que cotizan en la bolsa sean las que contratan a desarrolladores para que construyan a su nombre, en cambio aquí los desarrolladores son los mismos constructores. Otra forma de financiar una obra es a través de un préstamo bancario,aunque actualmente es un poco más complicado ya que hay una nueva ley que esta en proceso de aprobación que dice que para poder ser financiado por un banco se deberá depositar un monto en el mismo que funcionará como un seguro, ya que se han visto casos de personas que piden el préstamo y luego se van del país o hacen preventas falsas estafando a la gente, esto conlleva a que por medio de esta ley se dificulte el proceso de construcción para las pequeñas empresas que no disponen el capital necesario, dejando el monopolio de construcción sólo a las grandes e importantes empresas.

El ingeniero nos mencionó acerca del modelo de los 8 pasos inmobiliarios que representan el proceso constructivo desde el inicio hasta el final. Estos pasos son:

Concepción de la idea: Este paso representa la búsqueda del terreno, se opta por enfocarse en las necesidades del mercado, es muy subjetivo y depende de la experiencia y buena información, hacer un buen estudio de mercado te da la factibilidad del proyecto.
Refinamiento de la idea: El desarrollador después de conseguir el terreno habla con posibles clientes y miembros del equipo exponiéndole su idea para analizar junto a ellos la factibilidad del proyecto.
Comprobar la factibilidad del proyecto: Este paso requiere de un buen estudio de mercado, estudio de costos, y consultas con las autoridades acerca de los permisos necesarios, para luego valorizar el proyecto y decidir si se debe llevar a cabo o no.
Negociación del contrato: En este paso se decide si el proyecto es factible o no, si no es factible se devuelve al paso 1, y si es factible se comienzan a hacer los contratos, negociar los préstamos, y se comienza a diseñar el proyecto con los arquitectos y los distintos ingenieros Se debe tener un estimado del precio total para no tener problemas con esto.
Compromiso formal: En esta etapa del proceso se procede a la firma de contratos, terrenos, construcción, preventas, etc. En esta etapa hay que tener suficiente flujo de caja para darle seguridad a los compradores, es importante en este paso tener un buen seguro para no perder todo por algún imprevisto.
Proceso de construcción: El desarrollador programa el trabajo a realizar y se procede a comenzar la construcción.
Terminación y entrega: En este paso se finaliza la obra y se procede a realizar las debidas conexiones de servicios, cambio del créditode corto a largo plazo, protocolizaciones y respectivas mudanzas.
Administración de la propiedad: En este último paso se realizan los debidos contratos de alquiler, administración del inmueble y titularización de las propiedades.