Víctor Ogaya

Gerencia de construcción.

Procesos de planificación y desarrollo urbano, infraestructura y macro urbanismos.

Leopoldo Baptista /  Víctor Ogaya.

Relatores: Aarón Materán y Diego Plaza.

Marzo 2015.

RELATORIA.

·         Definición de urbanismo como conversión de un terreno el cual no posee los atributos para sustentar un desarrollo urbano a un terreno apto para ello.

·         Reseña histórica sugiere que griegos fueron los primeros en distribuir las ciudades de manera ortogonal.

·         Españoles vienen a ser los pioneros del urbanismo (PLAZA MAYOR).

·         Estipulaban tamaño de parcelas, con criterio basado en un manual de construcción.

·         El urbanismo envuelve las variables, trabajo, densidad y necesidad. La construcción depende de ella y sus servicios son para aumentar las capacidades existentes.

·         Capital por fenómenos económicos tienden a estar superpoblados de ahí la necesidad de un urbanismo acorde y proyectado al futuro.

·         URBANISMO ACTIVIDAD MULTISECTORIAL.

o   LEGAL.    Marco jurídico completo (complejo). Constitución, Reglamentos, ordenanzas y leyes. Punto de vista negativo, el constructor o urbanizador el rol del terrateniente es considerado en política como un ¨ enemigo del pueblo¨. Marco legal desarticulado, discrecionalidad de los funcionarios, inseguridad jurídica. Gobiernos no construyen la infraestructura macro (actual y anteriores). Peso político ambientalistas y vecinos. Políticas equivocadas de ordenamiento territorial, des concentración de las ciudades, ley penal del ambiente. Punto de vista positivo, simplificación de trámites en ordenamiento urbanístico (LOOT, LOOU), equipamiento urbano, recreación, comercios, salud, etc. Urbanismo progresivo donde no tiene que llegar al estado final para ser ocupado, puede ocupar por etapas. Ley de amparos Judiciales, aprobación de tramites deben ser acreditados con diligencia. Descentralización del control urbanístico y el control de alcaldías.

o   TÉCNICO. Actividades principales: Proyecto, movimiento de tierras, cloacas con plantas de tratamiento, acueductos, drenajes, servicios básicos como teléfono, gas, cable, etc.; brocales, electricidad, aceras, pavimentación, reforestación, equipamiento urbano. Intervención del medio ambiente: tomando como ejemplo a seguir japón con gran porcentaje de bosques en su superficie. Estrategias de desarrollos de macro parcelas.

Normas técnicas, PDUL (Plano de Desarrollo Urbano Local) ,nivel de diseño (ND1, ND2, ND3), densidad bruta, parámetros de retiros de frente (ordenanzas), especifican que se puede hacer en cada terreno. Cifras de potencial de desarrollo y por lo tanto potencial económico. Normas de equipamiento urbano específica, dependiendo de la magnitud o densidad poblacional, habría que colocar parques vecinales, educación, asistencial, sociocultural y económico, preservando áreas para el desarrollo integral.

Herramientas básicas de control:

§  PRESUPUESTO

§  CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN

§  PLAN DE INVERSIÓN

Áreas aprovechables, quitando áreas no aprovechables, vialidad y servicios. La densidad bruta se ve reducida a una densidad neta.

o   SOCIAL. Urbanismo en Venezuela debe ser concentrado para interés social, por lo que se necesita desarrollo integral. Clases de menor capacidad socioeconómica son la de mayor rata de crecimiento.  Depende el desarrollo del financiamiento estadal.

o   ASOCIATIVA. Relación Promotor-Propietario. Uno tiene capital de trabajo y acceso al financiamiento el otro el terreno. Opciones de desarrollo son, la venta, cuentas en participación o asociaciones a riesgo compartido. El problema resulta de cómo medir los aportes de cada quien.

o   FINANCIERA. Debe analizar composición de costos de la vivienda, utilidad, construcción, gerencia, urbanismo, terreno, gastos administrativos, etc. Incidencia de la tierra urbanizada (valor de la localidad, bienes raíces). Flujo de caja. Oferta-Demanda.

·         Documento de Parcelamiento es como la partida de nacimiento. Identifican las partes, como será vendido, establece la parte legal de la pertenencia una descripción detallada, identifican los permisos, y se debe colocar los parcelamientos y sus nomenclaturas (linderos), para que el comprador sepa el origen de la parcela, debe especificar los servicios y las servidumbres. Normas de administración de la sociedad o comunidad (parecido a una junta de condominio), en caso de que el inmueble  este hipotecado.

·         Papel del promotor, proceso de urbanización. Trabajo en equipo.